我国房地产金融风险研究

【摘要】 目前我国房地产金融确实存在着一定的风险，这提醒我们要重视对房地产金融风险的预防。本文主要分析了我国房地产金融的风险，并对房地产金融风险防范提出了建议。

【关键词】房地产 金融 风险

一、我国房地产金融风险分析及判断

房地产融资的主要方式还是银行信贷。从我国房地产市场的运行流程及其相应的资金流向来看，土地储备、土地交易、房地产开发和房产销售的整个过程都离不开银行信贷的资金支持，由此可见，房地产金融主要由银行房地产信贷构成。

（一）区域性房地产泡沫风险

2003年到2013年，我国房屋销售价格指数的年均增长率为10.41%，高于城镇居民收入水平的年平均增长率。由此，不少学者提出了对我国房地产价格存在泡沫的担忧。从理论上讲，房地产价格上涨过快使得价格偏离其真实价值，从而有房地产泡沫一说；一旦泡沫破裂，房地产价格下跌，就会造成房屋的岐值或是价值大幅缩水；银行将会面临抵押物K值的系统性风险。即：价格上涨――产生泡沫――价格下跌――泡沫破裂――风险产生。而且高房价又使得投资者将手头的资金纷纷投向房地产，出现开发商盲目投资造成房屋空置、投机者倒买倒卖住房获取利润呢差价的现象。

房地产市场的过热造成的地方政府债务迅速膨胀，还带来了通货膨胀风险。2007年以来，在弱势美元政策的作用下，人民币汇率对美元大幅升值，国际热钱大量涌入中国，在4万亿财政刺激计划和10万亿信贷扩张的推动下，大量热钱和巨额的信贷很大比例都投向了房地产业，房价飞速上涨。房价的上殊也带动了住房市场上下游产业的价格的全面上升。2009年房价开始飙升以后，它逐渐传导了整个社会价格的全面上涨，通货膨胀比较严重，影响居民的生活和整个社会经济的正常运行，房产泡沫逐渐兴起，通胀率居高不下。但是这种短暂的经济繁荣由债务和信贷拉动的，勉强维持住房价高涨不跌和经济暂时增长的假象。但随之而来的是，房产泡沫膨胀得越来越严重，金融、经济与政治风险也随之加重。

房价高位运行前提下房价下跌的风险。房地产发展具有周期性、房地产的繁荣只是出现在某一阶段。如果房地产过度繁荣的阶段基本结束，房地产的发展就会发生重大转变。如果我国房地产繁荣从1998年住房制度改革算起，按照国外对房地产繁荣10年一个周期进行计算，2013-2014年也是重要转折年。目前已经进入周期尾期，存在房地产价格下跌的可能和发生金融风险的可能。

（二）我国房地产金融风险

1.房地产贷款集中度大

房地产业的高回报率吸引银行的信贷资金流出，而房地产开发到销售的全过程又需要银行信贷的支持，因此房地产开发贷款随着房地产市场的发展同步增长。房地产贷款在银行总贷款中所占比例较高，但是我国央行对信贷制约的手段缺乏，对房地产信贷市场总体缺乏科学指导和有效监管，这将导致在一段时间内，房地产信贷会随市场的虚热产生非理性的增长，其带来的结果就是房地产泡沫的膨胀，风险加剧。

房地产贷款这种中长期贷款比重过高，银行所需的流动性资产就相对减少。如果银行的负债业务中以活期存款较多，银行又缺乏及时融入现金的手段和渠道，现金等流动性资产不能满足客户的提款需求时，就会导致流动性不足，造成流动性风险。

2.房地产的不良货款引发资产质量风险

如果参与投资性买房的资金被“套牢”，就会影响到房地产信贷的安全，这便会为房地产的不良贷款埋下隐患。不良贷款会导致银行坏账的出现，直接影响到银行等金融机构资产的整体质量，使得金融机构不仅要承受坏账带来的损失，而且缺乏足够的优良资产经营获利，不能及时满足客户提款需求、无溅按期偿还债务，产生经营风险。

据网络资源统计，2012年末，房地产业不良贷款余额为279.1亿元，较年初下降了74.1亿元，不良率为0.71%，房地产贷款风险情况仍值得我们密切关注。自从2011年楼市升级调控以来，监管部门就要求银行严防房产贷款风险。即使如此，房地产不良贷款率还是不可轻视。国际经验表明，风险暴露期一般在贷款放出后的2-3年，随着中小银行对房地产业的集中放贷行为的增加，房地产不良贷款率上升的风险不可忽视。

3.房地产开发贷款风险不容乐观

到2013年为止，我国房地产开发企业的资产负债率维持在70%以上。国际公认的企业资产负债率的警戒线为50%，我国房地产开发企业整体的资产负债率远高于该水平。因此一旦出现风险将给企业和银行带来巨大的损失。现阶段，我国很多房地产开发企业的质量令人担忧，在国家监管调控力度日渐加大，房地产业开发贷款门褴逐渐升高的背景下，很多企业生产经营的难度加大，信用风险逐渐暴露。

4.其他房地产融资方式存在的风险

虽然房地产企业通过发行股票融资成本低廉、无须还本、不用付息，但上市地产公司把原来可能给银行系统带来的风险，通过配股、增发等方式，转嫁给了股票投资者。一旦这个链条某个连接点发生断裂，其危害会更大，波及面更广，整个股市都可能被拖累。

二、我国防范房地产金融风险政策建议

（一）抑制房地产过度投机投资，稳定房价

投资性需求过旺是我国目前房地产市场的需求大于供给的主要原因，因此政府可以运用税收政策、信贷政策等抑制投资性需求从而平抑房地产价格。在房地产信贷政策方面，对于购买第三套住房的消费者采取提高贷款利率、减少抵押贷款成数等限制手段加以控制；对于已经在本市购买了一套房屋的非常住人口购买第二套、第三套房屋时时，采取本地银行不予贷款的政策，限制投机性炒房。在税收政策方面，对短期内频繁倒买倒卖的住房投资者，提高其个人所得税和营业税的征收税率。同时，面对房屋空置率的问题，国家可以开征房屋空置税、物业税，从而提高了投机者的购房投机成本和持有成本，又有效降低了真正购房需求者的购房成本，稳定房价格。

（二）落实存款保险制度，妥善处理不良资产

存款保险资金来源于金融机构投保时所交纳的保费。如果某家商业银行因风险控制不力出现问题，只要这家商业银行已经投保存款保险，就算这家银行出现支付困难，存款人的利益也有所保障，避免发生银行存款挤兑。该制度可以将风险控制在该商业银行中，对抑制房地产金融风险的扩散可以起到一定的作用，使金融体系保持稳定。对于银行的不良资产，国家可以以四大行的不良资产处理方法为典范，成立金融资产管理公司，通过各个银行相对应的金融资产管理公司收购、管理和处置从各银行中剥离出来的不良资产和债权。

（三）加强银行对信用风险的控制和防范

1.完善个人征信制度

个人信息的调查应该以政府为主导，其他税收、财政、审计部门给与配合，利用银行的联网系统，建立起多层次的个人信用调查体系。银行可以和个人信用评估公司合作，根据个人信用卡、支票、消费信贷的情况对消费者进行信用评估。对于个人信用档案，在确保参与系统各方信息安全的前提下，银行系统应该建立信息共享平台使得征信对象的信用状况可以被全面及时的了解，在全国范围内实现个人信用信息的集中和共享。同时，政府应尽快完善当前信用体系的相关法律法规，使得信用领域有法可依。

2.完善房地产开发企业的征信制度

对于贷款的房地产企业，银行可以根据房地产商的信用状况给予差异化的贷款资金。对于信用记录良好的企业可以给予其一定的优惠，反之可以限制其贷款，甚至停止贷款。对于具有严重不良信用的行为人，银行可以设置“贷款黑名单”，禁止这些企业从事相关的信用活动等。不少银行将注册资本金及自有资金投入项目，给人的感觉此类企业风险较低，银行容易放贷。出于此种考虑，商业银行在审核信贷资料时应严格执行资本金管理制度，对贷款企业的资本金进行细致、严格的审查，杜绝企业造假行为。

3.严格控制抵押物价值缺口

银行在办理房地产贷款业务时，会要求客户将房屋作为抵押，并通常以房屋的市场价格作为抵押物价值的参考。在考察商业银行抵御风险能力时，可以对商业银行的房地产信贷业务进行压力测试，重点关注抵押品处置变现率、充足率等抵押品价值的变化情况。商业银行与借款人在签订房地产抵押贷款合同时，设定一个合理的房地产抵押品价格下限，期间密切关注抵押品价值变化，一旦发现贷款抵押品降价幅度低于下限造成担保不足，就可以要求借款人追加抵押物或贷款担保来弥补抵押物价值缺口，银行也可以提前收回贷款，降低因抵押品价值变化而造成的信用风险。

（四）创新金融工具，运用多方面融资渠道分散潜在金融风险

对于房地产企业而言，企业可实现自主融资的创新：各地的中小型房地产开发企业可以与地方资金雄厚的集团或企业进行合作。大多数城市将要开发的土地基本上掌握在地方的中小型房地产手中，而地方的大集团或大企业要扩大经营、其可以通过投资房地产也要进行多元化经营而分散风险。这样即可以解决房地产开发企业在资金短缺的问题，又使大企业发展多元化经营，创造了新的赢利点。

对于房地产金融市场而言，由于我国的市场发展和门槛准入等原因，房地产市场的融资还是依赖银行信贷。化解房地产金融风险的有效途径是将单一的银行贷款融资方式转化为多种融资方式并行。我国应扩大住房公积金贷款的额度，积极开展房地产信托、房地产基金，稳妥地引进和推行住房资产证券化。同时，放宽对其他融资机构开办房地产融资业务的准入限制，引导其它行业资金通过合法的渠道进入房地产市场，建立多元化的房地产金融机构体系，尤其是鼓励典当、住宅合作社等民间信贷组织从事房地产融资业务。房地产专业分工日趋细化，日后单一的银行中介服务可能不能满足房地产融资的需求，以非银行金融机构为主的中介服务将迎来他们的春天，专业性的房地产金融服务机构将是未来的发展趋势。