福州房价泡沫全国第一?

据中国社会科学院2110年12月公布的2011年《住房绿皮书》数据显示，福州以70.3％的房价泡沫指数，位列全国35个大中城市第一。而35城的平均房价泡沫为29.5％，杭州以66.9％位居第二，厦门则在10％以内。

此论一出，引起福州地产界广泛争议，房产专家刘福泉对此表示，社科院的结论太雷人，计算理论和数剧采集方式均不科学。有网友直言福州是“三流的城市一流的房价”，但泡沫排在全国第一，也“实在有些太夸张”。

本刊记者采访了专家、机构、民间人士，为福州房价“把把脉”，泡沫到底存在吗?如果有的话到底有多少?

专家唱起对台戏

房产专家刘福泉在接受记者采访时称，第一次看到这个报告，感觉像个笑话，“很雷人”。看完社科院的计算方法，感觉“更雷人了”。

“我承认这是一个相当不错的学生作业，但距离公开发表还有相当大的距离，遗憾的是以中国社科院的名义了。”刘福泉在博客上列举了多条报告数据失真的理由，其中一条城市参照颇具说服力：“就的结果来看，福建省的两个中心城市福州厦门，厦门在社会经济发展水准、房价方面略好于福州，但是基准房价一个是万元一个是三千多，结果导致了一个泡沫0.7以上排名第一，一个0.1以上排名靠后，验证结果十分雷人。”

刘福泉的观点受到一些网友的炮轰，认为他在代表“既得利益者”说话。对网友来说，愈来愈高涨的房价，将很多人挡在门外，社科院的报告失真也好，夸张也罢，但多少反映了普通百姓买不起房的心声，很多人理直气壮地问：“我月收入2000～3000元，不吃不喝每年只能买得起几平方米的房子，谁这么黑心还说福帅房价不高?福州房价没有泡沫?”而在刘福泉看来，房价高低是由市场决定的。商品房终归是商品，把房子出售给出价最高的人，是商品的基本属性，一个城市的房子的供应半径是这个城市的辐射半径，房子的价格取决于它的供应量和这个需求半径的购买力，在城市化快速发展的阶段，导致了房价和本地居住者的关联度弱的局面，这也是政府采取限购令调节房价的道理所在。

福州房产专家王剑超认为，房地产问题包括房价和成交量，根据福州目前商品房均价大约10000元／平方米，那么如果说房价泡沫有七成，就意味着福州的房价应该只有3000～4000元／平方米。“这种观点，我是不赞同的。”王剑超认为，成交量方面有七成泡沫还是有可能的，首先根据统计数据，福州楼市70％～80％都是投资性住房，福州空置房情况比较严重，“晚上八点到金山等新区逛逛就知道了，情况甚至超过北京。”

福大房地产研究所所长王阿忠的观点是：从数据看，福州平均工资在3000左右，一个家庭夫妻工资6000元左右，年收入7万。但福州目前的平均房价1.3万元左右，市区远远高于这个价格。也就是说，要是在福州买一套100平方米以上的房子，要130～150万元。房价与年收入比达到20倍左右。而在国外比如美国和加拿大，基本房价收入比在5倍左右，在中国，房价收入比在6倍左右比较合理，而福州目前房价，与收入差距太大，所以，中科院的这个绿皮书是基本反映福州实际情况的。

“一夜之间，房子都会被买空”

在专家论战之时，本刊记者也采访了多家房地产营销机构、二手房机构，机构观点也存在不同意见。

国广一叶董事长叶斌认为，2010年的房地产市场，泡沫是肯定有的，这基本上已成为共识。但福州泡沫至不至于排进全国第一，有待商榷。这个数据报告以社科院的名义，缺乏严谨，会误导消费者，多少会影响到接下来的市场走势。

置房网总经理杨明在听到社科院的报告时，也觉得不可思议，这么荒唐的数据竟然出自国家机构。“国家机构是政府高层的智囊团，很多政策的制定来自于智囊团，而如今我们的智囊团就是这么数据的，可想而知，为什么房地产五四三番地调控也起不到任何效果了。”

他笑称，就当做社科院的数据是真实的，福州地产泡沫高达7成，如果按现在的二手房均价9000元／平方米计算，除去泡沫，差不多是3000元／平方米。“你觉得可能吗?”杨明反问，“一夜之间，福州的房子都会被买空的!”

杨明告诉记者，如何看待房地产是否产生了泡沫，这里有几个指标：首先是供求短期不平衡，价值跟价格不相符，市场就会产生泡沫，就会出现大多数买家买不起的情况。其次是定价太高的商品有供无求，推出来根本卖不动。

目前福州的情况是，即使2010年均价大幅上涨，市场仍然供不应求。分析原因，杨明认为：从需求方面看，福州是个比较富裕的城市，民间资金非常多。从事木材、石材、钢材、医院、服装行业的生意人非常多，几乎都有很强的买房欲望；从供应方面看，福州一面环山，一面临海，可供开发的土地十分有限，长远来看土地升值还将继续；除了本土买家，福州还是个著名的侨乡，海外人口非常多，每年回流的海外资金也相当可观。加上2010年美元贬值、通货膨胀，海外人口回乡买房的现象很普遍；此外，省会城市的吸聚作用也不容忽视，周边资金也在不断进入楼市。“这就相当于有2.5倍的买家，在抢同一套房子。”杨明说，而在市场上，商品卖给出价最高的买家才是正常的。所以2010年福州房价高涨也就不足为奇了。

福州点石营销总经理林圆也持相似观点。“我不认为福州市场存在泡沫。”他说，真正的泡沫是像香港、美国，因为大量的信贷资金进入房地产，最终没有支付能力断供，资金链断裂产生的。而在我国，对信贷的管理非常严格，尤其是现在的限购，对二套房、三套房的首付支付很高，相对比较安全。“有需求有供给的市场，谈泡沫，且如此之大，的确有些贻笑大方。”