论我国公租房优惠政策的完善措施

（重庆市渝中区国土资源管理分局，重庆 400013）

摘 要：在近段的工作过程中，体会到了目前我国公租房优惠政策的利弊所在。将着重于探讨我国公租房优惠政策出台的背景，并根据此背景，指出在具体实施过程中存在的问题，并且以重庆市为例，最后根据实际情况，并结合西方发达国家的宝贵成功的经验，给出了一些解决重庆市公租房问题的具体措施，以期尽可能的使得公租房政策发挥最为优惠实效的作用。

关键词：公租房；优惠政策；完善措施

1 公租房政策的实施背景

公租房主要是针对我国城市中的一些“夹心层”特殊群体以及全面保障中低收入人群的住房问题而出台的一种住房优惠政策。近些年来，尤其是我国的城镇住房制度经历了一系列的改革之后，城镇住房已经逐步由原来的计划经济时代的福利分房时代进入到了市场经济时代。但是，日益攀升的房价使得很多民众难以承受，从而导致了较为严重的住房问题，如果政府不再出台相关的民生住房政策，将使得民众的怨气一再上升，这对我们建设和谐安康的社会主义国家有着非常不利的影响。而且，市场经济体制下的市场也不是万能的手段，一旦市场规律无法有效解决社会上的问题，那么，政府就必须拿出自己的有形之手来进行宏观调控。目前，我国的住房政策无法最大面的保障社会所有群体的住房问题，也有一部分人买不起房，甚至租不起房子，这种基本的住房温饱问题都解决不了的话，这是非常应该重视的问题，或者可以说理应由政府出面来着手解决。针对这一问题，我国已经出台并在逐步推进住房保障体系，主要分为三个层次，即针对最低收入者的廉租房，针对低收入者的经适房以及针对中低收入者的限价房。这种保障性的住房体系也已经取得了一定的成效，但是，要解决社会“夹心层”和全面保障中低收入人群的住房问题，就必须建设公租房项目。一般来说，公租房指的是由政府出资，从政策上给予那些中低收入者提供的保障性住房，并且要限定套型面积，租金也是按照一定的优惠标准来执行。而这种政策始于前年的六月份，终于使得备受争议的住房保障体系更为完善了。

2 我国公租房优惠政策实施现状及存在的问题

我国公租房虽然产生于畸高的房价背景之下，但是，我们绝不能把它看作是高房价的衍生物，更不能寄希望它来从根本上解决高房价问题。我们应该认清楚社会的住房问题并不能通过某个优惠政策得以全面解决。我们要认清楚公租房的特征，即：政府的干预性；需求对象的限制性；非盈利性；租赁价格的优惠性；退出的灵活性。而且，公租房只能租给那些特定的符合某些条件的人群，而且只有居住权，并没有交易的权力。随着我国住房保障体系的不断完善，尤其是公租房政策的出台实施，已经使得我国住房问题得到了一定程度上的解决，但是，我国的公租房优惠政策实施过程中，仍然出现了不少的问题，整体上现状还有很多需要完善的地方。具体表现在：（1）我国的公租房优惠住房政策由于缺乏相关的住房保障法律和法规，在实施的过程中没有必要的法律和法规来进行明确的政策性指导，往往是通过政府强制性的行政干预手段来进行操作。显然，这种公租房政策立法层次偏低，还没有严格的细则和配套规范出台并实施，这是住房保障体系中的公租房缺乏法律保障的明显表现；（2）公租房虽然是为了完善我国不够健全的住房保障体系，但是，毕竟公租房政策仍然处于摸索阶段，在具体的实施过程中还存在着不少的执行壁垒。比如说，我国的公租房政策往往对于申请人进行了户籍的限制，不管是出于什么意图，这些都会使得公租房优惠政策存在着一定的社会排斥缺陷；（3）在我国推行公租房优惠政策的过程中，其所需的资金链严重供应不足，虽然我国财政部、国家发改委、住建部三部委对于公租房的资金来源进行了明确的规定，但是，在实际的资金融资的过程中，即两个主要的资金来源-政府投入和社会资本方面，还是出现了较大的资金缺口。这对公租房政策的推进将是致命的打击。此外，我国公租房的保障对象非常难以界定，一旦出现偏差，将会更为严重的社会动荡。

3 重庆市公租房优惠政策实施面临的问题及应对措施

重庆市的公租房建设是一项重大的制度创新，它建立了一套市场供给和政府保障同时推进的“双轨制”住房体系，并努力形成一个“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，从而逐步实现住房保障的全覆盖。而在重庆的“双轨制”住房保障体系中，公租房建设是最关键的一环，它计划在未来若干年要建设4000万平方米的公租房，这种大手笔的公租房建设，是我国住房体制的新一轮改革，也是对我国工业化和城镇化发展的又一次积极探索。重庆市的公租房建设是一项非常重要的民生工程，它想要通过一个较为科学的建设规划来使得公租房和商品房实现有机融合，进而有效的避免所谓的城市贫民区，防止人为割裂社会团结和稳定。此外，重庆市的公租房建设还有一套较为严密的监管机制，即公租房永远属于公家所有，并且在推进的过程中要遵循透明，公平和公正的原则，确保资金平衡，以良性循环来使得公租房真正发挥对于我国住房保障体系的完善作用。一旦重庆市能够很好的推进公租房建设模式，就会获得一份较为长远的发展效益，有利于形成一个良好的社会生态和投资环境，促进经济社会又好又快的发展。

但是，愿望是美好的，在实际运行过程中，无奈的必须面对各种问题和难题，主要有以下几个方面：（1）首先在公租房的建设过程中就遇到了不少问题。这里主要是公租房建设的资金和土地问题。虽然说重庆市已经成立了专门的公租房建设投资公司，但是，公租房的资金筹措却是一个较难解决的问题。据统计资料，重庆城区的公租房造价就为2500元每平米，而按照公租房建设的原则，直接投入总额高达约130亿元，这是一笔非常巨大的数字。而要筹集到这么多资金是非常不容易的事情；（2）公租房的土地是建设的基础所在，但是，它和公租房的建设资金一样，在筹措的过程中，同样具有很大的困难；（3）除了公租房的建设问题以外，还有对于公租房的管理运营问题存在。首先，公租房缺乏专门的管理运营部门，从而使得公租房在管理运营的过程中容易产生多头管理的现象，极大的影响了公租房的运营效率；当然，公租房由于姓“公”，往往容易导致腐败问题的产生。针对以上公租房优惠政策的推进过程中的种种问题，我们应该采取以下措施来积极应对：

（1）重庆市应该对于公租房那么庞大的建设项目，做好充分的心理准备。针对巨大的资金缺口问题，重庆市政府应该通过多种途径积极拓宽融资筹资渠道，除了要充分利用好国家安排的专项建设资金和地方政府预拨的财政预算以外，还要积极促进国有资本的“第三财政”角色，甚至可以从土地出让金中的收益部分拨出一部分来用于公租房的建设所需的资金。针对土地问题，重庆市政府可以在现有的已经划拨为公租房储备用地的基础之上，通过一定的优惠政策，比如说免于征收土地增值税以及土地使用税等税费来确保公租房建设的延续性和稳定性。针对公租房运营中的问题，重庆市政府应该充分认识到该政策和项目，其本意就在于预防腐败现象的发生，因而，在公租房的管理运营当中，必须严格按照相关规定来杜绝各种潜在的腐败行为；

（2）我国的住房保障体系还应该充分借鉴国外发达国家的成功经验，重庆市作为一个大的直辖市，同样可以根据自身的具体情况来有选择性的科学借鉴，做到具体问题具体应用。国外住房保障制度使得我们意识到，住房保障制度主要与一个国家的福利制度、社会传统、政府理念和经济实力等紧密相关，我们要基于我国的特殊国情，努力构建一套符合我国实际情况的住房保障制度，切实完善各种法律制度，为公租房提供较为完备的法律支撑和指导。还要通过公共财政预算资金和住房金融机构来更好的落实基本住房保障，建立专门的管理机构来负责筹划和管理住房保障体系，政府制订公租房保障的长远规划，使得住房保障水平具有层次性，手段多样化，必要的时候，政府可以适度干预住房市场；

（3）我国的公租房制度起步较晚，在实施的过程中难免出现各种各样的问题，我们可以努力制定《住房保障法》，提高立法层次，公共租赁住房的立法应有前瞻性，充分的调查研究和广泛征求群众意见是科学立法的必要方法，从而提高立法技术，完善住房保障法律体系，扩大公共租赁住房保障对象，将流动人口的住房问题逐步纳入法律制度，完善相关配套制度，成立专门的管理机构，强调“以租为主”模式，实行统一的运行机制，拓宽融资渠道，保证资金供应，并且构建一套完善的准入和退出机制来完善公租房的建设运营。

参考文献

［1］陈淮.发展住房保障制度是缓解住房矛盾的关键［J］.经济与管理研究，2006，（3）.

［2］.加快发展公共租赁住房推动保障性安居工程建设［J］.城市规划通讯，2010，（16）.

［3］徐炉清.让公共租赁住房成为中低收入家庭的福音［J］.城乡建设，2010，（5）：6971.