我国房贷政策的变迁

在1988年第一次住房体制改革会议召开后，1991年住房信贷业务开始起步，各项住房信贷政策出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。

由于住房体制改革进展较慢，并在1992年出现了房地产热，1993年着手进行控制。

中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。但当时的条件是比较严格的，一是要求提供双重保证即抵押(质押)担保与保证担保，二是最高期限为10年，三是要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的30%，存款期限必须在半年以上。

1997年，中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》。这一办法对原《暂行办法》进行了修正，主要表现在以下几个方面：一是不要求双重担保。二是没有明确规定存款期限。三是利率政策上明确规定按同期固定资产贷款减档执行。期限为5年的，执行3年期固定资产贷款利率；期限为5年以上至10年的，执行5年固定资产贷款利率；期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款基础上适当上浮，最高不超过5%。四是贷款使用范围是公积金建造的普通自用住房。五是贷款发放主体是223个实施安居工程城市的商业银行和烟台、蚌埠住房储蓄商业银行。六是规定贷款的处理时间为3个月，即在3个月内银行完成贷款评估、审查工作，并向申请人作出正式答复。

1998年4月，中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》和1997年4月人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理办法》相比，主要有以下不同：一是扩大了贷款可用于购买住房的范围。原《办法》规定，个人住房贷款只能用于购买用公积金建造的自用普通住房；而新《办法》规定，个人住房贷款可用于购买所有自用普通住房。二是扩大了贷款的实施城市范围。原《办法》规定，个人住房贷款业务只在安居工程试点城市实施；而新《办法》则取消了这一限制，即所有城镇均可开展个人住房贷款业务。三是扩大了办理个人住房贷款的金融机构范围。原《办法》由于规定个人住房贷款只能用于安居工程试点城市居民购买用公积金建造的自用普通住房，因而实际上只有工、建、农3家银行可以办理个人住房贷款业务；新《办法》取消上述限制条款后，实际上所有银行均可办理个人住房贷款业务。四是利率更优惠。规定商业银行自营性个人住房贷款利率按照法定贷款利率减档执行，即期限5~10年的个人住房贷款执行3~5年一般贷款利率；期限3~5年的执行1~3年一般贷款利率。五是加快了处理程序。时间由原来的3个月缩短为3个星期。

这一政策的推行直接刺激了住房贷款的增长，1998年个人住房贷款就增加了324亿元，1999年增加了858亿元。

1999年，中国人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月，人民银行调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10%。同时，对公积金贷款期限也作了相应调整，5年以上的公积金贷款利率按4.59%执行，5年以内的按4.14%执行。贷款的比例上升，期限延长，利率下调，意味着借款人要筹备的自有资金减少了，每期还本付息的压力减轻了。因此，2000年住房贷款进入了快速增长阶段，新增贷款的一半用于个人住房贷款。

2001年6月19日，中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》(银发[2001]195号)。主要规定有：(1)商业银行发放房地产开发贷款，房地产项目必须具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，房地产开发企业自有资金不低于开发项目总投资的30%。(2)商业银行发放个人住房贷款，借款人所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。(3)个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，期限最长不得超过10年，商业用房应为现房。

2002年2月21日开始，中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平，5年以下(含5年)由现行的4.14%下调为3.6%，5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。

2002年8月15日，中国人民银行印发《关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》(银发[2002]247号)。主要规定有：(1)要求商业银行严格执行《住房公积金管理条例》，严格执行《国务院关于进一步加强公积金管理的通知》精神。(2)办理住房公积金信贷业务的商业银行为国有独资商业银行和交通银行，其他银行不得办理该项业务。

2002年8月26日，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行和国家税务总局联合下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》(建住房[2002]226号)。主要规定有：(1)充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控。(2)强化土地供应管理，严格控制土地供应量。(3)充分发挥城市规划职能，规范建设用地管理，促进土地的合理使用。(4)严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目。(5)充分发挥金融对房地产市场的调控作用。

2003年6月13日，中国人民银行了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)。此《通知》对房地产开发企业贷款有一些新的政策规定：商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。同时，规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。同时，此《通知》再次重申，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。

在个人住房贷款方面，《通知》指出，商业银行的贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。《通知》规定，对购买第一套自住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。另外，《通知》规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的居民发放个人住房贷款。(郑理)