保障性住房项目成本控制管理探究

【摘要】 保障性住房是一项民生工程，是时展的必然要求，也是对住房政策的完善。它的成本控制管理如果完善的话，能够提高人民群众的生活水平。而在对保障性住房项目的成本控制管理的完善上，依旧需要进一步的研究。本文主要针对在保障性住房项目开发商各个工作阶段的成本控制管理，对其现状进行分析，找出其存在的一些主要问题。同时针对这些问题，提出了一些解决方案，以期对保障性住房项目良好经济效益的获得提供参考。

【关键词】 保障性住房项目 成本控制 存在问题 解决方案

一、引言

我国市场经济快速发展的背景下，城市化脚步加快，因而，建筑行业的竞争变得激烈。保障性住房是现阶段的一种经济产物，是由政府提供的，针对中低收入家庭住房难的问题，提供廉租住房。保障性住房项目的实施是城市化进程中的一个重要组成部分，它关系到“衣食住行”四大民生问题中的居住问题，引起社会广大的关注。保障性住房中，有很大一部分是公共租赁住房，是新时代背景下的一个特殊需求。其中，保障性住房的项目一般在工期上比较紧张，同时对于住房的造价上要求低廉，而在房屋质量水平上，又要求的比较严格。在保障性住房项目的开发过程中，如何对成本控制进行有效管理，实现企业的经济效益，是当代房地产开发商需要慎重考虑的问题。

二、保障性住房项目成本控制管理中存在的问题

1、成本预算不科学及成本控制目标不合理

保障性住房项目需要开发商在全部的过程中进行预算管理。进行规划设计，在规划设计之后，将项目进行招标，并对房屋的施工，竣工等进行监督管理，这些过程中部分保障性住房项目开发商，没有进行合理的预算管理。同时在经营管理过程中，由于大部分的公租房、廉租房为政府回购，核定了开发商的固定利润率，造成成本控制的项目不合理，在资源的利用上比较浪费，在资金的花费上比较随意性。

2、管理制度存在缺陷，责任分工不明确

保障性住房项目的开发商企业，在项目成本控制的制度上比较粗糙，只对工程预算、合同管理与工程招标三个方面进行了一些指引性材料的制定，但是对开发商的管理层人员，没有将责任明确化，也没有设定责任问责制。当事故发生时，各管理层人员相互推卸责任，对成本控制管理造成了危害。同时，对于能够影响到成本控制管理的一些具体问题，不能做到及时地发现，从而造成不必要的损失，使得保障性住房项目的成本消耗增加，影响到了项目的经济效益。

3、成本控制管理混乱，资源利用率比较低下

在保障性住房项目的成本控制管理，缺乏对成本项目的具体分析。在保障性住房项目成本控制中，进行成本预算时，时常把以往同类型保障性住房的成本作为重要参考依据，停留在项目表面，而没有针对具体的项目进行分析，造成了成本控制管理系统的不完善。保障性住房项目成本控制效果与项目成本管理人员的薪资待遇没有挂钩，使得成本管理人员不会重视该项目成本控制，造成了对资源使用和资金花费上的随意性，并降低了成本的有效利用率，最终对保障性住房项目的成本控制造成了损害。

4、成本控制管理模式静态化，缺乏对动态成本的控制有效性

保障性住房项目中缺乏检测、分析与纠偏，同时采用的成本控制管理模式属于静态管理模式，无法对动态的成本的控制状况进行真实的反映，不能为企业对成本的后续控制提供必需的数据依据。保障性住房项目的控制成本的标准具有一定的经验性，比较墨守陈规，不能推陈出旧，缺乏实际的可操作性。当企业保障性住房项目成本控制出现偏差时，无法对其产生原因进行追究审查，也没有分析成本控制的合理性及科学性。最终，保障性住房项目中进行的成本预算，缺失了严肃性以及合理性，导致成本控制管理差错的产生。

5、成本支出随意，追求企业的面子

在保障性住房项目的房地产开发商中，有部分企业对面子比较看重，在一些不必要的花费上的支出造成了成本的增加。例如，公司将汽车作为固定资产并为员工配备等。保障性住房项目房产的销售上，与其他的一些房地产销售，存在一些不同，它是需要进行精准销售的，而部分开发商在市中心建立豪华的售楼处，增加了成本，对资源造成了严重的浪费。

6、外部因素对项目成本控制管理有一定的影响

保障性住房项目不仅有房地产业投资比较大、周期时间长等基本特点，还拥有一些工期紧、价格低以及质量高等个性特征。因而，其项目成本控制管理会受到国家政策的一些影响。在这个过程中，受到难以预测的人为因素、环境因素以及市场因素的影响也就比较多。前几年，房地产行业出现泡沫经济，对市场经济造成了一定的冲击。之后，国家通过宏观调控，对这个现象进行了制止。国家政府所出台的限购政策，使得保障性住房项目的财务成本以及融资难度得到了极大增加。同时近几年，人工工资的大幅提高给开放商对保障性住房项目的成本管理增加一定的难度。

三、保障性住房项目成本控制管理的优化措施

1、完善成本控制管理的监理制度

在保障性住房项目的成本控制的管理授权制度上，仍然存在许多不完善之处。这种现象的解决，可以通过制定法律法规，对房地产的成本控制管理进行严格的约束。首先，相关部门对立法工作的加强进行督促。现在，我国的一些相关施工现场的管理行为的法律法规体系并不完善，必须要对立法工作做足，行业才能够有法可依有法必依，最终完善施工成本控制的管理制度。其次，应该加强对保障性住房项目的成本控制管理力度，通过对管理人员的成本控制效果进行考核，根据考核结果，进行评价，及早发现存在的问题，并进行及时解决，同时将问题的职责进行明确化，落实责任问责制，以保证保障性住房项目成本控制管理制度的合法高效。同时，对于一些成本控制效果良好的管理人员，应该建立激励制度，对其进行有效激励。最后，完成对保障性住房项目成本控制管理的奖惩力度的完善。

2、加强保障性住房项目成本控制管理的规范化

我国虽然已经出台了一些对保障性住房项目的成本控制管理进行规范化要求的法律法规，但是它只能对其进行宏观把控，无法适应一些地区的实际情况。在地方上的保障性住房项目成本控制管理中，开发商应该根据本地的地方特色，对制定出与其发展实际相适应的地方性成本控制管理条例。应该将市场利益作为根本出发点，对成本进行合理控制，以期对行业的良性竞争和行业的整体水平有所促进，并积极地将外地的优秀资源引入当地市场。在对成本控制管理权的授予过程中，应该做到公开、公正，并选择那些有能力的高素质管理人员。对于成本控制管理而言，应该对成本的降低进行积极争取，对自身进行不断的完善。同时，成本控制管理中应该增强竞争意识，重视人才的引入和培养，进而促进我国保障性住房项目成本控制管理水平的提高。

3、提高成本控制管理人员的专业素质与道德素质

保障性住房项目成本控制管理工作的实际实施者，应该是与工程的各个环节有密切接触的存在，成本控制管理的水平很大程度上取决于他们的素质。一个优秀的成本控制管理人员能够做到对成本控制问题的及时发现，并能够在与各方人员接触的基础上，对问题的解决提供切实有效的方案；而一个素质较低的管理人员，则可能会利用职务的方便，和其他环节人员进行互相的包庇，以牟取非法利益，最终造成行业风气的败坏，甚至严重影响到保障性住房项目成本控制。对保障性住房项目成本控制管理人员的培养应该从道德和专业两个方面的素质来进行。在道德素养培养上，成本控制管理人员要达到不、不向承包方进行非法利益的索取、避免和承包方相互包庇等目标。在专业素养的培养上，应该加强对成本控制管理人员的培训，并将岗位的审查制度进行严格化。对成本控制管理人员要进行岗前培训，同时，应该在考核合格之后方能上岗。

4、减少保障性住房项目的不必要外包

开发商主要是通过对土地进行购进，然后将房屋建筑的规划设计、策划以及营销等全部进行对外承包。固然具有一定的优点，比如集合了各专业的优点，但是每一次的外包都会提高开发商的成本，最终影响到保障性住房项目经济效益与社会效益。目前的市场态势下，减少不必要的外包是极其重要的。许多开发商企业设立了设计部、策划部，该部门员工仅作为联络员去和规划、设计、策划机构合作，造成了企业人力资源的浪费，进而增加了人力资源成本。

5、优化开发商企业的人力资源结构

人力资源成本，主要包括五个成分：第一，取得成本，指招募、选拔、定岗过程中发生的支出。第二，开发成本，指岗前培训、在岗培训、脱产培训的支出。第三，使用成本，指对人力资源的维持、奖励、调剂所发生的支出；第四，保障成本，指建立人力资源的更新换代以及工伤等基金的支出；第五，离职成本，主要是空职成本、离职低效成本、离职后的补偿支出、重新招聘的取得开发成本。

保障性住房项目的开发商中对成本的控制，必须要做到对人力资源成本的控制。企业可以通过聘请综合型人才，实行一人多职或者一职多能的方式，将支出有效减少，并达到对人力资源结构的优化，最终将成本进行最大化的降低。

四、结语

保障性住房项目的成本控制管理是一项复杂的系统工程，它的具体实施必须考虑到实际的情况，进行灵活的应变。保障性住房项目成本控制管理的模式、方法、人员不同，会对其有效性造成影响。保障性住房项目开发商企业的的发展，需要对这个问题进行深度的研究以及考虑，企业应该向科学管理的道路前进，促进项目经济效益的提高。

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