香港地产或遭遇寒流

步入初夏，香港地产界却迎一股寒流。不仅短炒客几近绝迹，长线投资者的入市步伐也开始缓慢，这与港府及香港银行界的近期举措有关。

香港楼市近两年频创新高，一些楼宇价格频频突破了1997年亚洲金融危机之前的高位――这同时也是当年令港人最不堪回首的泡沫爆破价位。为了避免重蹈当年楼市泡沫破裂带的震痛，港府及香港银行界近期开始联手采取一系列调控措施。

继去年11月港府强征额外印花税(SSD)后，今年4月，香港金融管理局(金管局)推出新规，对“准业主”们的金融饥构贷款信息披露提出了更高的要求，要求业主向银行披露所有的按揭贷款信息，否则可能面被拒绝贷款风险，这在注重保护隐私的香港，尚属首次。与此同时，香港各家银行多次上调拆息按揭利率，甚至有传闻称，有银行对第三套房子不再批准贷款。诸多措施多管齐下作用后，香港地产近期出现了胶着状态。

额外印花税专打短炒交易

在上述措施中，对短炒最有力的打击莫过于去年11月中实施的额外印花税。财政司司长曾俊华于去年11月19日宣布，11月20日之后的短炒(两年内转手)买卖交易，在现有最高4.25％的从价印花税基础上，还要再交纳“额外印花税”。

该税分三级税率：6个月或以内转售的交易，税率为转售交易金额的15％；6个月至12个月之间转售的征税10％；12至24个月之间的转售税率为5％。原则上买卖双方有共同法律责任缴付“额外印花税”，如果其中一方没有履行责任，税务局可向另一方追讨。

尽管理论上是买卖双方共同承担该税，但卖家通常都会将这部分成本转嫁给买家，这无异于将楼价一下子高了最多15％，买家自然不愿买账。于是，市场上的短炒个案此后几乎绝迹。

一些担忧后市的炒家在消停了几个月之后，终于忍受不住了。今年4月中，香港出现了SSD实施以的首宗亏本短炒个案――有个炒家以190万港元卖出一个小单位，尽管账面获利约25万元，但扣除SSD及地产中介佣金之后，实际亏损7万元。若其投资额为首付的3成看，其亏损比率已经相当惊人。

不过更多的炒家选择了隐忍!有地产界朋友向笔者透露，其实，SSD之后也有盈利离场的短炒案例，不过SSD使得盈利空间骤减，因此，许多炒家不得不改为长线投资――出租。中原地产研究部联席董事黄良升跟笔者交膏耐倒是认为目前的现状才算正常。因为在香港，传统的投资理念中，买楼出租才是真正的投资。

相反，他认为，像内地那种买了楼空闲在那里，只等升值后倒卖的行为，反而是一种赌博。“大家赌的就是‘我不是最后一个接手的人!…黄良升认为这种市场是很不健康的，这种理念是非常危险的。

不少香港人担心的是，随着内地买家越越多转战香港，一些香港的楼盘也可能出现虚高现象。因为内地买家近年已经成为活跃在香港地产市场上的另一股力量，虽然其占香港整体市场成交量极低，但由于“势汹汹”，特别是大量内地投资者移民均选择香港地产为投资项目，香港政府已经从去年10月开始，暂时将房地产从资本投资者入境计划下的“投资资产类别”中剔除。值得一提的是，尽管不再被列为投资移民的资产类别之一，但不少内地人仍然愿意香港买楼，因为看好香港稳定的政策环境以及高租金回报率。近日笔者接到不少内地朋友咨询港岛楼盘，尽管他们认为目前楼价不菲，但仍觉得相比内地的地产市场有“钱”途，打算买长期收租，并以此作为养老的源。尤其在如今低息的环境之下，出租不仅能抵供，还有多余的钱进账。

银行两次上调拆息按揭利率

但是，笔者也提醒内地朋友关注利率上升的风险。历史上，有相当长的时间里，香港的按揭利率高达15％左右。而且目前的超低利率情况是不可维系的，对于银行说，现有的低利率是亏本生意。精明的银行家在扩大市场份额后，迟早会提息。

事实上，自去年底以，香港各家银行已经多次上调拆息按揭利率，令买房者的成本上升不少。

拆息按揭利率，Re,“H按”，它是以银行间同业拆息(HIBOR)为基础，外加一个浮动区间的按揭利率。这个浮动区间近年曾最低降至0.6％。以当时H1130RJ

H按常会有―个上限，即香港银行提供的“优惠利率”P，减去一个固定值(俗称“P减利率”)。汇丰银行的这一上限已经从最优惠时的P-2.95％上升至现在的P-2.65％。

上调借款利率的同时，银行也减少了现金回赠部分(香港银行会给贷款客户一定的现金回赠作为贷款奖赏)，这一比例曾高达贷款额的1％以上，但近几日汇丰已将回赠下至只乘只0.2％至0.5％。

业界的大动作让打算买房的人放慢了脚步，许多人担心香港加息周期自此开始。有市场评论员警告，一旦加息周期开始，利率的增速可能非常快，极有可能在短短一两年中就上涨2％，若果如此，供楼者的利息支出届时将翻一至两倍。不过笔者相信，对于习惯了5％的按揭利率的内地买家说，2％的按揭利率仍然不算大数。

不过，笔者倒是认为，上调拆息按揭其实更多程度上是银行出于增加收入的目的，并不是认为楼市过热而打算抽身的先兆。过去H+0.65(％的贷款利率根本不够银行各项开支，所以银行才会加息。香港的银行碰到风险的时候，并不是提升贷款利率，而是直接降低楼宇的估值。

在2008年的金融海啸期间，银行家们发现楼市流动性存在风险时，他们就直接降低了楼宇的估值，这也是为什么许多买家明明知道当时的楼价便宜，却无法得到贷款的原因。

金管局要求申报按揭资料

就笔者从银行业内人士处了解到，尽管港府有指示收缩房地产贷款，银行还是有生意就做的。这里从金管局的统计数据也可以看出。2010年，香港银行业的贷款总额急剧增加了9400亿港元，增幅高达29％，而今年前两月未见放缓，增长率按年化值统计为26％。在贷款骤增之下，去年香港银行体系的港元贷存比已经从71％升至78％。金管局总裁陈德霖近日已经紧急致函香港银行界，希望各行在4月底前提交今年剩余月份贷款计划。

另一方面，金管局罕见地要求买房者提供所有的贷款信息给银行。有关措施从4月1日起开始实施。各银行要申报按揭申请人的信息给信贷资料机构，以便其他银行共享这些资料，严防死守信贷风险。显然，有了这个资料库的数据，银行信贷部将会掌握申请人的过往按揭记录，以评估按揭申请人是否符合资格借贷，并计算其月供上限。这对于那些大胃口的准买家说是不小的阻吓。

金管局称，银行必须获得申请人的书面授权才能收集信息，但同时也指出，对于拒绝该项授权的申请人，“建议”银行否决其贷款申请。

其实在香港，收集个人负债信息并输入资料库的做法已实行十多年，但是，过去收集入库的大多是信贷方面的不良记录，此次将按揭信息也收集在内还是第一次。由此可见港府狠杀地产泡沫的决心。

不过上述措施能否真正阻止当前饱受通胀之苦的投资者尚属未知数。有地产界朋友说，现在不仅有内地人香港买楼，而且有台湾和日本人人场了。

或许加息这一猛虎到的时候，香港地产才会真正开始降温。