北京市保障性住房建设的混合居住策略探讨

【摘要】我国保障性住房正处于大发展阶段，但体系相对不成熟且规划设计策略相对单一。本文从居住隔离的角度出发，结合北京保障性住房的建设现状分析得出其混合居住模式的策略可行性研究。

【关键词】北京市保障性住房；居住空间隔离；混合居住模式

1、前言

住房问题作为人类生存的最基本需求之一，不仅仅是经济问题、民生问题，甚至可以说是政治问题。随着经济社会的发展，“住有所居”概念及建立宜居城市目标的提出则涉及到更广阔的城市规划体系且对于城市居住空间规划有了更深层次的要求。

北京市可谓是我国保障性住房建设发展的先驱城市之一。经过十几年的摸索，虽然在建设量上稳步提升，但是其建设模式还存在一定弊端。

2、北京市保障性住房整体建设现状分析

2.1区位分布现状

2014年截止至12月末，北京市保障性住房总体施工面积为4638万平方米，全年销售保障房470.5万平方米，且该数据比2013年又增加了9.5%。可见，北京市保障性住房的建设依然在稳步进行中。只是目前北京市的保障性住房建设选址过程还是以政府为主导的政策性开发选址，开发企业及申请保障性住房的居民参与程度相对较低。与此同时，相关数据分析显示目前北京市的保障性住房分布总体呈现出距离城市中心越远建设量越大的态势。保障性住房以五环至六环间这一环形区域建设量为最大且最为集中，在向内城及向外城扩散的过程中建设量逐渐减少。从北京市内城区也就是所谓的“城六区”的保障性住房建设分布分析来看，朝阳区的保障性住房建设面积最大，东城区、西城区建设面积则较小。在各类保障性住房配比中，又以经济适用房和限价商品房建设量为最大。

与此同时，从北京市保障性住房建设的空间集聚角度分析，北京市各类保障性住区正在呈现出较强的空间集聚性，其中尤以经济适用住房最为明显，其后依次为限价商品住房、公共租赁住房和廉租房。

2.2配套服务设施建设现状

住区内的公共配套服务设施对整个住区居民的生活起居起着至关重要的作用，加之保障性住区建设选址大多偏远，原本地块建设的配套设施本就偏少，因此公共配套服务设施在该区内的重要性更加突出。不同于一般商品房住区，因其服务对象为城市最低收入阶层，配套服务设施必须考虑分层次建设并且应适当考虑结合当地人口就业问题。但是，目前北京市的保障性住区配套服务设施的建设往往较为滞后。

通过笔者对北京市保障性住区居民的消费结构调研显示，居民对于日用品的消费支出比例最大，甚至于占到家庭总支出的35%。可见居民对于超市、便利店、菜市场等生活服务设施的需求最为紧要。与此同时，城市低收入阶层居民交通出行对于外部公共交通设施的依赖性较大，对公共交通的完善需求最高，但大多数已建成的保障性住房小区却普遍存在公交服务能力低的难题，有近六成受访居民表示当前保障性住房的公共交通现状较差，无法满足日常出行需求。更有甚者，不少偏远地区的保障性住房社区往往采用“先建房子、后跟配套”的方式。这样的建设模式导致居住在该区的居民在搬进保障性住房之后虽然解决了基本的住房问题，但是却无法解决基本的生活需求，居民生活变得更加不便且基本生活成本不减反增，加之保障性住区内的居民普遍职业技能偏低，文化水平偏低，这直接导致了其就业状况不容乐观。

2.3住区规模现状

由于保障性住区大多受到用地规模、用地条件、住房面积等限制，其属性明显不同于一般商品房，保障性住房的人均建筑面积远远小于一般商品房且人口密度远远大于后者。加之目前北京市保障房住区规模普遍偏大，甚至有个别保障房住区总建筑面积超过100万平方米，造成大量城市低收入人群聚集，极易引发社会矛盾。如北京的天通苑住区，总建筑面积已经超过1000万平方米，容纳人口近30万，中低收入者极度聚集导致大型保障房社区成为城市新的城市贫困带，不仅使得该片区整体环境质量下降，犯罪率增高，也容易给城市形象及公共安全带来一定隐患。

除此之外，由于北京市土地资源紧缺，为最大限度地解决城市低收入者住房问题，在符合基本居住条件的基础上，提高容积率、增加保障性住房居住小区规划建设强度便成为了短期内最有效的举措之一。通过笔者调研发现，北京市大部分保障性住区容积率普遍偏高，多数小区的容积率在2.5上下浮动（表3-1）。由此可见，高容积率、高密度、大片区集中建设是当前北京市保障房住区发展的一个显著特点。

3、保障房住区建设与居住隔离

所谓居住隔离，是指都市居民由于种族、宗教、职业、生活习惯、文化水平或财富差异等关系，形成特征相类似的居住群体聚集于某一特定地区，不相类似的团体间彼此分开而产生的隔离和分异现象。

造成目前城市低收入者呈现居住隔离局面的原因主要包含以下几个因素：保障性住房居住配套设施建设滞后、保障性住房选址边缘化以及大规模保障性住房社区集中建设。通常政府为了节省财政开支而多把保障性住房选址在土地价格相对较低的城市边缘地带，这些地区一般都是城市新开发的区域，土地供应量相对充足，可大量满足建造保障性住房的需求。加之前文提到的保障性住区普遍建设强度高、建设密度大，尤其是在如今北京市的保障性住房项目选址有进一步郊区化趋势的情况之下，一定程度上造成了城市低收入者成规模聚居于城市一隅以及严重的职住分离情况。这是一个危险的信号，它势必造成保障性住房建设的结果与其初衷背道而驰的境况――已建成的保障性住房因其规划建设选址的缺陷而给保障对象家庭的就业和日常生活带来了较大困难，非但不能实现提高其居住质量和生活质量的目的，还会在一定程度上使得城市低收入家庭的贫困现象被延续。

比这更为重要的是，地域间的隔离将会导致更为严重的居民社会地位的边缘化，这主要体现为居民需求的“被漠视”以及社会公平获取的困难。居民对于公共服务设施及交通设施的需求都因为居住片区以及社会地位的边缘化而难以获得解决。而社会公平获取的困难则表现为同阶层的居民居住于这种同质化、边缘化的社区当中，无法获得与其他社会阶层交流、获取信息的机会，这使得其提升就业机会的可能性大大降低以及获取各种知识的机会大大减少。

居住空间隔离现象并非一朝形成，它是由自上而下的政策制度推动力和自下而上的个人选择推动力共同作用产生的。从某种程度上讲，居住空间分异现象之所以存在，必然是经历了社会发展的选择过程，其激励作用主要体现在能够充分实现市场对城市有限资源的高效配置及充分利用级差地租作用规律实现各个地块价值的最大化上。但是，居住空间隔离存在更明显的负社会外部性――包括加剧社会阶层间的对立、影响社会公平分配原则、导致居住资源分配不均、不利于社区儿童心理健全成长以及导致社会文化分化等等。

4、混合居住策略对于保障性住房建设的应用

所谓“富人区”的形成，是随着社会发展进步而产生的――能够出高价购买住房的阶层必然拥有选择其居住地及居住环境的权利，这个市场规律并不是能够在朝夕间打破的。但是，我们却可以通过规划层面的措施将贫富阶层间的分歧或对立融合到最小。

笔者认为北京市是一个非常有利于混合居住模式建立的城市：首先在其发展过程当中居住隔离的形态尚未完全形成；其次我国居民的意识形态亦尚未形成因社会地位、经济收入等差别而造成的歧视、排斥等思想；最后，我国新近施行的一系列房地产调控政策也为混合居住模式的保障性住房建设提供了契机。

4.1保障房住区选址层面的混合居住

针对目前北京市保障性住房建设存在城市边缘化集中的问题，我们需要在城市规划选址层面尽量扭转该趋势的发展。也就是说，为体现社会公平以及为城市低收入家庭提供更便捷的生活条件，可以通过选址的方式，适当规模地将保障性住区与城市内一般商品房片区进行空间融合，也就是所谓的“大混居、小聚居”模式。

保障性住房的空间选址与城市的发展方向有着非常紧密的联系，二者互相影响。因此，在进行保障性住房选址规划的同时应当重点考虑其对于城市空间发展的正面引导作用。例如，合理建设适当规模的保障性住房，避免大规模城市保障性住房过度集中而形成诸如天通苑、回龙观等“卧城”现象的再次出现。另外，选址在城市边缘区的保障性住房小区应当考虑其有可能使得城市发展方向改变、形成新的城市中心的可能，从而加速其周边配套服务设施的建设。

另一方面，在城市空间发展规划编制的过程当中也应当着重考虑其对于城市保障性住房选址的影响作用。由于城市低收入阶层比其他任何阶层都更加需要享有平等的空间机会，因此在城市空间发展战略编制的过程中应当考虑保障性住区内居民的职住平衡问题和公平的设施资源共享等需求。由于保障性住房的服务对象与一般商品房住户对于城市公共服务设施、交通出行以及就业需求等都有所不同，所以在进行城市保障性住区选址规划之时应当着重考虑该住区所处位置与周边配套间的联系。

4.2保障房住区内部规划设计层面的混合居住

当保障房住区以居住小区级划分规模时，建议不同居住小区间进行梯度融合。所谓梯度融合，即指高收入阶层与中等收入阶层、中等收入阶层与低收入阶层间的适当融合。生活水平差距过大必然会导致人们对于各项服务设施的需求截然不同，很可能因价值观的过大差异而产生的不同阶层间的抵触情绪和冲突对抗。因此，当我们探讨居住区层面的混合居住模式时，应适当规避因强行迫使差距过大的阶层间混合居住而带来的社会隐患。本文认为在居住小区层面上的一般商品住房与保障性住房混合策略的实行，应当主要依靠公共街道作为“媒介”，使不同阶层的群体都能够有机会在公共街道两旁参与到日常活动当中从而产生自然的交往。

当保障房住区以居住组团级划分规模时，便要注意其配建模式问题。若将一般商品房与保障性住房配建于同一居住小区内，需要充分考虑组团间半开放空间的适当隔离和开放空间的适当融合。组团与组团之间应当能够达到单独管理的状态且具有相对的独立性；同时又不宜完全被隔离开，应通过社区服务设施等公共空间进行有机联系。在该尺度下的混合居住模式，关键点即为可供双方居民公用的公共服务空间和设施，该类设施同时起着促进居民交流以及使居民公平享用优质公共产品的作用。

5、结语

住房，已经不只是人们生活的基本条件，更是一种维护社会发展、为人们提供生理和心理庇护所的关键所在。随着我国城市化进程逐步进入加速成熟的阶段，流动人口及城市低收入者的住房问题成了城市经济社会发展的重要议题，保障性住房的大发展趋势将会愈发明显。目前我国对于该类住房的建设还暂时仅限于满足城市低收入者基本住房需求的阶段，而从某种程度上忽略了其带来的居住分异和隔离的不良后果。我们需要尽快考虑混合居住策略在保障性住房建设过程中的优势及其科学应用方法来避免因居住隔离而产生的社会分层、对立的严重后果。只有通过城市中各个阶层的不断沟通、融合，才能缓解各阶层间的误解与矛盾，使城市积极而和谐地发展。

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本研究由北京建筑大学城乡建设与管理产学研联合研究生培养基地资助。