试论征收物业税的必要性及其完善

一、物业税的含义

物业税一词来源于英文“Property Tax”,又称为“财产税”或“不动产税”,是指以土地、房屋等不动产为课税对象,要求其所有者或承租人分年缴付一定税款的一种税种;即是对不动产的保有环节所征收的赋税,其税值随着房产升值而提高。在西方发达国家,不动产税一般是地方政府的主要财政收入,其所占比重能占到地方财政收入的40%到70%左右,是国际通行的几大税种之一。

二、征收物业税的必要性

(一)有利于统一税制

我国目前的房地产的税收,存在着税种设置过多、过滥,重复征税明显等诸多问题。征收物业税,就是要将现行的房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等各项税费合并,并统一内外税制,取消房地产流转环节的各种费税,转化为在房地产的保有环节统一收取,即把现在买房子需要一次性缴纳的各种税费统一放在以后的时间里按年收取。根据这一性质,征收物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税的现状,建立良好的轻交易、重保有的则产税制格局,完善我国现行税制,解决房地产税制混乱的问题。

(二)有利于降低房地产成本

我国现行的房地产税收政策是,由政府向房地产企业一次性征税各种税费。(有专家分析,在目前的房价中,税费及房产商利润占到了60%,而建筑成本只占40%。),而且这些高额的税费成本最终转嫁到房价中,由消费者来承担,这严重影响到了一大部分居民、特别是低收入人群的居住状态。开征物业税后,房地产业的税费征收环节后移,地价和相关的税费将分70年交清,这也就意味着占住宅成本中一大半的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1 /70,其余在其后的69年中交纳。这将会使住宅成本下降很多。有利于使消费者在购买房产阶段,能够以较低成本购入,解决那部分真正对房产有需求消费者的住房问题。

(三)有利于抑制房地产投机行为

在中国的城市发展进程中,由于目前不规范的市场环境,已经出现了房地产投资过热的现象,近乎疯狂的炒楼行为导致许多城市房价飙升,增加了实际需求者的购房成本。

一方面,对于房地产开发商来说,开征物业税后,其所持有的楼盘,持有成本增高,若无法及时售出的话,所需缴纳的物业税便会增加,这样房产开发商“捂盘惜售”等行为将会受到一定的遏制。另一方面,对于炒楼者来说,也增大了其囤积住房的成本,因此,开征物业税对于投机炒楼行为有一定遏制作用。

(四)有利于地方财政稳步增收

按照西方发达国家的经验,物业税一般为地方税,如果征收物业税,地方政府便可以参与物业的持续升值的再分配,这便可以确保地方政府的收入来源,可以使其获得稳定的财政收入,也可以限制地方政府无度的使用、开发土地这种短期行为。同时,征收物业税可以有效地在中央和地方政府之间进行资源税的重新划分,保证地方政府运行所必需的财政资金,防止地方政府截留国家收入。

(五)有利于调节贫富差异、促进杜会和谐

开征物业税,会对降低房价产生影响,可以造福广大购房者。对高档住房、大户型住房和拥有多处房产的住房者课以高税率的物业税,对一般家庭居、住低档住房者减少征收物业税甚至免税,是调节社会贫富差距、维护社会稳定的有效措施,也充分体现了人与人之间机会平等的和谐理念。

三、物业税的完善建议

(一)建立完善的财产登记制度

目前,我国财产登记管理制度还很不健全,应建立科学的房屋产权信息公示和查询系统,可以尝试逐步推行财产实名登记制。实行财产实名登记制,能够增强财产的透明度,从而为正确合理地核定纳税人的资产和物业税的税基提供便利,方便物业税征收的管理工作。

(二)合理确定征收标准

1.新房与旧房。物业税开征前购买的房屋,已经在购房款中一次性支付了地价和相关税费,如果不加区别地对新房、旧房一律征收统一的物业税.对旧房拥有者来说,显然有失公平。因此,在新税法实施的一定期限内,应对老房产采取过渡措施或对新房和旧房采取不同的税率和征收办法。

2.自住房产与经营性房产。物业税的征收必须顾及纳税水平与收入水平、税负能力的对称性。以纳税能力衡量,经营性物业与纯消费性物业的性质是不同的。前者是纯支出,而后者则通过房屋出租收取利润,如果两者按相同税率征取,则会失去物业税有效调节社会贫富差距的功能。因此,对于自住房产应当减征或免征,而对于经营性房产应当征收较高的物业税。

3.普通房产与高档豪宅。征收物业税的目的之一是要通过对财产多的人多征税,财产少的人少征税来达到调节贫富差距的目的。因此,基于调整贫富差距,实现社会公平的考虑,对普通住宅与高档豪宅的征收的物业税应当有所区别,应该按照房屋的面积和价值设计一个合理的起征点,对低于起征点的住房少征或免征,并按照超额累进税率制,对超过起征点的房产采用比较高的税率,以维护社会公平。

(三)建立各部门信息资源共享制度

信息资源共享制度的建设需要依靠政府搭建一个囊括房地产管理部门、税务机关、金融机构、以及纳税人多方主体的信用信息管理公共网络平台,建设对财产、所得的信息收集系统和收支结算系统建设,实现收入监控和数据处理的电子化。建立企业和个人信用记录,对纳税人实施纳税信用等级评定,推进税收信用体系建设。

(四)住宅计税价值评估制度

建立一个完整而系统的房地产评估制度是物业税改革成功的一个关键因素。而我国目前的评估制度很不健全,财产评估机构和人员严重不足、评估制度和法规不完善、评估周期不明确。因此必须建立一种科学的不动产评估制度,制定不动产评估法规和操作规程,建立健全不动产评估机构,配备高素质的评估人员,强化评估制度。要建立一个独立于税务机关的评税管理机构。如果纳税人对房地产的估价等持有异议的,有权申请复议和诉讼。

综上所述,我国目前的房地产税收制度还存在着诸多问题,征收物业税并不是解决问题的唯一法宝,更不是一朝一夕就能实现和完善的,还需要我们在理论和实践中进一步进行研究和探索。