对房产面积测算问题的分析

摘要:本文将在工作实践中遇到的几个面积测算问题提出来进行探讨,寻求一种正确的处理方法,切实解决实际工作中出现的问题,让测算成果更准确。

关键词:房产;面积;测算

中图分类号:F293.31

文献标识码:B

文章编号:1008-0422(2009)12-0102-01

1前言

房产测绘是房产管理工作的重要基础,其主要目的和任务就是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费,以及为城镇规划建设提供数据和资料。为此建设部于2000年8月1日实施了我国第一个房产测绘国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-2000),其实施对加强房产测绘管理、规范房产测绘行为、提高房产测绘的现代化水平、促进我国房产测绘事业的发展具有十分重要的作用。但是,由于该规范是开展全国房地产测绘工作的统一技术标准,原则性较强,可操作性欠妥,再加上由于测绘者对《房产测量规范》的理解程度还不够,对某些问题的认识和理解存在一定的偏差,因此在实际测量操作中总是捉拿不准,给工作带来麻烦。本文通过在工作实践中遇到的几个面积测算问题提出来进行探讨,进而寻求合理的处理方法,让测算成果更准确。

2楼层的认定

《房产测量规范》5.6.6.1规定,房屋的层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与房屋地下层数之和,假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼、顶层突出层面的楼梯间、水箱间不计层数。《房产测量规范》中对地下室及半地下室没有明确的定义,我们可以参考国家标准《住宅设计规范》对地下室及半地下室的定义,地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者;半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一,但不超过一半的地下室。由此可以判断当房间地面低于室外地平面的高度不超过该房净高的三分之一的既不是地下室,也不是半地下室,应记入自然层数。在实际工作中,我们经常遇到许多楼房在设计图纸上标注为地下室(或地面车库等,室内地坪±0以下),而实际上室内地面与室外地平面的高度根本不超过房间净高的三分之一,有的甚至在地平面以上(地面车库),根据上述规定该楼层应计入自然层。

《规范》8.1.2中规定房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且有上盖,结构牢固,层高2.20m(含2.20m)以上的永久性建筑在进行房屋面积计算时,《规范》中对层高概念的解释是上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。但在对房屋面积进行具体计算时,对层高部位的取舍,怎样进行操作产生困惑。一是某些架空层、车库或地下室的层高,根据规范解释进行测量确实已经超过2.20m,按规定是要计算建筑面积,但地平面到大梁或水管弯头部位的高度则大大低于2.20m,这部分使房屋无法正常使用。二是由于地面做法或楼板太厚造成架空层、车库或地下室净空太低,影响正常使用,而地面做法或楼板厚度很难进行测量,这样也给准确合理计算面积带来不便。三是斜坡屋面房屋计算面积时,对于整个大的斜坡屋面,我们要取2.20m的点,是从板顶结构表面去实测还是从做完保温隔热层后的表面去实测。

3变形(伸缩)缝

《房产测量规范》8.2.1.0中规定,有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的伸缩缝计算建筑面积。变形缝是指建筑物在外界因素作用下,结构内部产生附加变形和应力,导致建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留的构造缝,包括伸缩缝、沉降缝和抗震缝。伸缩缝主要是防止建筑物由于温度变化大产生开裂;沉降缝主要是防止建筑物由于沉降不均产生开裂;抗震缝主要是防止建筑物由于地震产生开裂。由此可见,上述规定不仅适用于伸缩缝,也适用于沉降缝和抗震缝。在实际测量工作中会出现变形缝全部或部分与室内相通的情况,对于全部相通或其与两边房屋任一边完全相通的情况测算时没有影响,而对于局部相通的情况在测算时由于理解不同而造成测算结果出现差异。第一种观点认为,只要伸缩缝与房屋相通,伸缩缝都全部计算建筑面积;第二种观点认为,伸缩缝局部与房屋相通,通行部分计算建筑面积,不通行部分不计算建筑面积。个人认为,第二种观点比较可行。如图所示,因为在规范规定中仅将是否与室内相通作为唯一判断条件,并未考虑伸缩缝宽度等其他因素,说明与室内相通是根本,同时计算建筑面积要具备房屋的一般条件,因此第二种观点比较合理。变形缝仅三角部分计算建筑面积。

4阳台封闭的问题

由于,我国疆域辽阔,南北方气温差距较大,南方天气较暖,阳台大部分为不封闭,北方气候较冷,阳台大部分为封闭阳台。而作为中东部地区的徐州市在楼房建设时,阳台有的封闭、有的不封闭、有的原为不封闭后来又由房主自行封闭的,因此在测算时对阳台封闭与不封闭问题很难判断,但封闭与不封闭对房屋建筑面积影响较大,阳台面积在计算时相差一半。如果判断不准确,容易造成面积纠纷。笔者认为在阳台封闭问题判别时应分以下几种情况:第一,若规划设计阳台为全封闭阳台,在实际测算时阳台也是封闭的,则按封闭阳台计算全部建筑面积。第二,如果规划设计阳台为封闭的,而实际上测算时为不封闭的,则按不封闭阳台计算一半建筑面积。第三,规划设计为不封闭阳台,实际测算时无论封闭与不封闭,计算一半建筑面积。

5室外楼梯

《房产测量规范》8.2.1.g中规定属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算;在8.2.2.d中规定无上盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。对于规范中这两条规定如果从字面意义上进行理解,属永久性结构有上盖的室外楼梯,按照楼梯每层水平投影面积计算;无上盖的室外楼梯按每一层楼梯水平投影面积的一半计算;在对室外楼梯进行测算之前,我们必须首先明白什么是室外楼梯,室外楼梯是位于房屋外部的、供人民生产或生活的、上下各层通道之用的、有围护结构的永久性建筑物,属房屋的附属设施。当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖,且可以完全遮盖的,可视为该层室外楼梯有顶盖。因此我们在对室外进行测算时,首先对室外楼梯的层次进行判断,作为房屋附属设施的室外楼梯其水平投影面积应该按照楼梯的水平投影面积进行,即五层楼房室外楼梯的水平投影面积应该为四层,即n-1层,当该室外楼梯属永久性结构有上盖的室外楼梯时其面积为(n-1)s,其中n为楼房层数,s为一层室外楼梯面积;当该室外楼梯为无上盖的室外楼梯时,个人认为其面积为(n-2)s+s/2,其中n为楼房层数,s为一层室外楼梯面积。如果仅仅根据规范字面意义上的理解,对于室外楼梯有无上盖在面积测算时相差一半,差别太大,只有从现实出发,根据室外楼梯的定义,有无上盖的差别体现在顶层,既体现了规范的严肃性,又灵活运用规范,让交易双方满意。

另外,在一些综合楼宇中,经常会出现下面几层(一般为非住宅)通往上部功能区连续空走的情况,即下面几层的楼梯不开门直接通往楼上。从使用功能看,空走楼梯只为上部功能区使用。而从设计角度看,它的出现是出于为上部功能区使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而设计的。《规范》中的共有建筑面积分摊办法中,按功能区分摊无疑会加大上部功能区的共有面积。因此,笔者建议,多功能区综合楼中的空走楼梯应作为整栋分摊的公用面积来计算,或者干脆不要计算建筑面积,这样操作也可保护广大消费者的权益。

6虚拟分割的产权测绘

虚拟分割一般是指房地产开发公司将大型商场或办公用房以明确的界址形式分割成小型单元进行出售,每个单元没有实体围护,而是以界址钉的形式进行分割和围合成一个特定的空间,每个单元可以独立使用并拥有唯一编号。

有的人认为虚拟分割的小型单元没有实体围护,无法进行房产测绘和产权登记。笔者认为,虚拟分割的小型单元符合《物权法》规定的物权要求:权利人依法对特定的物有直接支配和排他的权利。也符合《房屋登记办法》第10条规定:房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间。那么在实际测绘中,可以按照现场测量的每个单元的四至界钉进行测量和面积测算。

地下室的独立车位也可参照此办法进行测绘计算。

7消防连廊

随着城市化进程的加快,城市用地日趋紧张,房屋建筑不得不向高层化发展,为了满足消防安全需要,部分高层住宅在十层以上设计了一条消防连廊,连通不同单元消防楼梯。常见的有两种形式:(1)以挑廊与不同单元消防楼梯直接相连;(2)通过相邻两户房间外设计一条类似阳台的廊,再经过相邻两户的房间与公用消防楼梯连接。对于第二种,笔者认为还是应该按照上层阳台在本层的投影部分计算阳台面积,其余有顶盖部分并入梯间一起作为公用部分计算建筑面积。对于第一种有人认为是由于十层以上高层住宅引起的,应当分摊给十层以上住宅。这种做法有些不妥,消防连廊的布局是由整幢楼整体结构设计要求决定的,并不是某户或某层独有,若消防连廊下部某个楼梯发生火灾,也可向上经过消防连廊到达其它楼梯疏散。所以,应将消防连廊与相连的公用消防楼梯一起分摊给共同的功能区。

8架空层的楼梯、电梯处理

随着住宅建设发展,有些小区为了增加通风和绿化,在某几幢房屋架空用来种植花草,美化小区环境。那么架空层的楼梯和电梯该如何处理呢?各地的处理都不一样,有的不计算面积,有的建筑面积单列不分摊。笔者认为,既然架空作为业主所共有,为小区业主服务,为公用休闲,梯间及门厅部分作为整栋共有部分计算建筑面积,其余架空部分就干脆不要计算建筑面积为宜。

9结束语

以上为笔者在实际工作中经常遇到的问题,希望通过这样的探讨,与同行进行交流,找到一种更为合理的测量计算方法。

参考文献:

[1]国家质量技术监督局.房产测量规范.北京:中国标准出版社,2000.

[2]冷晓辉.房产面积计算存在的具体问题及对策[J].经营管理者,2008(13):347.

[3]曹政智.房产测绘中的典型问题与对策[J].建设科技,2008(11):107.

[4]陈亮.关于房产面积测算问题的几点探讨[J].科技经济市场,2008(7):40.