完善我国公租房退出机制的思考

【摘 要】公租房作为我国一项新型的保障房，在很大程度上缓解了夹心层住房的尴尬局面，但在退出机制方面仍然存在着很多不足，使得很多真正需要帮助的人群只能望梅止渴。本文从理论的角度出发，结合公租房发展的现状，探讨了公租房在退出环节上存在的一些问题，更深层次的揭示了导致这些问题的因素。

【关键词】公租房；退出机制；规定；问题

一、引言

随着国家经济的发展，越来越多的民生和谐问题被关注，为了更好地实现“居者有其屋”的安居梦想，突破住房保障瓶颈，住房保障制度正在逐步建立和完善。公共租赁住房作为一种新型的保障住房，为中低收入提供基本的住房需求，越来越受人们的关注。

我国的公租房建设处于一个新的发展阶段，越来越多的城市加大了公租房的建设。然而，各地方的政府财力是有限的，“夹心层”本身又具有动态性，这些都导致公租房的建设不能单纯从数量上去决定，所以公租房的建设必须与制度建设相配套。退出机制是公租房保障制度中的一个重要内容和环节，如果充分地利用公租房的退出机制，能够很好的实现以低成本解决较多“夹心层”居住的问题，从而减少在公租房建设工程中的无目的性，节约资金，突破资金欠缺的发展瓶颈，实现住房体系的良性循环[1]。也只有这样才能更大程度预防腐败、维持公正和效率。同时退出机制的完善让更多需要公租房的“夹心层”得到妥善安置，为构建和谐社会服务。

二、目前我国对退出机制的有关规定

（1）租赁合约期限

中央的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中指出“公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年”。各地便以此为据，分别设定了符合当地情况的合约期限，经统计最高年限为上海设置的6年，最低年限为重庆设置的1年。

（2）退出管理

①约期满承租人应退出公租房；可提前申请续约；②合约期限内，出现违规行为（如转租、虚报等），经查证解租赁合同，并处以相应惩罚；③当承租人不再符合公共租赁住房申请条件时，承租人应在规定期限内退出公共租赁住房。

（3）出售机制

目前，为了能够保证公租房的流动性，我国大多数城市对于公租房采取的是“只租不售”，只有重庆市有以下规定：承租人在公共租赁住房5年期满后，可根据自己的条件申请购买租住的公共租赁住房，购买公共租赁住房以后，承租人享有继承、抵押的权利，但是不得进行出租、转让、赠予等市场交易。[2]

三、我国退出机制存在的问题

1、内部问题

从租户的角度去探讨公租房退出机制存在的问题，主要有以下方面：

（1）惩罚力度小

通过对一些城市的统计，我们可以发现目前对公共租赁住房“寻租”和“搭便车”的违法惩罚措施主要有“没收公共租赁住房资格”、“罚钱”、“一定期限内失去申请公共租赁住房资格”等，这些惩罚力度是不够的，实际上这对群体起到负激励作用，使他们产生了一种博弈心理，这些人一旦获取了租赁的资格，他们从中获得的收益将远远超过可能的惩罚，这就无形中便刺激了一些人钻漏洞，阻碍了我国公共租赁住房资源的有效运转。[3]

（2）激励措施和退出后保障欠缺

对于大多数“夹心层”群体，，他们经济收入水平不高且不够稳定，很多时候房子的问题只能依靠政府给与的公租房进行解决，但他们本身却又在保障标准线徘徊，常常使他们处在一个“断层带”上。

公租房的退出机制中的规定与条款，容易使他们无动力去努力提高自己的收入和生活水平，希望能在社会上拥有依靠保障体系生存的资格，从而不能有效刺激低收入人群努力。当承租人的经济状况有所改善但并非大幅度提高时，退出公租房后并没有一定的福利政策保障时，就导致“退出住房，没钱买房”的人群无能力而且不愿退出。[4]

（3）对公租房的义务认识欠缺

公租房住户在达到退出的条件时，由于没有认识到主动申报个人收入信息自动退出公租房的行为是其获得公租房权利后的义务，法律意识及道德上的不高，导致租户普遍存在“没有想过有一天要腾出这个房子”、“终身制”的想法。

2.外部问题

（1）相关政策存在不足

公租房的申请程序是“书面申请——审核——公示——登记——调查——核实——排队轮候——公布结果”。但是在实际运用过程中，由于存在工作量大、取证困难等原因，基层监管程序大多采用的是重于形式，导致在整个申报过程中申请人的财产真实性和全面性等方面大打折扣，使得公租房在后续的退出管理方面缺乏系统性方案。[5]

（2）信用体系不健全，收入监督困难

住房保障部门在审核申请者的资格时，主要的审核内容是申请者的经济收入，在实行实物配租时，是根据其家庭保障人口和每人应配租的面积予以安排的。然而随着居民收入来源的越来越多样化，个人信用制度和财产申报机制的不完善，承租人的经济收入水平难以准确得出，尤其是汽车、股票、证券等一些隐性资产。

（3）退出机制中的法律法规的问题

①缺乏统一的立法保障规定

健全统一的法律制度是所有社会保障制度得以切实实施的基础，只有统一的立法才能保障各项政策的力度。公租房的建设还处于初级阶段，目前的法律制度只有缺乏强制性约束力的中央《指导意见》以及各地有关公租房的管理办法，并且整个实施的过程中缺乏统一的立法保障。这就造成了各地对于退出机制的规定各不相同，规定差别太大，从而导致了政策随意性比较强。显然，建立统一的公租房立法是公租房退出制度得以良好运行的龙头。[6]

②法律效力层次低，法律影响力不强

在我国目前的法律法规体系中，涉及公租房退出制度的法规很少。由于我国普法的社会化程度不是很高，普通的社会公民通常不会知道这些部门规章的存在，做到依法遵守的人更是很少。基于对个人利益的考虑，即使是生活条件有所改善的公租房住户一般也不会主动提出将自己置于公租房保障制度之外，直到相关部门通知。

③已有法律规范的设计不利于退出制度的实施

一方面，对退出情形的规定不完善。法律多以列举的方式规定租户退出公租房的情况，而现实的情况往往错综复杂。一些了解制度的租户很可能会采取相应的方式以规避法律的规定，这就给公租房的退出带来了障碍。

另一方面，法律责任的规定不够全面和严厉。归纳起来所有的处理法律实现方式包括惩罚、补偿、强制三种，然而据相关的法律常识，弱化的惩罚性规定往往会造成行为主体对相关规定的无视，从法律经济学的观点，惩罚的力度在一定范围内与犯罪率是有关系的，惩罚力度越大，犯罪率就往往会随之下降。[6]

综上，公租房准入与退出制度的合理设计是公租房资源有效运转与利用的保障。制度设计的合理，就能更好地保证“夹心层”群体有房可住，同时也能更好地实现公平和正义的保障宗旨。因此，必须高度重视目前制度中存在的问题，进行有效的机制创新。

参考文献：

[1]蔡玉峰， 廉租房住户退出机制探讨. 管理世界， 2009（10）： 第11-16页.

[2]方琴， 我国主要城市公租房准入和退出机制现状研究. 现代商贸工业， 2012（7）： 第42-43页.

[3]方贵跃， 廉租房退出机制的探索与完善. 法制与社会， 2008（17）： 第167-168页.

[4]盛冰与郭宗逵， 我国公共租赁住房准入与退出机制探析. 商业时代， 2012（9）： 第112-113页.

[5]凌洁雯， 完善我国廉租房准入退出机制的思考. 中国房地产金融， 2010（6）： 第42-44页.

[6]刘梅， 廉租房准入与退出制度的法律分析. 广西政法管理干部学院学报， 2006（6）： 第56-59页.