房地产市场的拐点到来了吗?

随着李嘉诚抛售大陆物业画上句号，“未来中国地产泡沫破裂可能性增大”、“投资房产应尽快脱手”等言论沸沸扬扬，长三角不少城市楼盘联合降价等新闻不绝于耳。房价大跌真的要开始了吗？中国房地产市场还会继续一路高歌吗？让我们通过数据和报道来看看中国房地产市场的信号。

“下降”成为关键词：商品房成交量低迷

“下降”成为近来中国商品房市场的关键词。根据统计局数据，今年1～4月商品房销售面积同比下降6.9%；商品房销售额下降7.8%。4月中国房地产开发景气指数为95.79，比去年12月份回落了1.42点。

楼市冷空气也蔓延到了二手房市场。以北京为例，3月份北京二手住宅成交8943套，与去年同期相比下降79.6%。

降价促销：多地楼盘开始加大打折力度

2月份杭州某楼盘每平米直降3000元，这打响了杭州楼盘降价第一枪。不到一天时间，同区域某楼盘也直降6000元，引发老业主冲击售楼处。

3月份，秦皇岛市某楼盘打出六折的广告标语。该楼盘原市场均价9000元每平方米，现在只需5000元。据了解，此次并非直接降价，而是开发商将持续4年每年向购房人返还10%的购房款，总计达到总价的40%。

号称深圳某楼王的公寓也推出十套特价房，价格从原来最高时的每平7万跌至5万，调整后的均价已经与周边10年楼龄的挂牌价看齐。

炒房客认为，商住型公寓价格波动率较一般豪宅更高，目前楼市政策难明的前景下，或成为价格跳水的领头羊。

信贷政策动向：信贷收紧

今年2月，兴业银行贴出“暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务”的公告，一度被传为“银行暂停房贷”从而引发恐慌。尽管各大银行随后相继予以澄清，但部分银行开始收缩房贷业务却是事实，显示出银行对房贷相关业务风险的关注。

银行收紧信贷更为楼市拉响了警报。根据研究机构调研显示，在22个城市中，首套房贷款优惠利率几乎绝迹，其中10个城市的贷款利率上浮5～15个百分点，仅三分之一的城市还在维持基准利率。信贷收紧使得融资成本增加，会进一步加重购房者的观望情绪，从而影响楼市供需格局。

商品房市场存量：库存高企

4月初，易居房地产研究院房地产市场研究报告，显示截至3月底，受监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2.0%，同比增长16.3%。这些城市的库存总量创下了近5年的历史新高。房地产高库存现象在三四线城市更为明显，如鄂尔多斯需要3年的时间才能消化全市的商品住宅库存。

开发商资金状况：房企资金链断裂

3月下旬，浙江奉化最大的房地产企业兴润置业破产，总负债超过35亿元。尽管该事件主要与部分问题楼盘有关，但在限购、限贷等紧缩式调控背景下，房地产融资和销售遭遇双重挤压。对三、四线城市房企而言，风险警示意味甚浓。

投资回报率：租售比远超国际警戒线

根据多家机构的统计，当前在一线城市，市场的平均租售比已经超过200∶1，远超国际警戒线，部分区域甚至接近500∶1的水平。

而北京房租下降更加剧了这种风险。某机构市场研究部报告显示，今年一季度北京平均租金为59.1元/平方米，较去年四季度上涨1.4个百分点，与去年同期相比上涨5.5个百分点，均处于近年较低水平。

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房产大佬对房地产市场的冷静审视

万达集团掌门人王健林表示，今年楼市并不乐观。万科董事局主席王石认为，不是所有三四线楼市都存在泡沫，价格波动也未必造成楼市崩盘。但是越来越多的三四线城市房屋库存不断走高，楼市面临的风险加大。王石坦言今年形势不妙。以敢言著称的华远地产集团董事长任志强则表示，不要对2014年太抱希望。

多个房产大佬的谨慎表态，可以说是对行业发展的一次冷静的审视。房地产确实已走到了急需变革与调整的十字路口。有经济学家表示，面对房地产市场泡沫隐忧，开发商可以考虑转型。很多房企已开始在其他行业投资。还有一些房企着眼海外，把资金交给专业团队去打理寻找投资机会。

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