保障房管理中存在的问题与对策研究

【摘要】保障房为保障性住房的简称，是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等构成。本文介绍了我国保障性住房发展的特点以及存在的问题，提出了相应的建议。

【关键词】保障房 管理 问题 对策

中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A

前言

自1995 年国家确立“安居工程”起，我国的保障性住房制度经历了“确立—萎缩—重新确立—进一步健全完善”的演变过程。2010 年以来，为保障和改善民生，大力建设和供给保障性住房成为我国住房制度建设的一个重要内容。中央在“十二五”规划纲要中明确指出未来5年将新建3600 万套保障性住房，将保障性住房的覆盖率从当前的不足10% 提高到20%。2011 年我国新开工了1000 万套保障房建设，2012 年住建部又提出了700 万套的建设任务。2011 年各地方政府签署了“军令状”后，保障房建设陆续开工。总的说来，保障性住房制度建设时日尚短，尚处于探索阶段，因而必然会存在认识、机制以及经验上的不足，进而出现各种各样的问题。

一、我国保障性住房发展的特点

我国保障性住房从1998 年开始，经历了试点、推广、增加类型，到2009 年之后的全国范围内大力发展，独具特点。

1.供应类型呈现多元化、层次化

我国保障性住房早期以经济适用房为主要供应类型，现在已呈现“廉租房、公租房、经济适用房和限价房”的分层次、多元化供应格局，不同收入水平的住房困难群体可以选择不同类型的保障性住房。

2.保障房的建设规模逐步增大

从2009 年起，政府不断加大保障房的建设力度，主要体现在土地供应、建设规模和建设资金上，并将它提升到政治的高度———保障性住房建设是一项关系国计民生的重点工程。2011 年，全国保障房用地计划为7.74 万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与去年计划和实际供地相比，分别增加17.6%和138.9%；2011 年，全国保障房建设规模将达1000 万套，比去年增加72.4%，工程投资达1.3 万亿元以上，达到全国房地产投资规模的20%。

3.产权形式逐步由“以购为主”转变为“以租为主”

保障性住房建设由可购型的经济适用房、限价房为主，逐步转为以租赁型的廉租房、公租房为主。这是由于租赁型的保障房周转期短、利用率高，节约建设成本，而且相当一部分中低收入人群对于限价房的价格仍然是可望不可及。

二、当前我国保障性住房建设的主要问题

1、保障性住房覆盖面过于狭窄

我国国土资源部明确规定，保障性住房实行无偿划拨的土地取得方式，土地供应后不得改变保障性住房用地的性质，这种方式直接影响到了地方政府土地出让金的收益，这是一些地方政府不愿意看到的。由此造成地方政府建设保障性住房的积极性不高，使得保障性住房的供应量严重不足。保障房供应量的不足势必影响到覆盖面，使得中低收入家庭的住房保障制度滞后。

2、保障房资金投入不足

我国保障性住房建设资金落实的不到位是保障性住房落实缓慢的关键问题之一，虽然我国的保障房资金来源主要包括四个方面：一是财政预算支出；二是社会资金运营；三是银行政策性信贷资金；四是增值收益扣除费用后余额。但是在实际操作中，这些资金都没有完全到位。从地方政府角度上看，按照我国现行的分税制的财政体制，地方财政收入远远低于中央财政收入的增长，但是地方财政却要承担大量基础设施建设，财政支出非常庞大，这导致地方财力不足。因此，用于保障房建设的资金就很有限，甚至挤占挪用住房保障资金。这使得保障房资金投入严重不足。据有关数据显示，发达国家的住房保障资金占政府财政支出比重的3%~8%，而我国这一比例只有0.3%。保障房资金的不足，影响了保障性住房建设的进程。

3、保障房准入和退出机制不健全

目前来看，我国各个地方对保障性住房供给范围的界定虽然不同，但是基本上是从户籍、家庭年收入、人均住房面积等方面来界定。可是由于现今我国居民就业的多样化和多元化，使得居民的隐性收入无法统计，从而收入状况的审查难度大，存在不少“搭便车”的现象，降低了保障房政策的效用。保障性住房的退出机制是指对住房保障体系内部不符合标准的对象所设立的必须退出的各种标准。但是从现实情况来看，由于没有完全建立个人信用制度和个人收入申报制度，当申请人条件发生变化时难以有效监督管理，使得一部分人弄虚作假，这一现象直接加大了保障性住房的回收难度。

4、保障房制度建设和管理相对滞后

目前我国的廉租房政策针对的是城市低收入住房困难家庭，由于其保障范围覆盖较窄，夹心层（指部分游离与我国保障房制度之外的住房困难群体）、流动人口、农民工等住房弱势群体被政策排斥在外，这不利于公平。还有保障性住房是一种准公共产品，其受益者应该是中低收入群体。但从现实来看，权钱交易、暗箱操作，让许多高收入者浑水摸鱼也加入到购买经济适用房的行列，而真正需要扶持的中低收入者却被排斥在外。

三、关于保障房建设的几点建议

1、加大中央和地方政府财政投入，严惩腐败，提高认识，动员社会资本的介入

根据之前被调查的铁道部部长的阐述，2010年我国投资了7000亿元的资金用于高铁建设，而铁道部又早已是资不抵债，每年利息达40多亿元，如此高昂的成本，给民众带来的幸福感和满意度却是负值的。而真正需要资金投入的民生住房保障却始终得不到同等的待遇。所以，解决廉租房和公租房问题是目前最关键的，中央必须拿出更高比例的财政支出用来支持廉租房和公租房的建设，地方政府不仅要完成中央政府下达的配套资金供给，还要制定硬性措施和完善的地方法规，严惩挪用资金、隐藏资金的违规行为，同时，地方政府应该拿出25%土地出让收益用于保障房的建设，应该充分认识到这是一项初期投资巨大，回收时间较长，但确实惠及亿万人民福祉的伟大工程。

2、督促地方政府优先保证保障房的土地供应，合理规划，科学利用土地资源

继续加强房地产用地供应和开发利用的动态监管，大力推进闲置土地整治清理，加大违法违规房地产用地信息公开和查处力度。每年地方政府应该拟定该年土地供应计划，明确保障房供地所占整体供应的比例不得低于50%，具体哪一块地段的土地用于保障房建设应该在计划书中一一列明，严禁“限地价、竞廉租房”的土地出让模式再次发生或以类似的手段变相出现。土地的供应不仅要保证供地规模，同时要合理规划，确保供应符合社会公平，严禁将保障房全部安置在地段偏远，交通不便和基础设施极不完善的地方。考虑到我国土地资源稀缺，难以真正满足居民的居住空间的要求，我们应该采取科学、创新的手段合理利用这有限的土地，鼓励设计规划的创新，住宅功能的挖掘，实现土地高效，满足居民住宅需求。

3、要创新体制机制

引导企业、社会、个人多方参与，增强保障房筹资的力度。积极探索保障性住房，特别是公租房的租售衔接机制，也不排除以后探索经验比较成熟之后，实现完整的从公租房到完全产权住房的转化。应该使人们随着收入水平的提高有能力再出一笔钱，这是一种合理的积极消费模式。也可以在很多的中小城市，适度调用补人头方式，把所补充的对象要交的房租直接打到房主的账户上，这样通过机制的创新和细化使我们的工作提高效率。

结论

综上所述，在大力推进保障房建设的初期，各种保障房建设模式都代表着决策者们的思考与实践。政府应当高度重视财务收支平衡，控制保障房债务风险; 应当充分利用税收优惠吸引社会力量参与保障房建设。

【参考文献】

[1]李磊.论我国住房保障制度的完善［J］.理论探讨，2011（6）：94

[2]刘茂林.论我国保障房的建设发展与完善[J]. 宁波大学学报，2008年（10）.