某房地产集团企业工程质量管理经验探析

摘 要：房屋建筑工程质量是业主关注的核心，也是一个房地产企业具有持久竞争力的基本要求。某房地产公司注重严把工程质量关，在工程施工前期选好施工单位、施工过程中做好制度管理、合同管理、考核管理等工作环节来提高工程管理水平。通过明确质量管理的目标，掌握质量管理重点、建立和完善三级质量管理架构来提升工程质量管理效果。

关键词：工程质量； 房地产集团企业； 质量管理； 经验总结

中图分类号：F27

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.15.036

为了认真贯彻全国房屋建筑工程质量工作会议精神，坚持“百年大计，质量第一”方针、政策，作为民生工程的房地产企业，在工程管理方面必须要做到“严格责任、严格要求、严格管理”。在工程管理要素中，质量、进度、成本三者相互联系、相互制约。在三者中，业主最关心的是产品的品质―质量。因此，要树立一个强大的房地产百年品牌企业，集团公司长远的发展目标，必须始终以业主的需求，即“房屋质量”作为核心关注点，在任何情况下都不能以牺牲工程产品质量为代价。

1 对工程质量管理的重视

目前，我国经济与社会进入快速发展期，城市基础建设和人民居住条件不断加以改善，建设规模的扩大，工程质量的优劣已经得到了全社会的广泛关注，已经成为人们关注焦点。为此，严格把好工程质量关，事关国计民生大事，不仅要高度重视，而且要积极采取相应措施及对策，确保公共利益与人民群众安全。

某大型房地产企业推出了一系列提升工程质量的举措，如“工程质量评分办法”、“双月质量考核排名计划”。由于对提升质量的认识和重视程度大幅提高，并主动采取积极的措施，有利推动了公司各项目工程质量的显著提升。

2 重视工程施工前期准备工作

对于房地产企业来说，做好工程施工前期准备工作是确保工程质量的关键步骤，选好施工单位无疑是最为关键的一环，同时要在施工过程中做好合同管理、图纸审查、制度管理、考核管理等工作环节。

2.1 招标优选施工单位

工程质量的好坏，施工单位的选择是关键，首先从工程招投标的源头抓起，对于已经合作过的施工单位，集团公司已经建立了信誉档案，对于队伍管理规范、施工质量好、积极配合的施工单位，在工程招投标中优先推荐考虑；对于初次合作的施工单位，一定要做好资格预审工作，充分考察其管理水平、技术力量、履约能力、资金实力、工作业绩、售后服务情况等，对信誉差的施工单位予以淘汰。

2.2 签订施工合同，重视合同管理

要妥善签订施工合同，在施工过程中重视合同管理。施工合同中不但要有造价、工期等项目，更需要有详细的质量条款，明确保证工程质量的主要措施及施工奖罚细则等，使工程质量管理工作具备一定的法律依据。实践经验表明，提高施工合同的有效管理是工程质量管理的有效手段。

2.3 重视施工图纸的审核

房地产企业每个项目工程部在施工前，首先组织建设方内部技术人员对施工图纸进行审核。通过对施工图纸的内审，可以减少施工图纸上设计的错、碰、漏，控制施工图纸设计的质量，同时也使建筑、结构、水、电、暖、建筑智能化等设计做到配合密切、经济合理、符合规范及强制性条文、安全可靠。其次组织施工单位图纸内审，遇到问题，及时联系设计院沟通和交流予以解答。

2.4 严格质量管理制度，责任到人

制定公司质量管理制度，并严格落实到具体的责任人，是质量管理的基本经验。在工程开工前要求施工单位上报正式的质量管理制度和质量管理班子（其中必须配备质检员和分管质量的领导），并且要求责任到人。另一方面，还需要给施工单位定质量目标，要求在合同之外签订质量保证书，明确落实奖罚措施，形成一定威慑性。实践表明，施工质量奖罚分明，是确保工程质量的一项有力措施。

3 强化工程施工过程质量监督

3.1 严格检验工程材料质量

优质工程首先来源于优质材料。集团公司对部分原材料采取了建设方指定品牌，由施工方、供货方和建设方三方签订供货合同，由生产厂家直接供货。对于不属于建设方指定品牌，要求全部使用省优品牌以上的产品，应要求施工单位上报三家以上比较后选定，材料进场时要进行严格的质量检验，检查合格证的真实可靠性，按规定对材料进行见证送样复试，确保所用材料质量合格。

3.2 全面推行样板引路制度

在每个施工单位进场时，必须做一个工法样板间，其中包含了各施工工序的正确做法，即“工法样板”，后序施工一律推行“样板引路”，这种“样板施工法”已是一种成功的管理经验。但用好这一方法却不是一件容易事，推行“样板施工法”应重点把好“样板施工”技术交底关、“工法样板”制作关和后序工程施工检验关。充分利用集团公司各级的样板工程，为施工单位作指引，供施工单位参观学习，这种现场的、真实的感受是最直接、最有效的。

3.3 加大现场质量监督力度

工程施工现场质量监督是工程质量管理的重要手段，任何时候不容忽视。现场工程质量管理的好坏关键在于建设方的现场各专业的工程师。公司的这些一线员工必须具有强烈的事业心和责任感，敢于负责。此外，各项目建立自己的质量管理队伍，每月对施工单位实施质量检查，对施工单位进行多次评分、排名。采取“抓两头，带中间”的管理方法，对质量好的施工单位，进行奖励；对工程质量不达标的施工单位，让他们出具书面的质量整改措施及方案，并限期完成。

4 提升工程质量的方法

4.1 明确质量管理的目标

建设工程项目质量包括工程质量、工序质量和工作质量。工程项目建设的目标产品质量符合设计文件、国家行业或企业标准、规范等技术标准和满足用户要求程度。作为房产企业，工程质量管理的首要目标是向业主提供优良品质的房屋产品，让广大业主放心满意。需要换位思考，设想业主最想得到怎样品质的房屋产品，最关心的是什么，哪些方面是无法接受。对于一个房产企业来说，工程质量管理的明确目标就应该是从业主的思维角度出发，到达让业主满意的标准。

4.2 掌握质量管理的知识和重点

在诸多质量问题中，“防渗漏、防开裂”问题是重点；在工程验收和投诉中，“两防”问题占比也是最多的。因此只要狠抓“两防”，质量就可大幅提高。为了提高质量管理水平，集团专门制定了“工程质量评分办法”。该办法是质量管理的一项重要举措，涵盖了“结构、安全”、“两防”、“表观质量”等各方面的工程质量管控内容。只要把“评分办法”所查出的质量问题认真整改掉，就完全可以达到预期的质量管控目标。

4.3 建立和完善三级质量管理架构

工程质量管理是一个系统工程，要管好，就要集团上下一心，分工合作，建立起高效的三级（集团、区域、项目）质量管理架构。集团方面，以工程管理中心为代表，主要负责制订各方面的质量管理条例、规则，并定期对各区域、各项目进行质量巡检、评分、排队，以保证整个集团的质量水平在可控范围内。而质量管理更重要的是过程管理，这就需要由区域、项目去认真落实。

5 对施工单位的管理是关键

经验表明要管好工程质量，选择一个好的施工单位是最重要的。因此，区域、项目在选择施工单位时，必须全程参与。因为，施工单位确定后，最终是要交给区域、项目进行管理的。区域总、项目总在选择和管理施工单位时必须抓好考察施工实力、抓管理人员配备和严抓施工单位分包、转包问题三方面工作。

5.1 考察施工实力

如何选择一家好的施工队伍，必须考察施工单位的整体情况，包括以往工程的建设情况，过往业绩，技术人员配备，企业资金状态，企业诚信度，行业口碑等方面。另外，公司还需考察施工单位派驻工程项目的项目经理情况，其能力、项目管理经历和管理效果情况以及项目经理带的团队整体素质等情况，都将直接影响工程管理的效果。

5.2 考察管理人员配备

在施工单位确定时，必须明确要求施工单位配备到现场的项目管理架构符合要求，并明确规定，必须是使用考察时的项目经理及管理团队。为了避免施工单位管理人员缺失，技术管理混乱的情况，集团制定了“施工单位的技术人员配备要求”，在招投标时明确要求施工单位提交，并作为合同附件严格执行。各项目在实际管理过程中，督促施工单位各方技术管理人员的执行情况。

5.3 杜绝施工单位分包、转包问题

转包、违法分包的行为具有很大的社会危害性，经过对承包的工程压价转手，致使“层层转包、层层扒皮”的情况，导致最终用于工程的资金大大裁减，偷工减料，工程质量隐患不可避免；另一方面，经过转包、违法分包后最终落到技术和资金都贫乏包工队之手，难以保证工程施工质量；此外，转包人、分包人很少会及时将工程款支付给转承包人，致使转承包人拖欠农民工工资，导致层层拖欠的低落链式反映。集团公司一再告诫施工单位的分包、转包问题，一旦发现，严肃处理，甚至予以清退出场。

6 结语

百年大计，质量第一，工程质量是建筑企业的生命，是其长远发展的根本保证。在建筑市场竞争激烈的今天，工程建设质量越来越成为人们关注的重点和热点，如何改善建筑企业内部管理、提高工程质量意识、加强施工管理力度，提高施工质量管理水平，促进建筑行业的健康发展是每一位企业管理者必须思考的问题。

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