房价与租金研究综述

摘要：越来越高的房价引起各界的关注，政府屡屡出台政策，频频失效。找准高房价的根源才是问题的关键，本文选取房价与租金作为出发点，通过对国内外相关文献的回顾，总结了一系列关于房价与租金问题的讨论，有助于加深人们对于房价与租金问题的理解，继而政策的制定提供一定的依据。

关键词：房价；租金；背离

[中图分类号]F293.30 [文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2012）3-0069-02

租金是房市研究中的一个重要元素，在一定程度上也被看作是房地产市场的“晴雨表”，所以对房价和租金的研究于房市来说具有十分重要的意义。

一、关于房价与租金关系的研究

众多经济学家关于房价与租金关系的讨论已经出现了很多，本文对于其中的主要观点回顾如下：

1.两种传统理论

（1）马克思的地租理论：房价和房租都是房屋价值的货币表现形式。房价是房屋价值的基本形式，房租以房价为基础计算。由于同一房屋的售价和房租所反映的是同一房屋的价值，所以房租与房价必然存在着一定的比例关系。地租理论通过租售比价概念来考察房价和租金的关系，租售比价是指同一时间、同一区位、同类型房屋租金与房价的比例关系。租售比价=住宅市场租金／住宅买卖市场价格。以公式表示为：r=R/P（r为租售比价，P为房价，R为房租）。

（2）迪帕斯奎尔一惠顿模型（简称D―W模型）。D―W模型认为租金和房价的比值为i，i为资本化率，在模型中指投资者愿意持有住宅资产的当期期望收益率。资本化率被看作是外生变量，它是根据利率和资本市场上各种资产的投资回报，因此，住宅资产的价格P是租金水平R通过资本化率i来确定的。住宅资产的价格P是租金水平R通过资本化率i来确定，以公式表示为：P=R/i（P为住宅资产的价格，即房价，R为租金）。

2.对经典理论的挑战

以上我们可以看到，房价与租金成正比关系，而我国众多学者在研究中大胆挑战了两种传统理论，认为这两种理论让人们产生了一种思维定势――租金与房价成正比，我国的现实情况是租金和房价相互独立。

周永宏（2005）追踪了从98年我国商品房改革开始房价与租金逐渐变化的数据，并对上海市房价和租金的研究也得出了与全国市场基本相似的结果：房价与租金并未同步而行。

杜红艳（2009）等人经过实证研究，通过对98年第一季度到06年第三季度的房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数的单位根检验、协整关系检验以及Granger因果关系检验，得出的结论是：在全国范围内，短期内房价和租金相互独立，长期房价会影响租金。房价和租金的关系偏离了传统的理论基础。

董藩等人的实证数据分析选取了全国住房销售价格指数和住房租赁指数，对从02年第二季度到09年第一季度宫28个时间序列的数据进行了分析，得到的依旧是房价与租金背离的结果。

二、对房价租金背离现象的解释

1.市场区隔

住房市场流通存在着住宅出售（房屋买卖市场）与住宅服务（房屋租赁市场）两种形式。房价产生于房屋买卖市场而租金产生于房屋租赁市场。

周永宏（2005）等人对经典理论的挑战正是从这两个市场出发对房价和租金进行了分析。首先，马克思的地租理论和D-W模型的前提条件是：房价与租金处在同一个成熟的市场环境下，双方紧密联系，没有相互区隔，从而得出二者成正相关的比例关系。但是他们研究表明：房屋买卖市场是一个垄断竞争市场而房屋租赁市场是一个完全竞争市场。由此可以看到，两个互相区隔的市场导致了房价与租金相背离，该结果给房市的研究注入了新鲜的血液，但是，垄断竞争市场和完全垄断市场的条件非常苛刻，以上的这些市场特点是否符合实际情况有待进一步考证。

2.租买选择的影响

大多数人选择购房而不是租房，这是拉大房价与租金差距最基础的原因，所以，租买选择是导致房价租金背离的内在因素。其中，租买选择主要受不确定性的影响。

（1）收入的不确定性。收入不稳定的人在获取信贷方面受到更严格的限制；另外，具有风险回避特性的家庭不愿意陷入无力还贷的境地。所以，收入较少的家庭购房概率较小。

（2）房价的不确定性。房价的不确定性意味着住房资产价格的风险，因而也影响租买选择。Ioannides的理论模型倾向于认为是房价的不确定性给租买选择带来的是负面影响，Rosen等使用美国宏观数据的实证分析也表明高的价格风险减少住房自有率。

（3）其他不确定性。Meyer和Wieand提出与租买选择相关的不确定性还存在在于这三个方面：与住房本身相关的不确定性、与家庭相关的不确定性、与市场相关的不确定性。

三、结语

高房价亟待解决，而要寻求正确的解决途径，就必须要找准问题的根源，从而对症下药。本文希望通过对中外研究文献的综述和对关于房价与租金的有关理论的论述与分析，能够加深对房价与租金问题的理解，引起对我国房价与租金严重背离这一问题的重视。政府在出台的调控政策上应该找准问题的关键对症下药，针对房价与租金背离的实质性原因提出有实践意义的解决方案。

[1]周永宏，刘阳.对当前我国房价与租金关系的市场区隔解释.

[2]姜佳.房价与租金的关系[J].中外企业家2007（9）.

[3]杨帆.对我国房价与租金出现背离现象的思考.[J]金融经济2006(10).

[4]Ioannides,Y.M.TemporalRisksandtheTenureDecisioninHousingMarkets.EconomicLetters,1979,4:293-297.

刘凤（1991.3―）女，汉族，重庆人，四川大学经济学院金融学在读。