我国近十年商品住宅需求的弹性变化

〔摘要〕近十年来我国商品住宅市场表现为投资需求主导的特征。当期价格、人均可支配收入、价格预期以及投资收益对商品住宅需求具有正反馈作用；收入、价格和投资（价格预期与投资收益之和）对需求的影响则不相上下，且在2010年后弹性均较小，即针对单一因素的调控政策对整体需求影响不大。建议政府对商品住宅市场实行综合调控，多管齐下，严抓各项调控政策的落实，改变住房市场投资主导的状况，弱化住房投资属性，加强舆论预期引导，调整住房供给结构，加大有效供给。

〔关键词〕商品住宅市场；投资需求主导；消费主导；价格弹性；收入弹性；预期弹性；收益弹性

〔中图分类号〕F29335〔文献标识码〕A〔文章编号〕1000-4769（2013）04-0027-05

一、房地产供求价格弹性变化的理论分析

房地产属于一种特殊的耐用商品，由于既可以满足人们的居住需要而具有普通商品的使用功能，也由于紧密联系着土地这一稀缺性资源而具有投资功能。房地产商品的双重属性使得住宅同时具有消费品和投资品的特征，其价格既与供求关系、开发成本、产品质量等相关，也与消费者预期、投资回报率高低相关。因此，住宅均衡价格是由房地产空间市场（作为消费品所处的商品市场）和资本市场共同作用形成的，〔1〕供求曲线形状也有别于一般消费品，且在房价走势的不同发展阶段，两个商品属替起主导作用，需求价格弹性和供给价格弹性不断地发生变化，影响价格走势的主要因素也各有不同。（见图1）

在A阶段，供给弹性为正，曲线向右上方倾斜，供给量随价格上涨而增加；需求弹性为负，曲线向右下方倾斜，需求量随价格上涨而减少，两者相交于点（P1、Q1），并形成市场均衡状态一。此时房地产的消费品属性起主导作用，供求曲线表现与普通商品一致。

在B阶段，供给弹性为负，曲线向右下方倾斜，供给量随价格上涨而减少，需求弹性为正，曲线向右上方倾斜，需求量随价格上涨而增加，两者相交于点（P2、Q2），并形成市场均衡状态二。此时随着房价上涨，市场出现囤地、捂盘惜售等人为减少有效供给量的情况，需求方在买涨不买落心理作用下，积极入市，房地产的投资属性起主导作用，供求曲线表现与投资品一致。

在C阶段，供给弹性再转为正，曲线向右上方倾斜，供给量随价格上涨而增加，需求弹性再转为负，曲线向右下方倾斜，需求量随价格上涨而减少，两者相交于点（P3、Q3），并形成市场均衡状态三。

由此得出，在不同阶段，房地产市场是由消费心理主导还是投资心理主导，其供求曲线的形状是不同的，均衡价格也不是唯一的。

我们通过图2房地产市场供求变化对价格的影响进行说明。假设初始阶段，需求曲线为D1，供给曲线为S1，两者相交于（P0，Q0），P0为均衡价格。随着收入的增加，需求曲线向右上方移动到D2，由于供给往往落后于需求，因此供给曲线移动存在一定滞后期，需求曲线D2与供给曲线S1相交，形成新的均衡价格P1，此时，房地产市场与普通消费品市场一致。当市场价格超过投资线时，投资需求大量进入市场，需求曲线再向右移动到D3，供给有所增加，同时向右移动到S2，两者在投资线上方相交于（P2，Q2）和（P3，Q3）。此间，需求量会随着价格上涨而增加（追涨），也会随着价格升高而减少（逢高减仓）；供给量会随着价格上涨而减少（捂盘），也会随着价格升高而增加（出货），价格随之在P2和P3之间往复移动。受房地产市场高额利润刺激，其他产业资金继续进入房地产行业，供给曲线继续向右移动到S3，此时受真实居住需求和收入约束，需求增长的潜力有限，且随着价格上涨，风险增加，投资需求下降，需求曲线反而向左移动到D4，这时房地产市场出现供给过剩，供求曲线相交于（P4，Q4）点，房价大幅下跌。

二、商品住宅需求弹性的动态分析

近年来，我国房地产市场由于受到经济改革、政策变化以及其他外部因素变化的影响，〔2〕住宅市场结构也在发生变化，采用固定参数模型无法表现这种结构性变化，因此，本文利用状态空间模型构造变参数模型，〔3〕进行住宅需求弹性的动态分析。

量测方程：yt=Ztαt+dt+utt=1，2，…，T

状态方程：αt=Ttαt-1+εt

其中，yt表示被解释变量，Zt表示有随机系数的解释变量矩阵，αt是随机系数向量，也称作可变参数。dt表示常数向量矩阵，ut是均值为0，协方差矩阵为Ht的不相关干扰项。在状态方程中，假设可变参数αt服从一阶马尔科夫过程，εt表示均值为0，协方差矩阵为Qt的不相关扰动项，且ut和εt相互独立，均服从正态分布。

按照经济学理论，商品住宅作为一般商品，其满足消费者居住效用的消费需求变化受到收入和价格等因素的影响，即可以写为

X=aPbxIc（1）

写成对数形式为

logX=loga+blogPx+clogI （2）

其中，X表示商品住宅需求量，P表示价格，I表示收入，b为价格需求弹性η，c为收入弹性ε。

由于商品住宅具有消费品和投资品双重属性，因此，商品住宅需求中，除消费需求外，还存在投资需求。与消费需求类似，投资需求也会受到价格和收入的影响，此外，其需求变化主要受到投资者对后市的预期以及商品住宅投资收益的影响。〔4〕商品住宅投资收益大致可以分为两个方面：一是住宅所有者从住宅使用过程中得到的收益，这时假设资本无残值；二是住宅所有者预期价格变化导致的资本的变化。从第一个方面而言，可以看作是一个工厂设备投资回收的过程，只要每月住宅出租的租金回报率高于同期存款或贷款利率即有利可图，投资者就会进行住宅投资。但从当期我国实际情况看，住宅租售比极低。调查显示，近年来我国大中城市平均住宅租售比在350左右，一线城市租售比超过450，出租房屋投资收益率持续接近或低于存贷款利率水平，而同期商品住宅销售面积仍保持较快增长，因此可以认为这方面投资收益的变化对住宅需求的变化影响较小。从第二个方面而言，根据投资正反馈机制，住宅投资收益与前一期的收益相关，即受到前一期价格增长率的影响，在预期价格上涨的情况下，前一期价格增长率大于同期存贷款利率水平，投资者会认为有利可图从而投资。

因此，综合消费需求和投资需求，住宅需求函数可以表示为

logX=loga+blogPx+clogI+dlogE+elogY（3）

其中，E表示价格预期，Y表示投资收益，d表示预期需求弹性，e表示收益需求弹性。

我们以（3）式构建我国商品住宅需求弹性状态空间模型，因变量选取我国住宅销售面积sale，解释变量选择商品住宅销售价格price，城镇居民人均可支配收入disp，央行储户价格预期调查指数expect，住宅投资收益income，为避免对负数取对数，住宅投资收益income以商品住宅价格增长率与同期贷款利率的比值表示。在构建模型前，首先利用环比数据对季度同比数据进行定基化处理，基期选择为2004年1季度，利用X-12方法去掉季节因素。样本选择2004年1季度至2012年4季度，得到如下模型：

量测方程：

logsalet=blogpricet+clogdispt+dlogexpcett+elogincomet-1

状态方程：

bt=bt-1

ct=ct-1

dt=dt-1

et=et-1

其中，bt，ct，dt，et分别为各时期销售面积对销售价格、可支配收入、价格预期和投资收益的敏感程度序列。图3、4、5、6分别显示了它们在2004-2012年的动态变化过程。如图所示，在近十年时间里，前期四种弹性波动幅度较大，但2010年后逐渐平稳，其中价格需求弹性为正数，数值在0-14之间，2010年后稳定在05左右；收入需求弹性也为正，数值在03-13之间，2010年后稳定在05左右；价格预期弹性波动幅度最大，数值在-15-15之间，2010年后稳定在03左右；投资收益需求弹性波动幅度最小，数值在0-09之间，2010年后稳定在04左右。

图3显示了近十年我国商品住宅价格需求弹性变化，其走势特点说明：（1）近十年我国商品住宅价格需求弹性为正，与一般消费品价格需求弹性为负的理论相悖，体现了住宅同时具有消费品和投资品特征的双重属性，验证了前文对住宅商品价格与需求关系的分析结果。结合前文分析，表明当前我国商品住宅市场以投资需求为主导，需求不仅不会因价格上涨而下降，反而会上升，市场表现为追涨，价格需求曲线体现为投资品特征；其弹性数值由大到小的变化，表明当前住宅价格已突破投资线，正处于投资线和风险线之间的相对平缓位置。（2）价格需求弹性走势的变化，契合了我国住房市场的发展过程和政策调控影响效果。2004年价格需求弹性数值较大，最高达到14，说明当时价格上涨1%，需求将增加14%，而当时正是“温州炒房团”进入全国各大城市炒房的高峰期；随着2005年3月国办“国八条”，价格弹性大幅回落，至2004年4季度，价格弹性数值接近0，虽然国家随后陆续出台了一系列调控政策，但价格弹性并未由正转负，投资品特征仍主导着商品住宅市场，且由于调控政策效果不理想，市场形成了较强的价格持续上涨预期，价格弹性也维持在较低位置，表明此时购买者受当前价格变化的影响较小，也较符合部分对价格不敏感的高收入者不断充斥到住房市场投资中的现实。2008年，国家为抵御全球金融危机影响，实施扩张性货币和财政政策，从2008年4季度开始，价格弹性出现较大幅度反弹，2009年达到区间高点，这与2009年房地产市场需求大幅爆发相符合。2010年国家出台“限购”、“限贷”政策，价格弹性也略有回落，但随着地方政府调控力度放松，2012年底回升到05左右。

我国商品住宅收入需求弹性如图4所示。从收入弹性变化看，2005年2季度达到最大值126，但超过1的时间较短，仅有2个季度，收入弹性多数时间低于1，即收入增长1%，房屋销售面积增加幅度不到1%，这表明当前我国收入增长对住房需求的影响较小，且有降低的趋势。主要原因，一是近十年来居民平均收入增长幅度远低于住房价格增长幅度，刚需购房者购房主要依靠财富的代际转移，而改善型购房者和投资型购房者由于有一定经济基础，其收入增加对购买住房的需求满足所起作用较为有限；二是由于当前社会保障制度不健全，尤其是预期医疗和教育支出较大，使得预防性储蓄比例提高，造成收入需求弹性降低。

图5显示了商品住宅预期价格弹性的动态变化。在多数时间内，价格预期弹性大于1，表明价格预期对房屋销售面积具有正反馈作用，这符合我们理论上的判断，但在2005年左右，价格预期弹性反而为负，即预期价格上涨，反而会使房屋销售面积下降，有些不合常理。但分析来看，2005年是国家开始对住房市场采取宏观调控措施的第一年，市场对调控的效果还抱有较大希望。价格预期上涨，使得购房者担心政府会采取更为严厉的调控措施，因而出现价格预期与房屋销售面积负相关的情况。但由于政府后续出台的新调控政策对住房价格的影响效果逐步递减，价格预期弹性也由负转正，并在2006年和2009年超过1，显示当时价格预期对需求的强大拉动作用。

商品住宅投资收益需求弹性动态变化如图6所示。除2004年2季度投资收益弹性近似于0外，其他时期，收益弹性均为正，而其发生较大波动的时期如2004年、2006年和2009年都与当时的市场氛围和政策变化紧密相连。2004年正是楼市投机资本大量进入市场的时期，投资收益弹性相对较高，在2005年国家开始第一轮调控后有所回落，但在2006年投资收益弹性再次回升；2009年初，受国家经济刺激政策影响，投资收益弹性又一次出现升高，而在2010年“限购”措施出台后，弹性略有回落。总体来看，由于近十年房价始终处于上涨过程，并未出现较大幅度的下跌，投资收益也始终大于1，使投资形成了较为稳定的投资预期，因此除个别时段外，投资收益弹性相对较为稳定。加之当前我国投资渠道较为狭窄，实体经济经营负担较重，住房投资成为部分民间资本重要甚至唯一的稳定投资渠道，即便房价租售比持续下降也未影响居民住房投资的热情，投资收益弹性也较低。

图6商品住宅投资收益弹性动态变化

三、结论与建议

从对影响需求变化因素的弹性变化分析来看，当前我国商品住宅市场表现为投资需求主导的特征，当期价格、人均可支配收入、价格预期以及投资收益对商品住宅需求具有正反馈作用。从影响需求的各因素的影响力看，收入、价格和投资（价格预期与投资收益之和）对需求的影响不相上下，各占三分之一，且在2010年后弹性均较小，任一单一因素的调控政策均不会对整体需求产生较大影响，这也是国家屡次采取调控措施效果不理想的原因所在。就近十年各项需求弹性的变化来看，弹性较大的时期多出现在2005年前后，即国家刚开始对住房市场采取调控政策时，其时由于市场对后市走向不明朗，造成弹性数值较大，进而使政策产生的效果也相对较为明显；后期由于调控政策实施效果不理想，调控政策效应递减，各项弹性也逐渐下降。

建议在今后的住房调控中实行综合调控和多管齐下策略，并从以下几个方面着手。

1.严格落实各项调控政策，强化政策的严肃性和公信力。可以考虑与业绩考核及中央财政转移支付挂钩，加强对地方政府执行调控政策的督导，恢复民众对政府调控政策的信心，唯有如此国家政策实施才能取得成效。

2.改变住房市场投资主导的现状，弱化住房的投资属性，从外部着手，实施产业政策调整，鼓励民营资本更多地进入其他产业，尤其是当前被国有资本垄断的暴利行业，既可以增加这些行业的企业竞争力，也可以拓宽民间资金投资渠道，使住房市场去投资化，更好地起到满足广大居民居住的需要。

3.针对投资收益对住房投资性需求影响较大的情况，在加强全国城镇家庭住房信息联网，全面掌握家庭拥有住房信息的条件下，实施差别化住房信贷政策，大幅提高拥有2套以上家庭住房的贷款利率；研究出台住房持有环节税，对拥有2套以上住房及人均住宅面积过大的家庭超面积住房征税，压缩住房投资收益空间；研究建立住房开发产业基金制度，引导民间资本由需求方转为供给方。

4.加强舆论引导。舆论引导及市场预期同房地产市场走势关系密切，有关部门应全面、正确、及时地相关市场信息。主流媒体要加强正面报道，引导房地产开发企业顺应市场，以合理价格促进销售，引导购房者正确判断市场，理性购房。

5.在住房供给无法大幅增长的情况下，应进一步加大保障房建设，调整住房供给结构；清理房地产相关税费，减少审批环节，降低开发和交易成本；规范住房市场交易秩序，严格查处捂盘惜售行为，加大有效供给。

〔参考文献〕

〔1〕孙继伟.论投资品对经济危机的诱发与加剧作用〔J〕.审计与经济研究，2009，（3）.

〔2〕王金明，高铁梅.对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析〔J〕.中国软科学，2004，（4）.

〔3〕高铁梅.计量经济分析方法与建模〔M〕.清华大学出版社，2009.

〔4〕周京奎.房地产价格波动与投机行为――对中国14城市的实证研究〔J〕.当代经济科学，2005，（4）.