房地产企业资金管理现状与对策

摘要：随着市场经济的发展，房地产市场竞争不断加剧。在这种环境下，加强房地产企业的资金管理尤为重要。若企业能未雨绸缪合理安排资金，将资本成本降到最低，那么企业将充满活力；反之极易出现因资金紧张或断裂而陷入困境。本文分析了房地产企业资金管理存在的问题，进而提出了具体的对策。

关键词：房地产企业；资金管理；对策

一、引言

房地产企业是我国的重要产业，对我国经济具有极强的拉动作用，其稳定发展有利于提高人民的生活水平。随着经济的增长，我国房地产业发展形势一片大好，但房地产市场前景被人看好的同时，一些问题却非常值得我们重视。比如房价上涨过快导致普通百姓已经无法承受，为此，国家出台了调控政策，房地产行业面临着严峻的挑战。当前，房地产企业首先要做的是管理好资金，在任何时候都能保证有充足的资金，以增强企业的发展活力。房地产企业只有建立完善的资金管理制度，才能提升竞争力，在激烈的市场竞争中具有更强的生存能力。

二、房地产企业的资金特点

房地产属于特殊行业，与一般企业的区别在于：房地产开发项目规模庞大，土地使用权、拆迁补偿、规划设计、建筑工程、基础设施安装等都需要大量的资金支持；资金周转期长，房地产企业因难以支撑巨额资金投入而不得不向银行举债，由于资金周转期较长，所以，房地产企业的债务压力是很大的，合理的资金管理就显得非常重要；房地产企业的资金风险非常大，在开发过程中无法预料的事情非常多，如房价因素、成交量、经济形势、信贷政策等，都可能导致企业资金无法及时回笼而遭遇险境。

三、房地产企业资金管理的问题

（一）资金预算的执行效率较低

当前，我国房地产企业预算的执行效率比较低，具体体现在资金预算结果与实际出现较大的偏差，有时候甚至差得离谱，没有任何参考价价值。资金预算不准确不利于企业的决策，大大降低了资金使用效率，在出现极大偏差时，甚至会影响到企业的整个资金链条，出现资金断裂的风险。原因主要是房地产企业资金管理体系存在问题，预算精确度不够，无法对项目预算做出科学的调整。

（二）房地产企业融资渠道较少

我国房地产企业的资金来源主要有三种：企业自有资金、银行贷款和股权融资。股权融资门槛较高，一般的中小型房地产企业不适合，只有上市的大型房地产企业才具备，所以，股权融资只是形式上的融资渠道，实际意义不大。除自有资金外，房地产企业主要靠银行贷款，能从银行贷到款的话，资金问题自然解决；贷不到款，只能通过不合法的渠道获得，比如民间融资，但民间融资的成本相当高，风险极大。资金来源的单一性在一定程度上限制了房地产企业的发展。

（三）资金运行结构不完善

当前，我国房地产市场竞争日益白热化，在高额利润和投机心理的驱使下，许多房地产企业不顾自身实际，到处开发楼盘。在不同的项目中囤积了大量资金，通常情况下，因为房地产企业在开发项目时有全面的规划与考虑，资金问题并不是很大。但市场变幻莫测，无情的经济风暴更是残忍无比，如果经济出现萧条或者政策环境发生大扭转，房地产企业无法实现预期利润，银行贷款得不到及时偿还时将陷入极其危险的境地，甚至面临着关门倒闭的风险。

（四）资金运营风险管理能力较低

风险理论告诉我们，任何经营都是存在风险的，风险与收益相关，一般情况下较大的风险会得到相应的收益回报。房地产企业本身就具有很大的风险性，所以，收益也相对可观，房地产企业需要通过合理的风险控制，使风险降到可接受的范围之内。资金风险管理是一项系统工程，与房地产企业内部财务管理能力有直接关系。房地产企业由于投资期限较长，资产的流动性较慢，在激烈的市场竞争中，很容易产生资金运营风险，此时，如果房地产企业相关人员不重视投资决策，看到利好形势就盲目的进行扩张，扩大生产规模，资金问题全部抛之脑后，这样极大地增加了资金断裂的可能性。

四、房地产企业资金管理的对策

（一）充分做好房地产开发项目的投资分析

相比其他行业，房地产行业的投资风险大，利润回报率高。对此，既要有效控制风险，又要有一定的利润回报，这样才是房地产企业的持续发展之道。因此，房地产企业绝不可盲目投资扩张，看到市场利好、利润丰厚时能够冷静分析利弊，做好充足的准备。房地产企业在投资项目时，首先要进行可行性分析，对影响投资的各种因素进行综合分析，特别是对一些高风险因素，一定要充分管控，做最坏的打算，保证即便出现最坏的情况，企业一样可以通过补救措施转危为安，不至于濒临破产。企业要对有利于降低投资风险并能节约成本的项目予以考虑，保证项目投资具有一定的前瞻性、科学性和可行性。

（二）房地产企业应不断拓展融资渠道

从目前我国房地产企业融资情况来看，中小企业主要依靠银行等金融机构融资，只有少部分大型企业可以通过股权方式融资。有关研究表明，我国房地产企业70%的资金来源是银行。随着金融体系的不断完善，近年来我国出现了融资渠道多元化的趋势，但融资规模普遍较小，根本无法满足有巨大资金缺口的房地产企业。在笔者看来，房地产企业融资的渠道还有很大的提升空间，尤其是证券市场融资，如果通过合理的方式使一些资产质量较好的房地产企业入市，那么将大大减轻房地产企业的融资压力。此外，积极引入先进的资金管理理论也非常重要，通过引进先进的资金管理理念，创新融资工具，使房地产企业的资金问题得到根本性解决。

（三）加强房地产企业的预算管理

全面预算管理是房地产企业得到良好、稳定发展的前提。房地产企业要重视资金预算管理，并建立高效的资金预算管理体系，从而实现成本与风险的协调，实现“鱼与熊掌”兼得的效果。资金预算编制是房地产企业资金管理的重要手段，预算编制要讲究科学性和合理性，预算编制要做到事无巨细，任何一个环节都必须严格执行，从而对资金支出全面的掌握，保证资金支出严格按照预算编制进行，为企业合理安排生产创造有利条件。此外，企业还应在此基础上进行适度融资，因为适当的负债有利于企业成长，便于企业扩大再生产，从而创造更多的利益。总之，房地产企业一定要重视资金预算编制，根据项目的施工进度和生产周期合理的对资金进行调配，从而实现资金的主动控制。

（四）加强资金风险管理

房地产本身是高风险行业，房地产企业在经营过程中会遇到各种各样的风险，遇到风险并不可怕，不要因为风险存在就胆怯地止步不前，蹑手蹑脚，也不要完全无视风险，要针对风险制定相应的计划，将风险划分等级，对高风险项目示警并采取必要的止损措施，对低风险项目可以选择忽略，而中风险项目可以根据实际情况来决定。企业止损的措施多种多样，具体包括：①建立资金运营风险预警机制。从企业经营现状出发，制定一系列的财务指标，这些财务指标主要反映了企业的经营状况，一旦某些财务指标出现异样，企业应立即进行识别，如果属于高风险指标，则必须启动止损机制，以保证企业安全为第一要素；②提高员工的资金管理意识。资金管理是一项系统工程，不是说财务部门随随便便宣传一些就可以，不仅财务管理要建立健全资金管理体系，还要求各部门予以配合，提高资金管理意识。这就要求房地产企业平时加强宣传和做好相应的工作，提高每一位员工的资金管理意识，并加强资金支出管理，全方位调控，避免资金运营风险；③加大工程款结算管理力度，采取阶段性支付工程款的方式，并留有一部分工程款作为保障金。

五、结语

房地产是一个风险较大、收益颇丰的行业，做好资金管理工作尤其重要。房地产企业应建立健全资金管理体系，提高资金运作能力，保证企业资金运营处于良好的状态，即便遭遇不可预料的风险，也有一定的抵抗能力。在激烈的竞争环境之中，良好的资金运作是房地产企业可持续发展的保障。

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作者：张锦生