宏观调控下对我国房价持续上涨的思考

时间:2022-08-27 02:15:26

宏观调控下对我国房价持续上涨的思考

[摘要] 近年来,尽管国家对房地产市场出台了一系列的宏观调控政策,但是房价依然没有得到有效的控制,持续上涨,严重影响了我国宏观经济的稳定运行。本文从供需、成本两方面进行了认真的分析,并提出解决房价问题的对策建议。

[关键词] 宏观调控 房价 供需 成本

2006年5月17日,为控制房价过快上涨,国务院提出“促进房地产业健康发展”的六条意见(简称为“国六条”),被视为新一轮房地产宏观调控的开始。一年多来,九部委出台了一系列针对房地产市场的调控措施,如收紧地根、限定中心户型比例、加强住房营业税征收、清算土地增值税等,在改善住房结构,抑制炒房等方面起了一定作用。但是,总体上看效果不大,房价依旧我行我素,直线上涨。本人对其原因进行了认真的思考,主要从供需求方面和房价的构成方面两方面分析,并提出对策建议。

一、从供需方面分析

概括地说,供不应求是房地产价格上涨的核心因素。

1.需求方面。(1)住房改善需求。随着我国经济的快速增长,城镇居民的收入水平也有较大的提高。收入的提高使居民对居住条件提出了更高的要求,消费重点也转移到了住的方面。许多计划经济条件下建设的住房面积小、功能差、结构不合理、配套不完善的住房已经不能适应现阶段居民对住房的更高要求。小房换大房,旧房换新房增加了住房的需求量。“十五”期间,我国人均住房建筑面积从20.3平方米增加到26平方米,平均每年增加1.14平方米,2006年我国城镇人口约为5.77亿,按照现有的人口规模,和人均每年1.14平方米的改善速度,保守估计,每年因改善住房需要产生的需求量是6.35亿平米。(2)人口增加和城镇化带来的住房需求。中国传统的城乡分割对立的二元经济体制将农民固化在有限的耕地上,随着人口的增加和耕地的不断减少,农村人地矛盾日益突出,中国农村剩余劳动力走向城市成为必然,同时带来的是城镇住房需要。目前,中国城镇化水平仅为43.9%,不仅低于世界主要发达国家水平,也低于周边一些发展中国家水平。我国“十一五”规划纲要明确提出要“积极稳妥地推进城镇化,逐步改变城乡二元结构”,并预期2010年城镇化水平达到47%。照此计算,我国每年新增城镇人口0.16~0.18亿人,按人均建筑面积25平方米计算,每年城镇化带来的住宅需要约为4~4.5亿平方米。(3)折旧带来的住房需求。法律规定住宅用地使用期限为70年,但实际上我国大部分住宅的平均寿命远远低于这个数字。造成住宅寿命短的原因之一是住宅本身设计、建造的水平较低,住宅质量低下,物理寿命低,更为重要的原因是城市频繁改造和城市规划的不断调整而大规模地拆除住房,许多建筑的真实寿命大大低于其物理寿命。目前,我国住宅存量164.51亿,按50年保守进行折价,则每年新增需求3.29亿平方米。

以上几种需求因素的叠加,形成了难以遏制的刚性需求,与巨大住房需求量形成鲜明对比的是每年有限的住房供给。2006年,全国住宅竣工面积仅为5.3亿平方米,这还不足计算出的年需求量的一半。

2.供给方面(1)地根紧缩。地根紧缩是造成供给不足的主要原因。03年起,我国土地供给制度发生了根本性变革,国家开始垄断土地出让,直接导致了土地供给不足。03年之前,我国土地出让面积增速一直维持在40%左右,原因是当时我国国有土地掌握在各类企业、军队、各级政府机关手中,他们都可以向房地产开发商出让土地;同时从省、市、区甚至到乡镇等各级政府都可以低成本取得土地(如低价强制拆迁和征用农地),这意味着我国过去的土地供应基本上是完全弹性的。02年7月,国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台,并在03年8月11日之后彻底取消了住宅用地的协议出让,俗称8.31大限,这标志着我国土地供应制度发生根本性变化,土地多渠道供应向(地方)政府垄断供应转变。03年之后,增速大幅下降,至05年已下降至0%左右。同时,土地保护也不断被提出,目前,我国今年年初国土资源部又明确提出“死守18亿耕地红线”。“耕地保护”有着粮食安全、农民生存、粮食涨价引发通货膨胀等战略意义,在很长一段时间都很难改变。因此,地根紧缩在短期内看不到松动的迹象,供需矛盾仍将持续,成为未来房地产价格上升的重要因素。(2)住房供应结构不合理。目前我国居民中,中等和中等以下收入的居民占总人数的60%,然而,面向这些阶层的中低价商品房、经济适用房、廉租房的供给严重不足。需求结构和供应结构错位。据统计资料显示,2005年全国住宅竣工套数合计为3682523套,其中经济适用房287311套,比2004年分别下降8.9%和42.2%。2006年上市的商品住房,全国40个重点城市套均面积达到113平方米,有16个城市甚至高于120平方米,中低价住房以及经济适用房的比例明显不足。一部分中低收入家庭被挤进购买商品房队伍中,又促成了住房需求过旺。所以,当前住房供应结构严重脱离了中低收入群众的购房需求。

二、从房价的构成分析

房价的构成包括土地成本、建筑安装成本、开发管理费、开发利润、税金、利息等。

1.土地成本。土地的价格直接影响到建成后房地产的价格。国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施以来,国有土地由协议转让转向公开竞价拍卖,使土地的价格大幅上涨。中央政府又把土地出让金全部划归为地方政府,且作为预算外收入,这部分收入占地方预算外收入的60%以上。另一方面,房地产业的繁荣给地方政府带来的税收占预算内收入的40%。由此,土地让政府获得了巨大的经济效益,土地出让金和相关税费的土地收入已经成为地方政府的主要经济来源。这种情况,无疑造成了地方政府和百姓争利的局面。“以地生财”使政府成为房价上涨的受益者。地方政府一定会用他这只“有形的手”不断抬高土地成本,从而推动房价上涨。

2.建筑安装成本。近来,随着人们生活水平的不断提高,对住房的要求也越来越高。一些配套设施齐全的小区,如有中心绿地、锻炼场所、业主会所、宽带入户、智能管理等环境优美的小区已成为人们购房的重点对象。新技术、新工艺、新材料、新设备在住宅建设中的应用,特别是绿色生态住宅和智能化住宅的建设,大大增加了房屋的建设成本。此外,钢筋、水泥等建筑资料价格,人工成本,机械使用费的上涨,都形成了对房价上涨的推动。

3.营销费用。如今各式各样的巨幅楼盘广告随处可见。有的开发商不惜重金,请国内大牌明星为其开发的楼盘宣传代言。专业的营销机构人员也越来越多地参与到楼盘的推销中,从楼盘策划、包装、营销到广告,这笔不菲的广告营销费用最终还是由购房者来买单。

房价的上涨原因错综复杂,除了上述因素外,国家利率、汇率等金融政策,房地产市场对外开放度等因素都会影响房价的波动。

三、抑制房价上涨的对策建议

保持房地产业持续、健康发展,不仅是一个经济问题,也是一个社会问题。房价持续快速上涨严重影响宏观经济稳定运行。因此政府必须加强经济干预,抑制房价过快增长,满足大多数居民的基本住房需求,维护宏观经济稳定运行。

1.转变政府职能。(1)正确界定地方政府的角色定位,加快政府职能转变,实现从房地产市场经营者到监管者的转变。地方政府不应再作为垄断性商人在土地市场上逐利,而应真正把维护和增进公共利益作为唯一追求目标。(2)削弱地方政府与房市之间的利益联系。对土地批租、房地产等相关的税收在中央和地方之间重新确定合理的比例,以削弱地方政府推动房价的积极性。(3)要以“以人为本”为核心的科学发展观的成效考核各级地方政府,尤其是考核地方政府对民生问题的解决情况。只有这样,才能从根本上扭转地方政府“以地生财”的模式。

2.调整土地供应结构,提高土地使用效率。国土资源管理部门应营造公开、公平、公正的土地市场,土地招标中增加普通商品房和经济适用房的供地量,控制高档商品住房供地,停止别墅项目供地,实行新增经营性用地计划与存量土地消化挂钩的办法,制约囤积土地的行为,调整土地供应结构,提高土地实际供应总量和利用效率。

3.改善住房供给结构。控制需求的同时,改善住房供给和供应结构。政府部门应加强房地产开发审批管理,在控制非住宅和高价位商品住宅建设基础上,着力增加经济适用住房、廉租住房住宅供给,提高其在市场供应中比例,坚决停止高档别墅的开发建设。全面落实廉租住房制度,保障城镇低收入家庭住房需求。规范发展房屋租赁市场,鼓励开发建设租赁型普通商品住宅,引导中低收入家庭通过租赁方式解决住房问题,改变“居者有其屋”传统观念。

参考文献:

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[2]顾云昌:2006中国房地产市场―需求仍旺盛,房价难下跌[J].中国经济报告,2006,7

[3]房产大腕经济学家破解中国房价大迷局[J].新财经,2006,6

[4]马虹:稳定房价宏观调控需进行三大调整[J].城市开发,2006,6

[5]谢红玲:房价猛涨地方政府难辞其咎[J].中国经营报,2006,5,8

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