浅谈公租房工程对智能化的需求及应用

摘要：公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，为了更好地将这一惠民政策发挥其最大效用，避免公租房出借、转租、闲置等问题，在此将智能化系统引入公租房日常监管工作当中，从技术手段上，通过摄像机、门禁管理、通道管理、车辆管理、电梯管理等监督进出小区的人员和车辆。

关键字：公租房、智能化、应用

中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：

我国建筑智能化技术的发展历程

智能建筑在我国兴起与发展的时间虽然较短，但发展还是非常迅速的，1997年建设部颁布（97）290号文件《建筑智能化系统工程设计管理暂行规定》，1998年建设部颁布（194）号文件“关于建立建筑智能化系统工程设计和系统集成化专项资质及开展试点工作的通知”，它包括两个附件：《建筑智能化系统工程设计和系统集成专项资质管理暂行办法》、《建筑智能化系统工程设计和系统集成资质标准（试行）》，建设部住宅产业促进中心于1999年底颁布了《全国智能化住宅小区系统示范工程建设要点与技术导则》（试行稿），2000年建设部颁布了GB/T50341-2000《智能建筑设计标准》，信息产业部颁布了GB/T50311-12-2000《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范及验收规范》，这些技术法规、标准的制定与颁布，为我国智能建筑健康有序地发展奠定了政策与法规基础，计算机应用技术的广泛发展和普及应用，为智能建筑的发展提供了技术保障。

公租房工程对智能化的需求

公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，它只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。

随着七部委文件的下发，“公租房”在全国各地大张旗鼓地开展建设。这一被称为中国内地版“公屋”的住房新型态，立即引发了众多疑问，会不会像经济适用房一样被富人“揩油”，如何杜绝“开高级车住保障房”，如何预防“入住人员与申请人员不符”，如何避免“租金收不起来”的现象，如何礼貌地拒绝“不速之客”……针对上述问题，我们把智能化系统引入公租房日常监管工作当中，从技术手段上，通过摄像机、门禁、通道、车辆、电梯管理等监督进出小区的人员和车辆。

智能化在公租房工程中的应用

公租房不同于普通商品房，除了一般小区的系统功能之外，针对公租房的特殊性，我们须对进出小区的人员和车辆进行严格控制，把智能化系统引入公租房日常监管工作当中。

(一)、人员管理

1.1、通道管理系统

传统的门禁管理往往只注重对非公共区域方面的管理、监控及布防，而忽视了对外部的出入通道进行安全管理。事实上，对于提高小区的安全等级，提高租赁房的监管力度而言，更重要的是对公共区域至公共区域之间的通道进行管理，将各类安全隐患、“不速之客”直接拒之于外。

访客管理系统能够实现对公共通道进行全面管理，通过在关键通道设置自动闸机，使得出入人员需进行指纹、刷卡认证。通过在出入口安装通道管理设备，保证所有出入人员必须验证才能进出，确保人员流动始终处在可控状态。对于访客而言，通过围墙机与业主确认后，方可进入小区。

通道管理系统将智能摆闸与指纹读写器、计算机管理相结合。系统同时与其他一卡通系统结合使用，可以实现真正意义上的一卡通系统。

1.2、楼宇可视对讲系统

智能化住宅小区楼宇对讲系统是小区管理中最重要的硬件设备，也是监督进出公租房人员，预防入住人员与登记人员不符，礼貌地拒绝“不速之客”，提高公租房监管力度的重要手段。

系统在小区的出入口设置围墙机，访客通过围墙机在小区外与业主确认后，方可登记进入，此举大大方便了物业对进出人员的管理。

1.3、门禁管理系统

在租赁小区采用对出入口智能控制是解决的必要手段，传统的刷卡或刷卡加密码式门禁管理存在一些漏洞及隐患，比如拾到卡片或偷窥到密码就能非本人开门，解决不了重要出入口的安全问题，为了杜绝潜在隐患的发生，系统采用指纹识别门禁的解决方案，在某些重要的出入口如楼栋出入口采用现在流行的指纹机取代普通的读卡器，与智能门禁控制器结合提高门禁安防等级。

1.4、访客登记管理系统

“访客自动登记安全管理系统”取代手写来访登记，创新性的实现了来访登记数字化、信息化的科学管理。使用该系统后，通过人防和技防相结合，用户可实现“数字化登记、网络化办公、安全化管理”，大幅提升用户接待工作效率、提高租赁房的监管力度。

小区对进出人员进行严格限制，业主通过人行摆闸进出小区，访客通过小区围墙机与业主确认后，方可进入。考虑到小区围墙机抓拍图像不是很清晰，且调用图像比较复杂，在小区门卫处设置一套访客登记管理系统，控制和管理临时访客人员进出。系统通过身份证验证，对进出访客进行图像抓拍和存储，同时记录访客及受访人信息，保证进出小区的外来人员有迹可循，保证小区安全，同时杜绝“访客入住小区”这一现象。

1.5、消费管理系统

在众多的“一卡通”应用项目中，感应卡式消费终端的应用最为广泛。当使用者使用其消费功能时，只需在消费机上前刷一下手中的卡片，消费额将根据卡号把所消费的金额从计算机数据库中扣除，并将此次交易记录于管理主机内，方便日后进行报表统计及管理查询。系统还可以通过专用充值机给金额用尽的卡片进行重新充值，方便使用。

部分公租房配有餐饮和配套商业用房，我们可对小区内部食堂实行IC卡实名消费，实现小区“一卡一人”消费管理制度。系统通过POS机消费与人员识别系统相结合的方式，预防内部卡被外部人员使用这一现象。

消费人员经POS机上刷卡后，通过人员识别系统的图片对比，确认为IC卡持有者，消费系统则可生效启动，否则为违法操作，系统会提示报警。

(二)、车辆管理

为了切实有效地落实保障性住房这一惠民政策，预防“开高级车住保障房”的现象发生。只要是进出租赁小区的车辆，停车库管理系统会自动记录，物业服务公司将对进出小区的车辆车牌进行截图，然后由物业人员核对经常出入小区的车辆牌号，以便核查是否属租赁房申请人及共同申请人所有。停车库摄像系统在各保障性住房小区投入使用后，将从技术手段上大大提高保障性住房的监管力度。

(三)、物业管理

根据建设部关于小区物业管理方面的标准和要求，物业管理软件功能包括：小区物业资料、收费管理、安保管理、商务管理、停车管理、综合管理、文件管理、保洁绿化管理和系统维护等9大模块。针对公租房的特殊性，同时为了能更好地实现物业管理与一卡通相对接，即在欠费或租金未及时缴付的情况下，用户的IC卡将取消相关功能。

结语

智能建筑是现代建筑技术与现代通信技术、计算机技术、控制技术相结合。随着计算机及其信息技术的高速发展和普及应用，它已具有十分鲜明的信息社会的时代特征，同时也是人们选择工作环境和购房置业的新时尚、新热点，也将成为21世纪地产商投资开发的主导方向。

参考文献：

宫周鼎，智能建筑设计与建设，知识产权出版社，2001

刘宏立，智能建筑弱电系统工程，中国环境出版社，2003

杨绍，JCL.智能建筑实用技术.北京机械工业出版社，2002

姚旭峰，浅谈建筑智能化项目管理，四川建筑第17卷4期，2007.08

张仕华，建筑智能化系统工程项目管理探讨，江苏科技信息工程管理，2012.4

中国人民共和国建设部.智能建筑设计标准（GB/T50314-2006）.中国计划出版社，2007