基于房地产开发加强对项目管理

【摘要】随着我国经济快速发展及城市现代化进程加速，房地产开发项目越来越多，项目管理是房地产开发成功的关键。只有坚持科学的管理方法，注重产品研发，提高管理人员素质和水平，建立完善的管理制度，才能使房地产企业立于不败之地。本文主要针对房地产开发中项目管理措施进行了论述。

【关键词】房地产开发；项目管理；管理措施

1产品定位和研究

房地产企业必须注重产品的市场定位和研究，才能开发出符合市场需求的产品。首先，要了解国家及地方的政策法规，了解开发项目是否是政策支持产业，不能逆政策而行。其次，根据项目所在地特点了解市场需求和锁定消费人群。最后，要了解附近楼盘的售价，面积，销售情况和开发商实力等，权衡自己的能否打败对手，找到自己的切入点，选择合适的细分市场进入，形成特色经营，即为某一特定人群制定属于他们专有的特色产品，更好的为他们服务，形成差异化产品，才能保证产品的销售速度及项目成功，在激烈的房地产竞争中占据一席之地。

2房地产开发项目的成本管理

成本是关系到一个企业能否获利，获利多少的直接指标。在整个房地产开发过程中成本是决定房地产价格的重要性因素之一。所以，房地产企业在开发房产时必须建立全面、完善的成本管理方案，严格控制房地产开发项目的成本。在整个房产开发过程中，从前期的土地开发，到建设房屋到最后的管理费都可以采取相应措施的降低成本费用。房地产企业要完善成本必须做到。第一、项目在规划阶段要精确项目评估，严格控制成本、利润等。选取好的设计、低的价格，用最低的成本获得最大的利润和最好的质量。第二、项目在施工过程中要引入更多的施工企业，方便进行价格对比。并严控招投标过程，严格控制工程成本。建筑安装成本是房地产企业的重头戏，一般占据房地产成本的30%-40%，其中最重要的是材料成本控制。第三、建立健全完整的奖惩制度，并严格实施奖惩制度，做到奖罚分明。并且，重要的是要做好现场的签证管理，严把签证签发。不能因为蝇头小利忽视了整个项目中重点控制的相关内容。

3加强合同管理工作

房地产开发合同管理主要由合同体系构建、策划、订立、履行、控制、变更、终止、争议、索赔等一系列的操作构成。必须做好合同的基础工作，否则合同管理是不能成功的，基础工作主要包括了解国家政策、法规，行业规定，工程量，材料、设备、人工价格等，这些必须深入市场做调研才能掌握。通过竞争选择优秀的工程咨询单位不但决定了工程设计、造价、质量、进度和成本，并决定了企业产品的自有生命周期、资金回收速度及企业的获利空间。这也是合同管理的关键。项目在开发过程中的施工质量、进度和成本控制归根到底都是靠不同的合同履行来实现的。对施工中施工合同的有效管理，才能及时有效处理工程量增减，合同纠纷，索赔的事宜。

4项目的质量控制

质量控制的关键所在是及时发现工程施工过程中工程工艺是否合乎工艺规范和合同规定，并通过检查、绘制施工作业流程图和作业动态控制图，加强开发项目的施工过程质量控制。建筑产品不同于工业产品，工业产品流水作业，影响产品质量的影响因素相对较小，同批产品差异相对较小，建筑产品质量影响因素较多，如人员、材料、设备、施工工艺、环境等的差异均会对产品质量产生影响。因此，要建立全面、全员、全过程的管理模式，以保证合同质量目标的实现。管理层也要加强质量管理意识，及时与各个工程经理进行沟通，让工程经理对工程质量和安全意识得到提升，并调动监理人员的工作积极性，使之经常去工程现场进行实地检查和验收。具体措施如下：

4.1加强监理管理制度

首先，施工单位和监理单位现场人员的岗位资格是体现他能够胜任此项工作的基础，只有取得相应的岗位资格证书才能证明他具备了这方面的工作能力。所以，凡是资格配备不齐或不对称的人员，要及时通知施工单位或监理单位及时撤换相应人员。其次，明确监理单位和施工单位关系是平等的合同约定关系，是委托与被委托的关系。施工单位不得干涉监理工程师的日常工作，监理单位必须公正独立的开展监理工作。

4.2认真审阅图纸和施工规范

工程图纸是用于表示建筑物的内部布置情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等内容的有关图纸，是审批工程项目的依据，是备料和施工的依据，是质量检查和验收工程质量优劣的依据。而施工规范则是工程管理与工程施工的技术指导标准，又是工程质量监理部门对室内覆盖工程进行质量检查的依据。如果不认真审阅图纸和执行施工规范对工程质量和工程造价都会重大的影响。如对工程设计图纸中平立刨面图及土建与水暖电中有矛盾的地方，或对工程质量有影响的分项及工序材料时，工程部门要及时与设计部门联系，相互协调。通过设计变更、技术核定等方式进行协调，并以会议纪要的方式进行修正。对新出现的新型材料和新工艺要有学习、接收、应用的能力。

4.3材料、设备质量的控制和检查

对于工程的材料，使用前都必须经过专业部门进行复检，并将复验报告、出厂合格证和出厂检验报告及进场验收单一同转给工程部门和监理部门，并经其检验合格后方可使用。同样，进场设备等使用工具也要经过相同流程方可入场施工。对进场材料未使用完的要及时退还相关供应商，确保工程材料合理使用杜绝浪费。

4.4安全控制管理措施

安全控制主要是对三宝（安全帽、安全带，安全网）四口（电梯口、预留洞口、电梯井口，通道口）临边（建筑物四周、阳台，屋面等），模板和支架，临时用电，机械设备等的日常和不定期的检查和维护，发现问题及时解决避免发生安全事故发生。随着社会进步，房地产开发企业的形势发生了显著的改变，企业也从资金密集型向资金加人才密集型转变。企业员工的思想意识也发生了明显变化，人员管理工作面临着新的挑战。需要加强员工安全意识的培养强化施工质量意识，不断提高员工整体素质和提高激励手段现代化水平，提高管理团队整体水平，才是项目管理成败的关键。

综上所述，房地产项目的管理水平对开发成本和开发周期有重要影响，要想做好项目管理就要求房地产项目管理者具备有远见，会经营，懂技术，善管理的综合能力。并坚持科学的管理方式，提高管理人员水平和素质，建立健全管理制度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位的加以控制，才能使项目目标得以实现，才能使房地产企业项目管理工作日益完善，更符合企业能够长期健康持续发展的情况。

参考文献：

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