论中国房地产市场的未来走势

【摘 要】楼市与政策关系紧密，本文结合对宏观经济形势、中央与地方政策博弈、供需关系变化、新城镇化战略、调控手段改革等多方面因素的分析，认为中国楼市在2013年甚至更长的一段时间内保持稳定、可控增长的可能性较大，既不太可能回归萧条，也很难再出现2009年般的暴涨。

【关键词】房地产市场；趋势；预测；长期

一、2013年房地产业走势预测

1.1 宏观经济形势与房地产业的关系

进入2013年，由于国外几大贸易伙伴的经济状况并没有大的改善，国内制造业人力成本优势不再，我国出口贸易增幅继续放缓；另一方面国家虽着力于扩大消费内需，但其培育过程比较漫长。而经济要稳增长，还需依靠投资拉动，因此作为传统投资模式支柱之一的房地产业也必须要稳增长。

中央政府显然意识到了现阶段稳增长与稳楼市的共生关系：中央经济工作会议上提出差别化的信贷政策、货币政策、限购措施，帮助楼市萎缩地区恢复元气。而作为中央决策层官方智囊的中科院和社科院也与2013年初先后做出了新一年房价稳步上涨的预测，其用意可能是强化房价上涨的预期，提高开发商拿地的热情，从而以一个比2012年更理想的价位出让土地。毕竟，土地财政现阶段依然是决定地方投资能力的核心因素。

1.2 政策博弈对楼市走向的影响

中央与地方的政策博弈是过去几年楼市调控的一大特征。中央政府以其权威性强制要求地方颁布调控政策的实施细则，地方政府也想方设法与中央周旋，调控政策因此朝令夕改，使楼市的波动性大增，各界对市场走势的预期陷入混乱。

然而，政策制定（Policy-making）终究是一个充满谈判、交易和妥协，追求对各种社会价值相对均衡分配的政治过程。随着环境的变化，中央和地方必定会逐渐对楼市调控的理解达成一种共识，只要地方尊重调控政策的基本思路，中央可能默许地方对政策的重新诠释。2013年4月，各地方响应“国五条”出台的细则，均强调继续严格执行国家的楼市调控政策，但最核心的二手房交易按差额的20%征税政策却落到空处。然而中央并没有如前几年般强制要求地方出台实质性细则，而是采取了默许的态度。

当然，并不是说中央默许了地方对调控政策的自主诠释，就等于中央失去了继续调控的决心。事实上，中央仍然坚持着“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”这一基本调控思路，不断强调坚持房地产市场调控政策不动摇。退一步说，中央也不可能允许刚踩下刹车的楼市再加大油门。因此，中央依然会对楼市保持一定的政策压力，同时在地方执行政策时不犯“原则问题”的情况下给予其一定的自主解释权。这种更稳定、更合理的调控模式有利于楼市在可控范围内平稳回升。

1.3 供需关系变化对房价的影响

我国住房市场的需求主要由刚性需求、改善性需求、投资与投机性需求构成。持续数年的“化疗”式调控虽让投资与投机性需求被牢牢遏制，但也伤害了老百姓正常的购房需求，加重了他们的负担。为了使调控方针更科学、更可持续，中央也在一步步做着尝试：2012年初，住建部、央行等指出，要支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求；2013年初，住建部定调又转变为“坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求”。可见，2013年刚需和改善性需求已得到政府的支持。尤其是随着中央明确对改善性需求的态度，加上2013年初市场展现出的回暖态势，一二线城市中已积蓄多时的改善需求将逐渐释放。

当然，这并不意味着2013年的房价因此就会出现暴涨。2008年的“国13条”就曾提到“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度”，相较之下，今年的定调添上了“合理”二字，这暗示了国家对可能出现的购房需求大规模释放再度加以抑制的可能性。其次，由于新一年的主力客需基本将以首置和首改为主，价格敏感度偏高，开发商若大幅涨价将迅速失去市场的支撑。再次，由于人口总量是可控的，所以刚性需求、改善性需求将不会引起住房价格的大幅波动⑧。国家只要坚持对投资、投机性需求的抑制，房价就很难出现暴涨。

二、对中国房地产业发展的长期预测

房地产业是一个周期性较长的行业，这决定了开发商在投入资金之前，必须对未来数年甚至更长的时间段内行业的走势有一个基本的判断。本文就目前政策面展现的信息，尝试对未来行业的形势做一个粗略的预测。

2.1 城镇化思路转变对行业远景的影响

改革开放以后，中国经历了爆发式的城市化进程，粗放式的增长却不得不面临产业更新跟不上城市化步伐、农业转移人口无法享受市民应享的公共服务这两个问题。

针对这些问题，2013年初的中央经济工作会议制定了以大中小城市合理布局和农业转移人口市民化为核心的新城镇化战略。首先，国家将加快中心城市产业转移的步伐，使各大城市圈内的中小城市人口集聚程度和生产力水平快速上升，从而为当地房地产市场空间的拓展提供支撑。

其次，国家将致力于缩小农民工与城镇居民在公共服务上的差距。4月初，国家发改委副主任徐宪平就表示，政府将全面放开小城镇落户限制，有序放开中小城镇落户限制，并逐步开展更高级别城市的改革。

随着新城镇化战略的逐步展开，住房市场将迎来充满机遇的新时期。首先，农村剩余劳动力的购房需求的释放将进一步增大住房刚需。我国2011年的城市化率已超过50%，有学者依照西方城市化理论认为，中国城市化将进入减速期，房地产市场的需求增幅会逐渐收窄。然而，由于“半市民化”的影响，大量被统计为城市人口的农民工并没有在城市永久定居。事实上，我国的人口城镇化率只有35%左右。因此，房地产市场的需求增幅仍将稳步增长。

其次，从发改委副主任徐宪平的讲话看，新城镇化将从小城镇开始向上逐级开展。再结合国家关于大中小城市合理布局的战略，预计新城镇化带来的住房需求也将首先来自于三、四线城市。有意思的是，这些地区往往也是目前深受调控之苦的城市。在房价回归至合理价位，同时产业结构逐步优化后，这些区块将有较大的发展空间。

2.2 未来可能出现的调控模式转变

房地产行业已经在“史上最严调控”下生存了3年，伴随着时间的推移，新的符合购房资格的消费者不断进入市场，调控效果已不如当初。从新一届政府对国五条遭冷遇后的温和反应看，新一届政府可能不准备延续传统的调控模式，而是寻求调控政策的常态化。然而，中央着力研究的房产税，现阶段恐怕无法胜任调控常态化的重担。

开征房地产保有税的国家，基本都实现了房地产市场总体的供需平衡，而在中国，由于土地供应为政府所垄断，一方面政府为维持高地价不会大规模推地，造成土地供应量不足；另一方面高昂的土地成本使得中低端商品住房供应严重不足，造成结构性短缺，从而使市场总体处于供不应求的状态。

在这样的环境中，对首套、首改购房者而言，即使需要负担房产税，该买的房子还是得买。若此时对增量房开征房产税，不但不会有理想的调控效果，反而加重购房者的负担；而如果针对存量房开征，一方面税赋会被转嫁到买方身上，造成三级市场房价的变相上涨；更重要的是存量房房产税的平等、有效征收需以房地产信息管理系统透明化为前提，这可能触及到一些手握多套住房的既得利益者的利益。这也是存量房房产税迟迟无法落地的原因。因此，短期内房产税试点扩容应不会成为现实，而向全国推行更是任重道远。

参考文献：

[1]刘琳.房地产市场企稳回升.施工企业管理.2013（1）：31-33.

[2]贾祖国、王烨晔.房产税对房地产价格的影响.观察思考.2013（1）：78-79.

作者简介：

徐若晨，男，浙江杭州人；英国布里斯托大学公共政策学硕士，浙江金浙石化房地产开发有限公司董事会秘书。