加强城市住宅小区建设的思考

摘 要：城市科学发展观是一种理念，基调是“发展”，但当前要特别注意“协调”。树立和落实科学的发展观，要把“发展”和“协调”有机地结合起来。把小区文明建设与社区文明建设、城市文明建设构成文明建设的有机整体，促使城市内各个区域规范运作，必将极大地提升城市品位和文明程度。对安徽省淮北市相山区小区建设的现状及小区建设中存在的问题、原因进行了分析，从而提出了加强小区建设的对策。

关键词：淮北市；小区；建设

中图分类号：C913 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）36-0065-02

城市住宅小区是现代化城市的基本组成部分，是城市的重要展示窗口，也是创建文明城市的重要基础。因此，加强城市住宅小区建设是改善居民居住环境、提升居民生活质量的需要，是衡量城市和谐程度的重要内容，也是创建文明城市的关键环节。为了解城市住宅小区建设的状况，探索加强城市住宅小区建设的举措，在深入调研的基础上，形成了专题报告。

一、城市住宅小区建设的样本分析

相山区是安徽省淮北市主城区，是淮北市政治、经济、文化的中心。相山区辖一镇和十个街道办事处，辖区内共有住宅小区272个，大致分为三种类型：一是实施市场化物业管理的小区87个；二是由单位实施自治管理的小区34个；三是不具备物业管理条件，由区环卫人员简单进行卫生保洁的小区151个。本文样本城市住宅小区取自淮北市相山区，具有代表性。近几年，相山区结合实际创新体制，建立起“统一领导、分级负责、齐抓共管、综合协调”的城市住宅小区建设新体制，充分发挥镇、办和社区居委会、村民委员会在住宅小区建设中的作用，推动了城市住宅小区建设的健康发展。主要做法有：

（一）建立组织机构，明确目标职责

目前相山区在住宅小区的管理方面建立了组织机构，明确目标职责：按照“谁的辖区谁主管、谁的社区谁负责”的属地管理原则，建立区、办事处（镇）、社区（村委会）三位一体的物业管理机构。首先，区成立物业管理办公室，具体负责指导、协调全区的物业管理工作；其次，镇、办事处也分别成立了物业管理工作领导小组，领导小组下设办公室，具体负责辖区内物业管理工作；再次各社区（村委会）明确1名党政副职具体负责物业管理工作，全面开展工作。各部门按照职责分工，积极开展工作，确保各项任务落到实处。

（二）创新工作机制，探索管理模式

一是对已实施市场化物业服务的住宅小区，建立市场化物业管理模式。由“政府主导、街道牵头、社区参与、物业管理”的四级物业管理体制。不断加强对物业服务企业的监管力度，通过建立物业服务企业台账、物业小区台账、物业服务企业督查考核台账，对物业服务企业的收费标准、制度建设、“四率”（收费率、投诉率、回访率、满意率）等进行督导、考核，加强物业服务企业行业规范、行业监管、行业监督和行业自律，促进物业服务企业自觉接受业主的监督；二是对无物业、零散住宅小区，建立“整合小区、社区托管、推向市场”的物业管理模式。通过对零散小区，制定改造和管理计划，结合老城区整治，从“拆墙、封闭、沟通、路平、灯亮、整洁、有序”等方面着手，进行整合改造，完善小区公共服务设施，进一步提高居民的满意度，提高居民参与率；三是对回迁居民安置小区，积极探索实施“居民自治管理+城管、环卫协助”的物业管理模式。实施主体为社区物业专管员、办事处城管中队、办事处环卫所。通过发挥社区（村委会）的组织作用，动员居民积极参与物业管理活动，形成居民共建、共管、共享的局面；四是对单位自管小区，积极实施以单位为主体，社区、办事处实施监管的物业管理模式。办事处督促相关单位切实担负起自管小区物业管理责任，加强对小区的日常监督指导，定期开展检查考评，并及时向管理单位通报情况，督促管理单位不断提高管理服务水平。

（三）做好物业投诉受理工作，化解物业管理矛盾

自开展物业管理工作以来，共受理物业投诉40余件，协调、解决了住宅小区停水、停电等物业投诉问题，确保了住宅小区环境的改善，维护了广大业主的合法权益。同时，针对个别物业公司退出问题，及时采取应急措施，实行管理无缝对接，做好各项小区建设工作，确保小区和谐稳定。

（四）强化分类指导，抓好示范小区管理

为加快住宅小区规范化建设，严格要求镇、街道办事处在对辖区内各小区进行调查摸底的基础上，认真梳理、筛选本辖区内物业管理示范小区，以点带面迅速开展物业管理工作。同时加大督查力度，联合有关部门对镇、街道办事处物业管理工作开展情况进行了督查，针对存在问题要求各办限期进行整改。

（五）搞好试点，分类管理

南黎街道办事处作为全区物业管理先行试点单位，选取了问题较突出的商业化居住小区和单位零散型居住小区作为试点，本着整治一个、规范一个、达标一个的原则，积极实施政府主导、街道牵头、社区参与、物业管理的四级管理模式，引入竞争机制，逐步走向市场化。

二、城市住宅小区建设存在的问题分析

（一）全市住宅小区发展不平衡

从地域范围来看，物业管理较先进的住宅小区，其基础设施和配套设施较完备，智能化水平较高，业主的观念更新较快，比较容易接受适应新的方便快捷的生活方式，善于享受更多的服务消费，对物业公司有较高的管理与服务的要求。与此同时，一些物业管理较落后的住宅小区，其配套设施、物业公司的经营理念和服务水平，业主的素质和观念与管理先进住宅小区相比存在较大差距。从建设时间来看，一般新建住宅小区的管理服务水平较高、注重人性关怀，而一些老旧住宅小区管理服务水平低下或者无人管理。

（二）行业收费不规范、物业管理收费难

目前，住宅类物业管理行业收费不规范，执行标准不统一。不少小区的业主们常常不满物业公司的收费不公开、不透明、标准不清或者“高收费、低标准”，而拒绝及时缴纳物业费。加之部分业主物业管理消费意识和责任意识没有完全确立，缴费积极性不高，而物业企业只能通过电话、上门、发信等方式催缴物业服务费用，并无相应的强制或制约措施。即使按照《物业管理条例》有关规定可以依法向人民法院。但又面临着周期长、涉案人数多、涉案金额小等客观因素，致使费用收缴困难。

（三）物业公司没有执法权，管理和服务水平有待提高

物业公司对业主的违规行为没有执法权，只能劝告，下整改单，报告政府执法部门，而无他法。而且物业管理投诉问题涉及多个部门，单靠物业管理部门难以及时解决问题。加上我国物业管理工作起步较晚，物业管理市场不成熟，市场准入“门槛”低，企业资质、服务人员、设备设施管理等存在参差不齐的现象，“小、散、乱”的状况比较突出。目前，全市住宅小区物业管理的职业化队伍尚未形成，现有管理人员很少受过物业管理专业培训，思想水平、服务素质较低，专业知识和管理经验缺乏。

（四）政府对住宅小区的监督管理不到位

政府作为市场经济的宏观调控者，对物业管理市场的持续健康发展有着不可推卸的责任。淮北市物业管理行业得不到有效的发展，与其管理不善，监督不到位有着直接的关系。例如南黎街道办事处作为相山区物业管理先行试点单位，目前入驻的22家物业管理公司中，一级资质的物业企业只有1家，二级资质企业也只有3家，而三级资质企业多达18家，物业管理企业的水平参差不齐，更有甚者，极个别物业企业“跑路”，广大业主的合法权益得不到有效保障等问题，市房地产行政管理部门相关部门没有及时地解决处理，是其监督管理不到位的明显表现。

三、加强城市住宅小区建设的若干建议

（一）深化对住宅小区建设重要性的认识

城市住宅小区建设是提高居民文明素质的重要阵地，是密切党和政府与人民群众关系的桥梁和纽带，是实现社会治安综合治理的基础。加强城市住宅小区建设将进一步有效改善居民居住环境，提高居民生活质量，并进而提升城市品位和文明程度。

1.端正思想认识。城市住宅小区建设不仅仅是搞好物业管理工作，更重要的是做好小区的规划设计，文化活动的开展，安全技术防范，学校、健身、娱乐、通讯等配套设施的引入和管理等问题。尤其是重视业主委员会的建立，要放弃过去那种认为业主大会可有可无的思想。事实上，业主合法权益的代表就是业主大会，法律赋予业主大会的地位和作用应当得到应有的尊重。没有业主大会，就无法确立正常的物业服务供求关系，广大业主的合法权益难以得到有效维护。

2.加强宣传教育。相关部门要加大宣传力度，深化对小区建设重要性的认识，广泛宣传物业管理法律法规，不断增强物业服务企业物业管理意识，增强广大业主主动缴费意识和维权意识，互相理解并支持配合物业管理工作。同时也要加大监管力度，杜绝物业管理企业乱收费现象的发生。

3.明确建设目标。通过在全市住宅小区开展创建“文明小区”活动，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和、幸福家园”的城市人居环境。

（二）理顺体制，形成“市、区，街道、社区”四级管理体系

市住房保障和房产管理局作为小区建设的行政主管都门，应切实履行职责，贯彻执行国家和省有关物业管理法律、法规和政策，起草并组织实施我市物业管理法规、规章和政策，培育和规范物业管理市场；做好小区建设总体方案的制定和实施，指导各区的物业管理工作。各区政府应负责辖区内小区建设的监管工作；贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策；对物业管理企业进行日常指导和监督；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。街道办事处应负责组织业主大会的召开和业主委员会的选举、备案工作。指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动；调解社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业之间的关系。社区居民委员会应协助街道办事处组织辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，协助街道办事处对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导、监督；负责辖区业主的文明教育，在小区业主委员会未成立时，代行业主委员会职责，调解物业管理活动中的纠纷，促进社区建设与物业管理共同发展。四级管理体系应相互配合，协调运作，使各项工作落到实处。

（三）健全制度，完善监督制约机制

1.健全市场准入和退出机制，加大对物业管理企业的监管力度。提高市场准入门槛，定期对全市物业管理企业进行绩效考核评价，对绩效好的企业给予一定奖励，对连续考核成绩不佳的企业，实行红、黄牌警告，责令其退出市场，体现市场公平和优胜劣汰机制。同时，要加强对从业人员职业资格的监督管理和教育培训，逐步建立从业人员职业资格制度。另外，还要充分发挥行业自律作用，加强物业服务企业信用档案建设，规范企业的诚信行为。

2.建立健全长效管理机制。要建立和完善对开发商的诚信考核机制，使其注重树立品牌意识，做好建管衔接；物业管理公司应抛弃行政管理的方式，加大对业主的情感投入，与业主建立良性互动，用更好的服务取得业主理解和配合。