浅谈房产测量中“幢”的划分

“幢”在房产测量规范中的定义是“一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋”。这个概念是一个相对整体抽象的概念，具体如何确认“幢”，可谓是见仁见智的，然而“幢”的确定是影响分摊的主要因素，“幢”是房产测量中的基本单位。房产测量中的各项工作都应以“幢”为单位，逐幢测量。能否正确地划分“幢”，将直接影响到房产测量成果的准确性，尤其是共有建筑面积分摊计算的准确性。因此，“幢”的划分应引起广大房产测量人员的高度重视。下面笔者将通过几个案例来探讨如何确认“幢”。

案例一：两期房屋相通，但不属于同期建设的“幢”的划分

案例资料：项目规划分两期，一期地下室建设过程中报批二期建设，在二期设计中因为了增加地下车库的有效利用率，改变了一期建设方案，取消了地下室分割墙。规划按照两幢批准规划，且在验收时分别按照设计中的一期、二期进行验收，如图1所示。

该种情况下“幢”的划分应当首先考虑独立的概念，虽为两期建设，但在使用上并不独立，如果仅考虑两期建设而按照规划审批界限将房屋分成两幢，则该部分房屋不符合房屋登记基本单元要求“房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”，因此笔者认为该类房屋应当按照一幢处理，分别标注建成年份。该种情况类似于房屋的改扩建，其“幢”的认定是一定的，但建成年份是不同的。

案例二：地下室相连的多幢房屋的“幢”的划分

案例资料：一新建住宅小区，地面2个单幢塔楼式住宅单元，住宅塔楼单元楼电梯均通往地下车库，规划批准资料为1号楼25层，2号楼地下一层，地上25层，1、2号楼住宅部分户型基本一致，如图2所示，建筑施工图纸依照规划的“幢”出图，分幢方案如下。

方案一：按照规划分幢，即1号塔楼为一幢，2号塔楼及地下室为一幢。问题是1、2号塔楼虽同户型，但分摊面积2号塔楼将比1号塔楼少很多，原因在于地下室部分面积较大，分摊所得的幢共用比例也将很大，这种方案将导致两幢同户型房屋分摊面积相差很大，因此笔者认为该种方案值得商榷。

方案二：两幢房屋与地下部分合成一幢处理。该种方案的依据为幢的“独立”特性。该种方法将不会导致同种户型面积相差较大，表面上看应很符合常理，但将这种情况进行扩展，若地面为10幢塔楼单元，均合并处理将会给实际的操作过程造成很大的麻烦。

方案三：1、2号塔楼单独处理，地下室部分单独分幢。该种方案避免了两幢房屋的分摊系数相差太大的问题，同样也减免了合并处理工作的麻烦，但这样可能会被认为这几幢房屋分别相连，构成非独立性，不符合“幢”的定义。笔者认为从建筑结构来讲地下室与住宅部分结构不一致，因此均为相对独立。

案例三：关于裙楼式结构房屋的“幢”的划分

案例资料：规划批准为商业裙楼、塔楼A、塔楼B、塔楼C，设计单位依据规划按照四幢出具设计图纸，验收分别按照四幢进行验收，裙楼部分相通，如图3所示。

方案一：按照规划核准分别按四幢处理，不符合“幢”的定义中独立性的要求，同时塔楼部分的1、2层竖直通道的公共部分很难处理。

方案二：3个塔楼与裙楼商业部分合成一幢处理，体现了房屋的独立性，同时简化了该幢房屋的分摊处理。

延伸：如裙楼部分利用结构的伸缩缝，造成商业裙楼的可分性，如图4所示。

该类房屋因为裙楼部分是从结构上独立的，在使用上也是独立的，因此笔者认为上述应分为两幢，塔楼A、塔楼B及下部裙楼为一幢，塔楼C及下部裙楼为一幢。

案例四：利用连廊或架空通廊相连的多幢房屋“幢”的划分

案例资料：商业步行街共有七幢单体建筑，但各房屋为商业服务需要，均用连廊在二层部分连接规划为一整体，规划1至7号楼，设计为单独七幢，验收为1至7号楼，如图5所示。

笔者认为该图七幢房屋相互在建筑结构上，在使用上均是独立的，因此按照“幢”的定义，该图七幢房屋应单独划分为“幢”。

综上所述，“幢”的划分应首先在“幢”定义的“独立”上下功夫，“独立”包含了使用上的独立，即产权的独立，也包括建筑结构上的独立。根据以上几种案例，笔者认为“幢”的划分应当从以下几个方面考虑。

第一，产权权属登记的独立，即同一相通相连的房屋，不能因“幢”的划分而失去功能或效能，而导致不符合产权登记单元的要求。

第二，房屋建筑结构的相对独立，主要有以下几种类型：结构上能够独立并且能够分别独立使用的毗邻房屋，可分别分幢；设计上为多个独立的楼房，以伸缩缝或分隔墙连在一起的，可独立分幢；设计上为多个独立的楼房，利用裙楼相连接，且裙楼部分相通，独立楼房与裙房应为一幢。

第三，房屋建筑面积计算的独立，不能因“幢”的划分造成房屋建筑面积发生较大的变化。

随着建筑行业的不断发展，人们对房屋建筑的设计水平不断提高，而同时，开发商为了节约成本、提高土地利用率，各种新型的房屋结构形式及造型将不断涌现。房产测量人员必须不断加强学习，认真体会“幢”的定义，提高业务素质，才能适应这一发展。

参考文献：

1.吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术.中国标准出版社.2001

2.张勇.浅谈房产测量中“幢”的划分.中国科技信息.2007.15