房产投资不能一厢情愿

时间:2022-10-14 09:52:24

房产投资不能一厢情愿

家庭财务规划实例中,出现问题最多的都在房产方面,一些盲目投资或是超负荷贷款现象相当严重。由于房地产投资涉及内容非常广泛,与国家政策、房产地段、家庭经济现状和预期等都有密切细腻的关联,每个家庭的具体情况都会不一样。但有一点却是相同的,通常家庭在计算房产投资时往往粗枝大叶,其中还有很多一厢情愿的不切实际的幻想,于是常常做出错误的决策。

下面就是其中两个典型案例,描述的逻辑顺序如下:

简单说明房产如何诊断――问题如何解决―― 最后的建议

案例一

先生,30岁

供职于IT业外企,公司基本保障周全,常开车,除职位收入外,自己经营相关生意,收入丰厚,有计划5年后辞职自己经营公司。

夫人,29岁

自由职业者,做特色首饰生意,

3年后有要小孩的计划。

家庭年度净现金流

(收入―支出):约80万元。

自住一套3年前购买、有贷款的市内一居室。同时,去年底购买新公寓房一栋,预计今年底收房入住。

市内一居室小户型房产,

未来出租预期收益计算:

总房款:26万元月供1300元。

装修家电另投入约4万元。

目前该房产预计月租为1500元。

简单计算结果:200元/月的盈余。

最多可以打平物业、取暖、维护等费用,即资产现金流为零。

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提前还贷

由于家庭整体投资趋向保守,期望收益率在安全性较好的5%左右的品种,而现金保有量又较为充裕,建议搬入新家后,将该房产出租转型为收益型资产,做提前还款。

因为房贷款利率在5.5%左右,如果资产收益的现金流为0,则意味着在用这套房子给银行打工了。通常选择持续占有使用银行贷款,都是因为手中有高于房贷利率的投资品种,不愿意在变现很困难的固定资产上占用自有资金。

目前这个家庭中,无论先生的生意或其他投资都有很充裕的自有资金,因此建议利用好该房产作为收益性资产。

提前还贷后,该房产投资收益及现金流数据如下:

收益率刚刚跨过房产投资收益的最低评估底线,未来如果房租租金可上升,收益率也随之上升。而且,一般3年前投资的市区房产,在房产二级市场通常可以做到保本,即本金安全,未来出售变现的资金还可选择投资于其他金融品种。

注意ATTENTION

由于国内房产不含土地所有权,只有70年土地使用权,而房产在建筑时的使用寿命仅为50年,则意味着――房产在35年时是土地使用权价值的峰值,之后会不断贬值。同样,地上建筑在25年时价值也到达峰值,之后不断贬值。为家庭资产安全起见,建议在房产出租使用25年后变现卖掉,才可以保护资产的最终安全。

新购置的房产分析:

总房款:130m2 x 8200元/平米=1066000元

其中:首付32万元,月供5000元

预计年底交房,装修、购买家电和家具等预计30万元

两年后拿到房产证,希望分5年提前还清贷款

贷款共75万元,五年付息约5万元,房款+利息+装修、家电=142万元投入。

未来出租以5%的收益底线,则净租金应达6000元/月以上;若出售以精装修房计算,目前成本已达将近1.1万元/平米,在那个区位短期内出售稍有难度。所以,建议5年后持有该房产自住,以提高生活品质,或出租获得收益。

目前该家庭整体投资风险偏好在3%―5%之间的保本型稳妥收益品种和小风险收益品种区间内,比较拒绝6%-10%和更高风险区间的品种。

由于目前房屋贷款利率为5.5%,高于5%的小风险收益品种的收益利率。所以,这个家庭投资的第一步要锁定债务清偿;并在目前的黄金年龄锁定低费率优势,选好健康、意外和养老保险,然后关注部分新型短期理财品种,具体如下:

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积极的债务管理

2006年:目前存量资金110万元,30万元新房装修入住,20万元还清小户型房产贷款,16万元新公寓房的提前还款。等于马上可以产生一个年收益率在5.2%的30万资产(市内小户型出租)。

2007―2010年:每年16万元新公寓房的提前还款,可在最短时间内结束债务,资产进入全面盈利。

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积极的投资管理

由于先生5年内工作、生意都不会有大的变动,即家庭现金流会相对稳定,建议在债务管理不变的基础上,在仍有债务的5年内,采取积极的投资策略――借助国内股市最活跃的这几年,参与由专家打理的股市投资,投入金额以尚未偿还的贷款额为参考,年收益率目标锁定在10%,用以抵销贷款利息支出。

待5年后债务结束,可全面回归安全性更强的品种。

(说明:届时由于金融市场的逐步发展繁荣,市场中也会慢慢出现更多的安全性品种可供选择)

案例二

先生,29周岁

供职于国企房地产公司,行政岗位,有基本社保,年收入7万元。

夫人,28周岁

外企主管,社保周全,年收入15万元。

家庭年度净现金流

(收入―支出):约12万元,

夫妇选择时尚的丁克家庭生活,目前住在老人的祖房中,并投资了一处回龙观附近的经济适用房,7月交房,装修后希望10月可出租获利,目前当地月租金1200元/月。

由于工作之便,还想在同一地点再选择投资同类房产一套。

回龙观房产未来出租预期收益计算:

以两年内提前还款完毕,即全额付款情况看目前已投资房产的投资收益:

经过计算(计算具体过程省略):投资决策的底线是净租金不低于1068元/月。

说明:目前当地租金为1200元/月,以长期平均维持费用100元/月(包含物业、供暖、再装修、室内家具家电设备更新、少量断租等),1200元--100元=1100元,刚刚达到1068元/月的投资决策底线。

而以总价30万元(即原准备今年再投资的房产为例,含装修家电),三成自有资金9万元,七成贷款21万元,贷款20年,计算投资收益:

结果是:投资决策的底线是净租金不低于1250元/月。

说明:以上数据明显显示出:以月供方式买第二套同类房产出租,会让家庭出现负现金流,即资产损失。

租金收益不可期待的情况下,只能评估买卖差价收益,一些简单分析如下:

该地区该类房产未来出售预期分析

目前回龙观地区新房供应量较充足,房价稳定,从长远看,一个地区房产升值的因素往往有:

1) 交通有巨大的改观,例如通了轻轨,高速等。

2) 区块功能从单一逐渐往综合发展,比如,原来是纯居住区,后来向居住、商业、办公综合区发展。

而目前回龙观地区上述两方面都不太具备:

1) 交通改观已初步完成,13号轻轨线、八达岭高速早已通车,这个增长点的房产增值能量已大部分释放。

2) 目前北京市政府已经明示的综合区域发展重点是顺义、通州和亦庄,也就是市政府不准备向回龙观地区再做大规模投入。

因此,从购买、未来增值和出售获利来看,都不是非常理想的选择。

综上所述,建议:

已经购买的回龙观房产可继续持有,以保值为投资预期。

不建议再在同一地区,购买完全相同的房产,原因有:

1) 出租及未来出售套现的前景都不明朗。

2) 房产投资牵涉投资金额过大,不适于家庭反复介入,不宜占用家庭投资比例过大。如果对房产项目有特别的兴趣,可适量介入房产信托项目或以后的房产基金品种,同样可以达到投资获利目的。

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