旅游地产跨入战国时代

前几天，朋友一家刚从桂林游玩归来，他们人住了当地知名的Club Med度假村，回来后对这种全新的度假方式赞不绝口。最让朋友称赞的，便是Club Med独具创新的“一价全包”度假理念。住宿的客人一次性付费以后，在度假村里面的吃喝玩乐就通通不用再花钱了。朋友夫妻俩体验了攀岩和射箭项目，他们的父母则选择看演出，做理疗；孩子们在不同主题的娱乐活动中也亲密接触了大自然。不管男女老幼，都能在Club Med找到属于自己的度假方式。

这种“一价全包”的度假模式源自法国的Club Med度假连锁集团，其醒目的海神戟标志已经遍布全世界最美丽的80多个角落。桂林的Club Med，就是亚布力冰雪度假村后的第二座度假村，第三座――广东省东澳岛上的海滩度假村，也正在紧张的筹备之中。

大佬扎堆集体淘金旅游市场

面对国外旅游业巨头的抢滩登陆，国内的大佬们也不甘示弱。不久之前，国内最大的商业房地产开发商万达宣布斥资400亿元人民币在无锡建造文化旅游城；而在一小时火车车程以外的上海，正在修建亚洲的第三个迪士尼乐园；在中国南方度假胜地海南，观澜湖集团已经兴建了22个高尔夫球场，合计面积与纽约曼哈顿岛相当，配套的还有168个温泉泳池。中国正进入度假村建设的快速增长期，在未来几年内，即将涌现出10个超大游乐场、一个面积堪比曼哈顿的高尔夫度假区、大量滑雪度假地以及全球最大的室内儿童游乐场。继住宅和商业地产后，旅游地产已经成为地产开发商的第三次发展浪潮。

中弘股份，早在2007年到2008年间就已计划开发旅游综合体项目，目前已着手在西双版纳、长白山等旅游度假地选址规划，进行项目开发，将来的地产业务也将偏重于以旅游产品开发为主，同时配套有主题公园和影视娱乐等项目。据中弘股份的董秘金沽介绍，现代人旅游的终极目的是为了休闲度假，因此除了传统旅游项目中的景点，配套设施的便利性和丰富性也非常重要，人们生活所需的各个部分都应囊括其中。旅游地产中的住宅公寓租住方式十分灵活，可以一次性买几年的居住权，也可以购买短至十天半个月的居住权，价格方面会比住酒店更划算，同时还能享有周边一体化的生活娱乐设施。据了解，除中弘股份外，保利、万科、佳兆业、富力、龙湖、雅居乐等众多企业都已将触角伸向旅游地产。在众多探索旅游地产的房企中，万达集团在旅游地产方面的发展模式与中弘股份一样，也借鉴了迪士尼模式。对二者在旅游地产发展模式中的“撞衫”情况，中弘股份则认为，“我们不存在互相排斥的关系，因为中国的市场很大，资源很多，就算有多家企业都用同一种模式发展，市场资源依然很充足，不存在市场被抢占了就没有的情况。”

政企双赢地产输血文化旅游

在住宅用地和商业用地前景尚未明朗的今天，旅游文化地产的味道显得格外诱人。

刚刚落幕的2014中国国际旅游交易会上，万达集团携四大标杆项目――武汉汉秀剧场、武汉万达电影乐园、长白山国际度假区、西双版纳国际度假区首次集体亮相，规模之大令业界震撼。与此同时，华谊兄弟不久之前刚以16.38亿元底价竞得深圳坪山三宗地，将开发文化城项目，这也意味着不久之后，一座华谊电影主题乐园将坐落于此。

尽管时至今日，中国仍未有一座真正成功的本土主题乐园，但其中所蕴含的潜在价值，地产界、旅游和影视业的土豪们无疑非常清楚。在竞得深圳坪山三宗地之前，华谊兄弟就已经通过子公司北京华谊兄弟娱乐投资有限公司，与深圳市坪山投资有限公司签署了开发文化城的框架协议。项目总投资130亿元，项目建成后将发展电影及电视节目拍摄、后期制作、配套服务、广告制作、设计、主题旅游及其他文化创意设计等产业。而在拿地之后，华谊兄弟传媒将联手珠江投资和坪山城投共同投资成立项目公司。

以旅游文化的名义拿地似乎总是能够轻松成功，从另一种角度来看，这张名片俨然成为企业顺利获得地块的通行证。一方面，企业能够依靠国家优惠政策把成交价格压下来，而另一方面，发展旅游文化产业的名头能够带来潜在税收以及调整地区产业结构，这正是地方政府想要的结果。双赢的结果和无数成功的先例无时无刻不刺激着躁动的资本。

万达野心播种文化要先有地

华谊兄弟如此，万达则更是如此。撇开武汉中央文化区的幅员辽阔，万达已经在长白山、合肥、南昌、无锡、西双版纳、青岛和哈尔滨先后埋下了“文化旅游产业”的种子，当然，要播种要先有地。只不过，对于“以文化之名行地产之实”的说法，万达似乎也受到了一定的困扰。由于地产根基太深，人们似乎很难接受万达角色的转变，而且大型室内乐园和“秀”一类的节目在中国还没有特别成功的先例。万达内部人士曾经透漏，万达电影乐园其实与万达本身的电影制作并没有太大的联系，“我们内部的项目大多数是从国外引进的，上下游产业链还没有打通。”从另一个角度来看，万达强大的资本支持使得文化衍生品类的主题乐园得以迅速成型，但想要获得一个持续的文化内容供给源头并非易事，而这恰恰就是迪士尼动漫形象们的价值所在。对此，曾有业内人士半开玩笑地评论称，即便是输了文化，地也是赚钱的。

王健林曾经说过：“滑雪场、秀场、剧院、酒店群等业务，能操作的公司极少，没钱的搞不了，有钱的不敢搞。旅游度假区跨业务门类多、跨行业多，很多都是新领域，万达自己也需要重新学习，使旅游度假区成为万达集团下一个十年甚至更长时间内核心竞争优势的储备。假如十年后，全国多数企业都去开发商业地产，也许万达就不玩商业地产了，去做别人搞不了的产业。”

万达旅游地产的超大规模，动辄几百亿的超高门槛，大体量多业态的复合，在操作难度上是一般地产项目所难以想象的，这需要一个成熟的运作团队，一个稳固的广泛的合作联盟，还需要雄厚的资金支持，从这方面来说，万达模式很难复制。以长白山国际旅游度假区为例。长白山国际旅游度假区是全国唯一一次性投资超过200亿元的国际级旅游度假项目，拥有亚洲第一滑雪场、中国第一滑雪度假项目，中国最大的星级酒店群和业态丰满的山间旅游商业街，还拥有长白山国际旅游度假区以专业级的规划，目标是打造世界级的旅游度假黄金胜地。

旅游休闲离不开娱乐，离不开商业服务。据了解，长白山国际旅游区的南区滑雪场建成后，可容纳8000位滑雪者同时享受冰雪带来的狂欢。650公顷的建设范围，43条滑雪道，使雪道的总长度达到30公里，设计标准甚至达到了冬奥会的比赛要求。面对几乎同时涉足的几个旅游地产项目，万达就是集中突击。比如每个项目是200亿元，万达会要求在规定的时间，用规定的标准，在规划范围之内把这200亿元集中花完，而在规定的时间集中开业。无数的要素集中起来，就能形成一枚庞大的原子弹，就能产生原子能，从而产生极大的爆发力和巨大的品牌影响力。

要成为中国的迪斯尼，并不是一件容易的事。且不说旅游地产市场上的大鳄云集，旅游地产投资周期长，回报比较慢，需要抱的是“十年磨一剑”的心态，而不是像商业住宅地产那样的运作思维。对于万达而言，要成为中国旅游地产老大，需要做的还很多。

圈地质疑旅游地产能走多远

众多企业涌入旅游地产，负面问题也不断爆出。有媒体在2012年曾披露过某券商的研究报告，“一家知名地产企业在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，远低于130万元/亩至150万元/亩的土地市场价；在北京的项目拿地平均价约为100万元，亩，远低于当时周边商品房200万元，亩的土地成本。面对旅游地产“嫁接圈地”的质疑，业内人士并不讳言：“在旅游地产没有真正成熟时，确实有开发商以旅游地产的名义圈地，圈地之后就按常规的住宅销售模式运作。”

除了怀疑开发商借机圈地的动机外，也有人怀疑这股热潮仅是另一种方式的炒房，与真正的文化产业并无关系。业内人士认为，国内的旅游地产更注重地产，忽略了旅游，所以只有调整产业结构，才能有新的商机。如果开发商可以为酒店减轻融资负担，让酒店将精力投放到服务内容上来，消费者的出行会更加省钱、方便。特别是目前盛行的度假区项目，如果能够将旅行社、酒店、交通、医疗、娱乐等各行业打通，资源共享，深度整合，建立新的模式，就远远超出了度假区的概念。从这个维度来看，旅游地产还有长足的发展空间。