经济适用房在建设与管理过程中存在的问题与对策

摘要：本文针对当前我国经济适用房发展的现状，分析了经济适用房在建设与管理过程中存在的问题，并提出具体的解决措施，旨在规范我国经济适用房的建设与管理，创造更加和谐的社会环境。

Abstract：According to the current situation of the development of China’s affordable housing, this article analyses the prolems in the construction and the management process of the affordable housing, and puts forward concrete solutions. It is aimed to standardize the construction and management of China’s affordable housing, in order to create a more harmonious social environment.

关键词：经济适用房；保障性住房；建设；管理

Key words：affordable housing; lowincome housing; construction; management

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

1 概述

进入新世纪后，我国房地产行业发展不断加速，由此产生的各种社会矛盾如高房价与低收入、房地产投资与投机、商品房与保障性住房等的矛盾不断突显。为规范我国房地产行业的发展，维护社会稳定和谐，政府不断出台对房地产行业相关的调控政策，其中也包含经济适用房与廉租房等保障性住房的建设与管理的相关制度，可以看出，经济适用房对改善中低收入居民生活，规范房地产行业的发展具有重要意义。

所谓保障性住房，是与商品房相对应的一个概念，指的是政府根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的，起社会保障作用的住房，一般由廉租房、经济适用房和政策性租赁房构成。

经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，即购房人拥有有限产权。具有经济性和适用性的特点。经济性在于其价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力；适用性在于房屋在建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。

廉租房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。低收入家庭对廉租房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

2 经济适用房建设与管理存在的问题

2.1 经济适用房在设计阶段容易与实际脱节

（1）项目选址与居民需求不符。城市中心区域地价普遍较高，大多为商品房开发用地，因此经济适用房在设计选址时，大多选择在相对远离市中心的偏僻区域，由于地理位置的因素，公共交通、教育、医疗等方面的配套设施都相对缺乏，给居住者带来较多不便。同时也阻隔了中低收入人群与其他层次群体的融合。

（2）项目设计户型房源与刚需不符。《经济适用住房管理办法》有规定，经济适用房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理，但全国各地调查都能发现个别经济适用房项目大户型（90平方米以上）房源较多，中小户型较少，最终导致房源户型与刚性需求不相适应，即给低收入家庭购房带来一定的困难，也浪费了国家用于开发保障性住房的资源。

2.2经济适用房在建设过程中缺乏目标管理意识

在我国绝大多数的经济适用房项目十分追求工期进度，但却在成本及质量两大目标上管理不足，具体表现以下：

（1）建设过程中缺乏成本管理意识。经济适用房建设大多数资金为政府投资，因此在施工过程中，现场管理人员缺乏成本优化管控意识，对成本控制的重点放在工程招标、工程施工等实施阶段，却对前期设计阶段的成本控制重视不足，最终影响整个项目的成本控制。同时又过分依赖设计单位，对于某些因设计失误造成的返工损失和工期损失也没有向设计单位索赔，对项目成本控制不力。

（2）经济适用房在建设施工难度上比商品房容易，施工单位易照搬已有施工方案及施工组织设计用于指导施工生产，而工程建设过程往往存在多变性，需要不断完善和改进施工方案，以便项目的顺利实施。如在项目后期收尾阶段，交叉施工作业时就容易出现工程内容及接口界定不清等问题，需要管理者事先做好界面划分的考虑和准备，避免因施工不完善所引起的质量缺陷。

2.3经济适用房相关制度实施过程中监管不严

（1）经济适用房在准入与退出机制的管理上不够完善。在《经济适用住房管理办法》中对经济适用房申请者的资格要求有明确规定：城市低收入家庭申请购买经济适用房应同时符合三个条件：一是具有当地城镇户口；二是家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；三是无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。但有些地方的部分购买者并不是中低收入家庭，而是经济条件相对较好的人，他们买了多套经济适用住房，随后通过上市交易赚取差价。

（2）监督监管不到位。在对经济适用房的申请人资格审查中，如何界定中低收入，在不同地区实施的准则不一。由于利益的驱使，经济适用房容易滋长寻租腐败，个别家庭为取得购房资格，通过捏造材料来骗取准入资格，出现类似“武汉经济适用房6连号”事件等违规现象。

2.4购买经济适用房申请贷款难

中国人民银行《个人住房贷款管理办法》中规定，个人住房贷款是指贷款人向借款人发放用于购买自用普通住房的贷款，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。在贷款对象和条件上规定：必须同时具备有稳定的职业和收入，有贷款人认可的资产作为抵押或质押等条件。但当前社会形势下，经济适用房的购买家庭是政府划定的低收入标准的家庭，在社会上一般都无稳定职业和收入，更无可抵押或质押的房产，且多数没有缴纳住房公积金，因此，考虑到经济适用房的购买者偿还贷款本息的能力无法得到保证，商业银行对购买经济适用房的贷款申请一般不予办理，购买经济适用房向商业银行申请贷款显得非常困难。

3 解决经济适用房建设和管理中存在问题的对策

3.1优化经济适用房的布局规划

建设经济适用房的初衷在于消除贫困，实现社会稳定和谐。因此，我国经济适用房的空间布局可参考香港公屋的规划布局，采用分区域的形式分散布局，改变现有大跨度片状布局，使经济适用房购买者能与商品房购买者共享社会配套，为低收入居民提供平等外部环境，提高尊严感。

3.2提升经济适用房的配套质量

目前，我国经济适用房在居住面积能够满足居住者的需求，但在生活配套上还没能满足中低收入家庭基本的居住需求。经济适用房小区通常分布在城郊接合部或城市边缘地带，远离主城区。公交、地铁等交通线路和站点设置不够，无形中增加了出行成本和就业风险；同时小区内部的基础设施（水、电、暖、气等）和教育、医疗服务设施建设滞后，给居民生活带来诸多不便。对于这部分经济适用房小区，政府应统筹规划、协调，加大资金投入，尽快完善、补建相关配套设施，提升居民生活质量。

3.3严格控制户型面积，合理确定户型比例

经济适用房户型面积要严格按照国家关于经济适用房建设管理的规定的相关欲求，严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右，具体比例应根据各地经济发展水平确定。通过户型面积的控制，适当降低房屋总价，让真正需要经济适用房的家庭能够承担得起，让经济适用房既经济又适用。

3.4、建立项目全过程目标管理的意识

通过项目结构分解，将项目决策、前期、实施和收尾阶段串联起来，对各建设阶段主要任务进行合理规划，运用项目管理的理论和知识建立贯穿工程项目全过程的主线，形成项目的集成管理。

同时，加强对项目参与各方的有效监督，在招投标阶段选择优质的单位进行施工，对施工单位项目管理班子进行充分考察，选用责任心强、技术力量硬的管理人员；要充分调动监理单位对质量目标的有效管理，坚持监理例会制度，放权监理对项目质量的有效监督；做好现场成本管理的各项工作，如签证、变更以及索赔与反索赔。通过上述工作，确保实现项目在工期、质量及成本三大目标的最优化控制。

3.5建立完善经济适用房的公开申请及严格退出的制度

由于我国目前中低收入家庭的数量与经济适用房的房源供给量存在巨大缺口，需要建立合理的申请轮候制度，以解决所有符合条件的家庭的保障住房问题，我国政府可以向香港先进公开申请轮候制度进行学习与借鉴，保证公开、公正、公平的解决每个符合条件的家庭都能公平地享受到国家保障性住房的优惠政策。

鉴于申请资格审查的客观状况，难以保证资格审查的真实性。可对经济适用房采用“公开申请社会监督，高退出标准严格执行”的原则，在申请程序由申请人自行按规定申请，管理部门不主动审查，只负责公开申请资料；购买后严格监管购买者不能进行转租、转借、空置等行为，保证自用的保障目的；符合上市条件时严格控制回购标准及取得产权条件和上市限制的方式，达到易进难出的效果。

3.6对购买经济实用房实行特殊的信贷政策

建议中国人民银行对购买经济适用房制定特别信贷政策，适当放宽购买经济实用房贷款条件，可参考商品房房贷相关条款和形式，将所购经济适用房作为抵押、质押物，不考虑经济适用房是否完全产权问题，对无法按期归还房贷本息的家庭，可以申请对已购买经济实用房进行收购，再由政府分配廉租房或发放住房租赁补贴，由其租房居住。同时对购买经济适用房实行差别利率，甚至政府还可以对生活特殊困难的家庭购房贷款实行利息补贴，从而使《经济适用住房管理办法》规定的对购买经济适用房家庭优先办理贷款的优惠政策落到实处。

3.7加大对寻租行为的监督和处罚力度

我国各监督部门应当加大对经济适用房建设和管理中的违法违纪行为的监督和处罚力度，对各种骗购行为，要一查到底，对申请人、对出具虚假证明的单位以及有关部门的主要领导进行问责，杜绝寻租行为的出现。

4 结论

经济适用房在我国的发展时间不长，在建设管理中还存在许多不足，需要不断完善有关制度，不断积累管理经验，让更多真正有需要的家庭享受到国家这一具有保障性质的优惠政策，实现社会和谐目标。

参考文献：

[1]建住房[2007]258号.经济适用住房管理办法[E].中华人民共和国建设部,2007

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[3]姜宝贵.居者有其屋：经济适用房建设与管理.经营与管理,2010,(10)：8-10

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