对我国房地产业泡沫的判断及对策分析

【摘要】 房地产业是国民经济的支柱产业，是经济泡沫的主要载体之一。2004年以来，关于我国房地产业是否存在泡沫的问题在房地产界引起了激烈的讨论。文章通过对上世纪历史上三次大的房地产泡沫的分析，将近期国外一些国家的房价和国内房价进行比较，探讨了房地产泡沫的成因及危害性，并提出了一系列防范房地产泡沫的措施。

【关键词】 房地产 房地产泡沫 房价

尽管随着改革开放的深入，我国的房地产业得到了长足发展，但是，由于房地产有开发周期长、开发环节复杂、产业链条相对较长等特点，加之政府监管手段不够健全，有关法律法规不完善，各地市场发育水平参差不齐，仍存在各种各样的问题。2005年和2006年政府一系列的宏观政策出台后房地产价格仍然增长过快的问题以及房地产业是否存在泡沫的问题备受人们关注。

一、泡沫经济、房地产泡沫的含义及指标

泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和建成的房屋价格昂贵，与其使用价格不相符，即使账面价格增长很高，但实际上很难得以实现，形成一种表面上的虚假繁荣。房地产泡沫的生成条件主要有过度投机和金融信贷的支持。目前，国内度量房地产泡沫主要采用以下指标：

1、房价收入比

房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低，房地产市场蕴涵泡沫的可能性越大或房地产泡沫越严重。由于房价最终要靠居民的支付能力来支撑，所以房价收入比能够直接反映房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的严重程度。该指标是最能准确反映房地产泡沫的指标之一，其数据的可得性非常高，而且相对而言计算简单。

但是，在目前的研究中，我们发现学者们对该指标不论是在理解上，还是在应用上都存在着相当多的争议。主要体现在对房地产价格及收入这两个关键指标的选取上争议较大。目前我国主要的算法为国家一套平均水平的商品住房的销售价格与居民平均家庭年可支配收入的比值。

房价收入比的合理区间是多少，国内外学者也有不同的看法。国外学者认为房价收入比在3-6倍之间比较合理，国内部分学者认为，我国因为存在隐性收入高、特殊住房体制等原因，目前在5-8倍间属于正常。资料显示，美国平均为2.8:1；英国平均为3.8:1；巴西为5.7:1；瑞典为1.8:1。

2、商品房空置率

从理论上讲，空置率是衡量房地产产品相对过剩的一个重要指标。产品相对过剩是泡沫经济的集中体现。房地产市场是否有“泡沫”，空置率是最具备说服力的指标。空置率偏高，说明房屋生产相对过剩，产品积压严重，空置率偏低，说明产品供不应求。在空置率的计算上，国内学者各有各的看法。

统计下来，目前空置率应该有两种计算方式：一种国际通行的空置率计算方式，是全社会空置房面积除以全部住房面积；一种是中国的计算方式即空置商品房面积除以最近三年竣工面积的平均值（没有考虑购房者购房后没有出租与出售等待机会的住房）。国际房地产“泡沫”空置率的控制警戒线为10%。由于我国的计算方法和国际上的计算方法不一样，所以，这个界线并不适用于我国，只做参考。

3、房价增长率与人均GDP增长率的比率

该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对于实体经济增长速度的动态指标。它可以用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。国内很多学者都采用房价增长率与GDP增长率的比率来反映房地产泡沫的程度，为了剔除由于人口的增长造成GDP的绝对增长，我采用了房价增长率与人均GDP增长率的比率这一指标。

一般认为，当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，认为存在较大的泡沫。由于我采用的是房价增长率与人均GDP增长率的比率，所以，这个界限值仅作参考。

4、房地产开发投资与固定资产投资的比率

一般而言，在使用该指标时，若要使其能反映房地产泡沫状况应当连续观察多年。这一指标被认为是衡量房地产泡沫最为直接的指标。在房地产泡沫高涨的时候，房地产投资增长率肯定持续高涨，普遍认为它将明显高于固定资产的整体投资增长率，而且它会明显带动固定资产投资的高涨。

一般国际公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重的警戒水平为10%。但是，无论是固定资产还是房地产的投资增长率发展中国家都会明显高于发达国家，因为投资对于发展中国家的经济发展起着至关重要的作用，它和内需、外贸被称为拉动经济发展的“三驾马车”。所以，国际上的警戒线并不适用我国，只能作为参考。

5、房地产开发资金中国内贷款所占比重

一般认为，形成房地产泡沫的关键因素有两个：信贷和预期。但信贷杠杆的作用是形成房地产泡沫最为关键的因素。这个指标可以反映银行贷款向房地产贷款的集中度，如果比重过高，尤其是房地产开发贷款所占比重过高，泡沫的生成与破灭对银行的破坏力就越大。该指标越大，不但越容易产生房地产泡沫，而且越容易产生金融危机。无论是投资还是投机，获得一定数量的资金是前提条件。因此，通过对该指标变动情况的分析可以预测房地产经济活动的非正常变化。

6、商品房竣工造价与销售价格

通过对商品房竣工造价的增长率与销售价格的增长率的比较，可以反映出商品房价格的增长是有什么原因造成的，这个指标不像前面的指标都有一个大概的预警水平，所以只能把它们作为辅助的分析指标。

二、国外一些发达国家和中国房价的对比分析

日本：据日本不动产研究所的报告显示，2003年，东京京都地区公寓式住宅的平均单价折合人民币4.3万元，每套住宅的平均价格折合人民币为320万元（74m2）。目前上海城区的商品房平均单价约为1.5万元，平均每套售价约为180万元（120m2）。2003年上海的人均收入约为东京的1/15。日本的住房购买者均拥有所占土地的永久产权，而我国房价中仅包含70年的土地使用权。日本的房子是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴缸带按摩、浴室带空调，厨房也带全自动洗碗和烘干机。

美国：据2003年美国商务部的报告，2003年中期，美国的单栋新建住房的全国中间价格为19.5万美元（单价1100美元/m2，177m2），全国平均价格为24.2万元美元（单价为1100美元/m2，220m2），折合人民币分别为160万元和200万元。美国的单栋住宅与我国相对应的同类住宅，按照北京和上海的当前的平均价格，类型相当的房子价格均在500-800万元，大约是美国平均水平的2至3倍以上。另外，由于中美之间的住宅条件、定价方法和住宅建筑面积的计算方法等的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。美国绝大部分住宅是2-3层的别墅，平均面积在220平方米左右并附有车库，甚至游泳池、社区高尔夫也并不稀奇。美国房地产商所经营的都是现房，且全是装修房。美国都是以单元住宅来计算房价，而不是按每平方米来计算。更重要的是美国计算建筑面积的原则是完工面积。一般地下室，小阁楼，院子都不在销售总价之内。而且室内净高低于5英尺的部分不计算建筑面积。美国目前年住房需求量基本稳定在120万套左右，过去10年住宅开工每年在110-150万套。如果按每套面积220平方米，价格24万美元，按年供应150万套计算，则住宅开工面积为33000万平方米，市场总容量达到3600亿美元。中国仅上海一地2003年的开工面积就相当于美国的15%以上。

韩国：目前韩国首都首尔的房价在世界上名列前茅。一套90多平方米的住宅，价格折算为人民币为100万至165万。即便如此，韩国人认为一名普通的职员要购置这样一套住宅，需工作15至18年。韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅。

英国：英国的土地面积小于四川，而人口84万，比四川略多一点，因此人口密度大于四川省，而英国的房价普通地区为200英镑/平方米，而伦敦地区为400-600英镑/平方米，一处480平方米的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000-4000人民币/平方米；伦敦地区约合6000～10000人民币/平方米。

瑞士：瑞士是全球房价最高地区之一，以价格最高的苏黎世为例，在苏黎世市区或风景区的房价约合15000-40000人民币/平方米，但郊区的住房要便宜一些，约为9000-18000人民币/平方米，一套100平方米的住宅售价为90-120万人民币。瑞士人均收入相差不大，超市售货员的年薪约合为2万人民币。而且瑞士人还可以享受零首付，50年按揭。其次，瑞士的住房信息很好，从了解的信息看，上述房价都是带装修、家具的价格。在计算建筑面积时，各种阳台、公摊面积等都不包括。因此国外同样面积的住房看来比国内要大。

中国：从2000年开始，我国各大城市土地交易价格出现明显上涨，从2000年底至2005年第二季度，全国平均住宅用地价格指数在五年时间里上涨了54.2%，部分城市如北京、天津、上海、南京、重庆等地上涨均超过100%，杭州上涨则超过200%。2004年1至8月份，我国商品房平均价格已达到了2749元/平方米，同比增长了13.5%。

三、对历史上三次较大泡沫的分析

美国房地产泡沫。上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛，在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫，尤其在1923-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。到1925年，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万房地产经纪人。然而好景不长，到1926年，该地的房地产泡沫迅速破碎，许多企业家、银行家破产，有的则沦为乞丐。

日本房地产泡沫。20世纪90年代，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。从1986年到1989年，日本的房价涨了两倍，到1989年，国土面积相当于美国加利福尼亚的日本，其地价市值总额定相当于整个美国地价总额的4倍。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌，到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

东南亚、香港房地产泡沫。1984-1997年香港房价年平均增长超过20%，1996年香港出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事，就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998-2004年，香港楼价大幅下跌。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元。

四、泡沫形成的根本原因

房地产泡沫的形成是一个渐进的过程，其主要原因有：很高的经济增长率加上很高的储蓄率；我国贫富差距很大，巨大财富并不是平均地分配给每一位居民，而且集中在少数高收入人群手中；我国资本市场非常不发达，不能将闲置的资金调动到能够获利的项目中去；银行信贷的非理性扩张，资金支持便成为房地产泡沫生成的必要条件，而房地产开发资金主要来源就是银行贷款；开发商的盲目投资及恶性炒作与房地产投机需求的膨胀；其他因素，比如：政策因素，股票市场因素，结构性矛盾，对房地产过度开发认识不足，控制不当等。

五、房地产泡沫的防范措施

一般来说，适度的泡沫对于活跃经济、促进竞争是有利的，但是当泡沫过多、过度时，必然引发泡沫经济。因此，必须采取有效的防范措施，促进房地产业的健康发展。

1、从土地源头入手，规范土地市场

加快建设有利的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。建立土地信息系统，各城市政府应公开所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息，防止因信息不对称为一些人圈地、炒地获取暴利提供便利。

通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改，急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。

2、加强房地产金融监管力度

有关部门应该严格规定金融部门民房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，严格审查房地产抵押贷款的条件，比如开发资质、信用等级等。

强化个人住房贷款的管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款，严厉查处“假按揭”商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过80%，规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。必要时可以通过加息来控制对房地产按揭贷款的过分需求。

3、加强对宏观经济形势和政策的监控

宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入金融、金业利润，等等。为了正确引导房地产市场健康发展，政府要加强对房地产市场的宏观调控，尽快建立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度，监测和判断房地产市场的发展态势，引导房地产企业理性投资，引导住房消费者理性消费。

4、搞活股市，开辟多种投资渠道，以分流社会资金

股市与房地产是中国当前社会资金寻求回报的两条主要渠道。由于资金流向取决于投资回报率，决定了这两条渠道在吸纳资金上具有相互排斥的特点，股市赢利率高，社会资金就流向股市，反之，社会资金就流向房地产领域。资本市场是市场经济正常运行的基本条件，政府必须实施正确的宏观导向，使社会资金合理流动，以满足经济发展的需要。

5、合理调整房地产的供给结构，满足市场需求

针对目前房地产市场中档次高、户型大的产品过剩、中低挡商品房和经济适用房严重不足的问题，要适应市场需要，调整住宅品种供应结构。另外，要提高产品的科技含量，提高住宅性能，改善居住环境，吸引消费者。

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