完善各项制度 促进物业税开征

“物业”一词源于香港和东南亚，指已建成并投入使用的各类房屋及其配套的设备、设施和场地。物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。比如公路、地铁通车后，沿线的土地价格就会提高，相应地，每年应缴的物业税也会跟着提高。李英在对物业税的研究中说，物业税税基稳定，具有良好的筹资功能；课征于短期内无法调整的不动产，且其资本化效应是税收先于征收转化为资本价值，因而对投资决策的影响较小；物业税的公平课税效应明显。财产课税不仅可以充当促进经济转轨的推进器，还可以用来调控经济运行中的各种矛盾。从开放竞争性产权交易市场、抑制地价波动和土地投机，建立财产估价、定级、登记制度，到建立一整套适合本国国情的财产管理法律、法规制度体系、相应的组织管理机构以及最终确立市场经济的运行机制。开征物业税，是世界各国普遍的做法，也是筹集地方政府收入的主要手段。自2003年开始对物业税的讨论以来，物业税的开征日益提上日程。本文就我国开征物业税的必要性以及开征物业税的相关配套措施的建立问题进行了探讨。

一、开征物业税的目的

（一）调节经济发展的需要。自1990年以来，我国的房地产市场快速发展，房地产业在国民经济中的地位迅速提升，逐渐成为国民经济支柱产业之一，同时个人货币收入快速膨胀，不动产规模不断增大，特别是住房制度改革以后，居民住房产权已经明晰，大量个人可支配的货币收入已转化为不同类型的不动产。社会财富总量中以不动产形式存在部分快速增加。在我国城镇居民家庭财产构成中，房产成为最主要部分占48%以上。现有的房地产税制已不再适应房地产行业及社会经济的发展。在这种情况下，开征物业税调整房地产市场结构，实现房地产市场资源的合理配置，减少高价房数量，降低房产闲置率，调整房价就成为我国当前房地产税制改革的最佳选择。

（二）有利于我国税制的完善。任志强指出，房地产行业涉及的税费甚多，包括营业税、土地增值税、房地产税、契税、城市房地产税、城建税、教育费附加、所得税、土地使用税、耕地占用税、土地出让金、印花税等。房地产开发商在将房屋所有权出售给消费者之前所支付的费用中约有20%为各种税收。税目繁多、重复纳税及税基的不合理，需要尽快加以调整。李英也强调，我们要把财产税或物业税改革纳入整体税制结构中作通盘设计，从完善地方税系，建立分级财政构架的角度，推进我国财产税系的整合。於鼎丞、杨柳分析，现行的房地产税制体系中，不仅存在同一税种内外分设，而且有些税种还把外商投资企业和外国企业及外国人排除在课税之外，如房地产方面，对内分设房产税和土地使用税，对外则是城市房地产税和土地使用费。而耕地占用税、城市维护建设税和教育附加税等税种，又只对内征收，对外不征收。这种在税收立法上实施内外有别的做法，虽然有其历史的原因，但发展至今，有违于WTO基本规则，有悖于公平竞争原则。因此，无论从完善我国税制体系，或从简化税制，或从统一内外税制，促进公平竞争的角度看，开征和完善物业税制都是我国税制建设的必由之路。

（三）有利于促进社会公平。物业税以房屋类不动产为征税对象，在其保有阶段课征，要求不动产所有者或承租者每年按一定标准缴纳税款，如果房产等不动产升值，则所缴纳的税款也相应提高。富人购买高价房产时就会缴纳更多的税收，从这个角度分析，物业税在促进社会公平方面也会发挥一定作用。

（四）有利于资源的合理利用

1、抑制奢侈消费、节约资源。2006年4月第五届外交官之春暨第二届中国财富论坛企业成就奖颁奖大会上，建设部政策研究中心的有关负责人指出，征物业税的第一个重要的功能就是，当你超过必要限度，住大房子就占有了优质资源，浪费了社会能源，就需要多付出代价。物业税用以调整资源在不同人群中的分配比重，限制、甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消费，保护普通老百姓生活必需的消费。

2、提高资源的流动性，促进资源的合理利用。据了解，我国城镇居民现在人均住房达到了26平方米，但有一部分存量的房屋被闲置了，闲置的成本太低。而迫使这部分闲置资源投入使用的好办法，就是对持有环节提高税负，减轻流转环节的税负。如果把闲置房屋动员出来，在租赁市场、二级市场充分流转，就不会有这么多老百姓没有房子住。我们的总量资源并不少，起征物业税就是为了促进存量资源的优化利用。此外，我国人口众多而且城市化速度不断加快，但资源非常匮乏。把消费限制在合理限度内只有两个办法，通过征税，或者通过新建。对中国大多数老百姓来说，与其选择香港、巴黎这种极高天价房价的办法，不如通过适度征税的办法来节约资源，这是经过比较以后的政策举措。

（五）有利于增加财政收入。开征物业税有利于地方财政收入稳步增收。一旦物业税开征，它不仅是把几十年土地出让费用分年收取，而且物业保有者每年缴付的物业税还会随着物业价值的升值而提高，这样一来，地方

政府便可以参与物业持续升值的再分配，有利于地方财政收入稳步增收。

二、开征物业税需要的条件及配套措施

（一）物业税必须有充足的税源。国家征税虽然不会通过法律规定税款的经济来源，但必须充分考虑税源，没有税源就无从征收。物业税和其他税种一样，其开征的一个基本条件是要有足够的税源。我国即将开征的物业税以不动产为征收对象。那么，不动产的数量或价值必须达到一定的规模，人们占有应税不动产具有普遍性。同时，纳税人的不动产已得到国家法律的认可，产权关系明晰。这样，开征物业税才有足够的税源，才有开征的条件。陈淮指出，开征物业税最重要的基本条件，不是税收部门的征管能力、征管手段，而是社会居民拥有私人资产不断累积的能力。

（二）相关法律的建立及完善。中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容撰文指出：开征房地产税需要政府的税收征管能力。如房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象确立等，只有在这些方面创造条件、做好充分准备，房地产税的开征才能有效地进行，并达到开征房地产税所要达到的目标。所以开征房地产税先得制定规则、然后试点，并在这基础上全面展开。征税之前必有法，有法可依，有法必依是我国依法治国的根本原则，也是政府征税的基本原则。那么，制定一套切实可行的、规范的物业税法对于物业税的征收来说无疑是十分必要的。除此之外，目前涉及房地产开发和交易的法律法规很多，其中涉及土地出让制度的就有《城市房地产法》、《土地管理法》等多部法律。如果开征物业税，就需要改变现行的土地出让制度，废止现有的房地产相关税收。因此，全国人民代表大会修改相关法律的进程应当加快。其次，国内《财产法》尚未出台，《财产保护法》和《物权法》也缺失，应尽快制定完善相关法律，从法律层面上给予包括物业在内的私有财产以更牢靠的保障，给物业税的实施提供更合理的法律依据。

（三）明晰的产权关系，准确而详实的不动产登记。刘维新说，物业税是不动产税，是财产税，对财产征税，那产权必须是清晰的。物业税的评估工作需要大量的、详尽的不动产信息和较长时期内的市场信息。开征物业税需要为纳税人进行不动产信息登记，详细登记纳税人所拥有不动产的类别、所在地、评估价值、评估价值变化的日期情况，等等，从而为物业税的评估和征管工作提供参考。

（四）不动产评估机构的建立。物业税是按照不动产市值的高低来确定征税税额的，准确而高效的房地产评估对于物业税的征收来说是至关重要的一环。而按照目前我国的现实情况来看，我国房地产税管理中的核心问题是评估体系不健全，而房地产的商品特征之一就是千房千面，要对每一项房产价值进行准确评估，将是一个巨大的工程。因此，在物业税推出和真正执行之前，首先需要有大量具有专业资质的房地产评估师，而目前我国在这方面的专业人员数量少，还不足以胜任如此巨大的评估需要。

三、完善我国各项制度，为物业税的开征创造条件

（一）重视并加速立法进程，切实保护纳税人的基本权利。中东欧国家的经验证明，税收作为国家剥夺纳税人财产的合法手段，必须经过严格的税收法定。国家征税须有限度，必须首先考虑纳税人的承受能力，绝不可触及纳税人维持基本生活的财产。只有通过立法才谈得上对纳税人权利的保护，在现实中，我国的物业税改革是试点在前，立法在后，对于这种改革路径可能产生的消极影响我们应当心中有数。因此，在各地区试点的同时，我们必须尽快研究财产课税的立法问题，力争在向全国推广之前完成立法程序。

（二）建立、健全相应的财产登记注册、评估制度及管理机构。通过房地产估价确定税基是国际通行的做法。我国可借鉴其成功经验，建立适合我国实际的、完善的房地产评估或评税制度，引入计算机辅助集成评估系统，制定房地产评税法规和操作规程，设置组织机构，并配备专业人员。评税工作模式和机构设置应服从于最低成本征税的原则，确保财产评估符合效率、公平、透明度、及时性、可持续性的要求。

（三）建立规范的房地产评估机制。物业税以房地产的市场价值为计税依据，而市场价值是通过评估得出的，因此需要一套完整的评估体系。但目前国内物业价值评估体系尚未完善，所以如何合理评估不断变化的房地产价值成了物业税征管中最核心、最关键的问题。米建国和庞凤喜、马克和、耿星对这一问题提出了如下建议：首先，必须建立有关财产评估的制度和法规；其次，设立专门的评估机构，配备专业的评估人员。由土地部门、物价部门和地方税务局等有关单位联合设立专门的房地产评估机构，招聘评估人员。再次，确定评估方法。以物业税开征第一年为基准年度，合理确定房地产的估价基数，以后房地产可每三年至五年重估一次，估价以房地产前三年平均市价为基础，加上该年评估升值价。最后，在正式开征之前，要事先做好充分的准备工作，搜集大量详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，并对信息进行整理和储存，建立数据库。以评估值计税有利于纳税人合理使用房产，根据自身的纳税能力和周围环境选择合适的房产，从而促进资源流动，实现资源有效配置。

（四）运用现代化征管方法，加强税收征管。根据物业税的征管特点，为提高征管效率，降低征收成本，应充分利用信息化技术及社会多部门的信息资源，形成严密的协税护税社会网络：一是实现地税部门与国税、房地产产权登记部门、国土、工商、建设等部门的计算机联网，便于税务部门监控物业税的征管情况；二是税务部门要加强与国土、住宅、租赁、公安、工商、物业公司、村委、居委等单位的配合，建立物业税协税护税机制和委托制度，堵塞税收漏洞。

（五）加强和相关部门的配合。就我国目前的实际情况而言，物业税的开征，涉及国土、建设、规划、工商、公安、税务等多个部门，环节多、范围广、监管难度大，牵涉社会上各个阶层和团体的利益。因此，吴瑞昕认为税款要及时、足额入库，仅靠税务部门一家是不行的，必须和工商、公安等部门加强联系，其他部门有义务向税务部门提供相关资料。同时要大力发展计算机在税收征管中的作用，尽快开发计算机软件，争取早日实现部门之间联网，实现信息资源共享，加强协作和监督。■