居民住房租赁核算及对消费率的影响

[摘要] 城市化将使居民住房租赁消费成为居民收入与支出的重要组成部分。依据美国和其它发达国家的一般经验，本文分析深圳的居民住宅租赁调查案例，进而对京沪穗深进行对比研究，在此基础上测算了全国城镇居民住房租赁消费规模及对国民经济和居民消费率的影响。本文的主要结论是，居民住房租赁消费已经成为我国大城市的重要经济活动，并对居民消费率产生了显著影响。从全国范围看，随着我国城市化进程的推进，居民住房租赁是影响我国居民消费率的一个越来越重要的因素。

[关键词] 居民住房租赁 统计核算 等效租金 消费率

[中图分类号] F299.2 [文献标识码] A [文章编号] 1004-6623（2012）02-0007-09

[作者简介] 许宪春（1956-），辽宁凌源人，国家统计局副局长，高级统计师，经济学博士，研究方向：国民经济核算；唐杰（1955-），四川德阳人，南开大学经济研究所教授，博士生导师，研究方向：宏观经济理论与宏观经济；殷勇（1955-），江苏无锡人，深圳市统计局党组书记、局长，法学硕士，研究方向：国民经济核算；郭万达（1965-），江西定南人，综合开发研究院（中国・深圳）常务副院长，研究员，研究方向：经济理论。

一、问题的提出

2011年，我国城镇化率超过50%。城市化不仅意味着越来越多的人口居住在城市，意味着更多的国人因工业化和城市化而改变了生活与工作方式，而且意味着我国居民的收入和支出结构会发生变化，从而引起国民经济结构的变化。其中，最主要的影响因素是，城市化将使居民住房租赁收入和支出成为居民收入与支出的重要组成部分，居民住房租赁收入形成的财富效应有利于消费①。在国民经济核算中，业主通过房产出租获得租金收入与租赁者租住房屋付出租金是一件事情的两个方面。不同的是，前者计入个人可支配收入，后者计入个人的消费支出。我们因此有理由做如下推测，随着我国城市化的快速推进，前所未有的居民住房租金收入和租金支出将集合而成为国民经济活动的重要组成部分，这既是扩大内需的重要载体，也将改变我国消费率过低的现状。问题是，我们应如何有效地对居民住房租赁活动进行统计核算，以便真实地反映城市居民收入结构和消费结构的变化趋势？

本文包括以下内容：首先，以美国为参照系分析居民住房租赁消费与消费率的变化关系；其次，根据美国商务部经济分析局（Bureau of Economic Analysis，以下简称BEA）国民经济核算数据，就美国居民住房租赁活动对个人可支配收入的影响，对消费支出的影响，进行归纳总结；第三，以深圳居民住房租赁收支调查为基础，分析京沪穗深居民住房租赁收支核算及对GDP和消费率的影响，并测算了全国的情况；最后，进行了结论总结并给出相应的政策建议。

二、居住类支出是发达国家居民消费

最主要的组成部分

1978～2010年，我国居民消费率（居民消费支出占GDP的比重）持续低于50%，从2000年开始，我国的居民消费率明显下降，自2004年起降至40%以下②。同期，世界平均居民消费率则从60%提高到62%（见图1）。

自1995年以来，OECD成员国的居民消费率平均水平一直保持在55%～57%左右，美国居民消费率在2001年后超过70%；与中国同处亚洲地区的日本和韩国，其居民消费率也保持在50%～70%的水平之间。有关我国居民消费率过低一直是国内外学术界关注的重点，其中代表性观点有：舒尔茨和莫迪里安尼（2005，2010）提出，中国计划生育政策引起人口抚养比例变化，产生了从养儿防老到储蓄养老的转变人口结构效应。他们以此来解释中国居民储蓄率上升消费率下降现象；樊纲（2009，2011）认为居民消费率下降是政府、企业与居民分配关系不合理的表现，提出我国财政税收体系产生了有利于政府和大企业，特别是垄断企业收入分配的效应；王庆（2010）提出了经济发展阶段和消费率由低向高转变的假说，据此预测随着我国经济发展水平提高，居民消费率将出现明显上升至国际比较的正常水平；唐杰等（2010）提出低消费率在动态一般均衡框架下等同于消费的当期时间偏好低，而当期的消费时间偏好低在替代弹性不变时则意味着跨期消费的效用更大，合乎逻辑的解释只能是，当期投资的边际收益高。依据经济增长理论中资本存量越小，边际收益越大；资本存量越大，边际收益越低的稻田条件，在动态一般均衡框架下研究低居民消费率问题，也就是说低经济发展水平时资本存量小，投资的边际收益高，延迟消费的效用更大。显然这也就是王庆关于居民消费率会随着经济发展水平提高而提高假说的理论基础③。

尽管在动态一般均衡框架下推导居民消费率由低向高转折点发生时的理论特征，并据此去预测我国居民消费率上升的尝试具有重要的理论与实践意义，但这并不是本文的任务。事实上，我们可以运用一些理论技巧比较简捷地解决本文需要解决的问题，当我们假设决定当期消费的时间偏好具有可变的替代弹性时，问题会变得简单得多。即，居民消费率提高的可能是并不存在一个类似于Ｖ型的显著的折线形转折点，而是随着经济的发展，以渐变方式在波动中缓慢地提高。特别值得注意的是，居民消费率提高应当受到与城市化过程相适应的新的消费领域发展的影响。

美国城市化进程为我们提供了一个较理想的参照系。1920年美国人口超过一亿，城市人口超过全国人口的一半，成为城市化国家。美国居民居住类支出占GDP的比例达到10%。1920～1990年美国又进入大都市化和超大都市化发展时期。其间，1940年大城市人口占到全国人口的47.6%，美国成为大城市化国家。1940年以后，美国百万人口以上的都市发展加快，并进而形成了由高快速交通运输相连的绵延不断大都市区带。1990年代后，美国居住在百万人口以上大都市区的人口，由1940年25.5%上升至53.4%，美国成为超级大都市化的国家。

在持续50余年的大都市化过程中，美国居民住房租赁消费占GDP比重形成了波动中持续上升的长期趋势。1944年美国居民住房租赁消费占GDP的比重为5.45%，2010年上升到10.9%（见图２）。或者说，美国居民消费率同期提高21个百分点，其中5.45个百分点由住房租赁消费提高引起（1944年居民消费支出10870亿美元，GDP21980亿美元，居民消费率49.5%；2010年居民消费支出102455亿美元，GDP145265亿美元，居民消费率70.5%）①。其它发达国家也与美国相似，当城市化率超过55%以后，居住类支出占居民消费的比重会超过15%，居民消费率出现持续波动的稳步上升。1946～2010年，美国居民的食物支出占家庭消费支出的比重持续下降，从24.5%降到7.7%；居住类支出则成为美国居民消费的最重要构成部分。

进一步分析表明，美国居住类支出占家庭消费支出比重经历了快速上升（1946～1961）和稳定上升（1962～2010）两个阶段。1980年之后，居住类支出所占比重维持在15%以上。根据BEA的数据，2010年美国居民家庭支出中，健康支出占20.57%，占各类支出的第一位，居住类支出19.19%②，占第二位，但是如果考虑家居支出及房地产中介、房屋检查和维修、律师服务、房屋保险、按揭服务以及搬家服务等的支出，与住房相关（House-related）的服务支出无疑是居民消费支出的最大项目，占居民消费支出比重达到了40%（参见图３）③。

总之，采用可变的时间偏好弹性的假设，在理论上有助于解释居民消费率随经济发展水平的提高而提高，其中一个重要因素是，城市化在美国更突出地表现为大都市化和超大都市化，引起居民拥有房产增加以及与大规模流动人口相适应的住房租赁活动的形成，规模日益增长的住房租赁收入和支出推动了居民可支配收入和消费能力的增长。

当我国城市人口占总人口比重超过50%，进入城市化国家行列的时候，我们难免会想到中国居民住房租赁支出占GDP的比重，以及与居民消费率的关系。我们亦有理由假设，随着城市化进程的推进，我国居民消费的时间偏好弹性也应当是可变的，居民消费率可能已经静悄悄地随着房产租赁支出增长而提高。

我们有理由乐观预期，未来我国趋于加快的城市化，特别是大都市化进程，将进一步提高居民特别是城市居民的租赁支出，居住及与居住相关的消费支出将成为消费增长的推动力，居民消费率因此会在波动中持续提高。对比发达国家的经验，进入城市化国家后的居民住房租赁消费一般占GDP的12%～15%，而从统计数据来看，我国居民住房租赁消费占GDP的比重仅为3%左右，有可能低估①，这也从另一个角度表明，我国居民消费率可能已经进入波动上升的时期。

三、住房租赁消费核算以及

租赁活动的宏观经济影响

１. 住房租赁消费的核算

根据国民经济核算国际标准，即联合国国民经济核算体系（SNA，1993）对GDP统计的界定，未经交易的产品和未经交易的住房服务应计入GDP。住房的建设属于投资，新房价值计入GDP的投资账户。既有住房给居民提供了居家、放松和休闲的效用，住房租金是对住房服务的支付，引起住房所有者收入的增加，同时引起住房使用者支出的增加。住房使用中产生的效用，虽然与耐用消费品类似，但由于其折旧期限长，发挥效用的时间更长，因此住房租赁的收入应当列入当年GDP核算。

BEA关于居民租赁收入的定义为，个人的租金收入是从房地产出租中获得的纯收入，租赁收入包括以下两个部分，一是出租人从承租租用房产获得的纯收入；另一部分是估算的租赁收入。估算的原则与依据在于，由于在现实中可能出现的承租人购买房屋或是业主出售房屋转变为承租人情况。或者说，居住在自有住房的业主所居住的面积依市场价格折算为租金收入。为了消除资产价格变化对租赁收入的影响，BEA设置了资本折旧调整科目（CCAdj，Capital Consumption Adjustment），资本折旧调整反映的是住房的历史成本折旧与现值折旧之间的差异②。根据BEA的资本折旧调整公式：资本折旧调整（CCAdj）=历史成本折旧－重置成本折旧。

本文根据联合国国民经济核算体系中关于居民住房租赁收入的定义，将居民住房租赁消费分为市场租金和等效租金两部分。市场租金以市场交易为基础，真实发生在使用者与所有者之间；等效租金按照市场租金水平进行估计，等同于居民购买自己的住房服务。需要说明的是，在国民经济核算中，与租赁住房一样，自有住房产生的等效租金可以按照生产、收入和支出三种核算方法计入GDP。等效租金属于个人消费支出的一部分，等效租金在扣除维修费用、财产税、按揭利息和折旧后，剩余部分成为国民收入和生产账户（National Income and Product Accounts , NIPAs）中个人租金收入，个人租金收入是居民从住房获得的净收入，就像租赁企业的利润③。

２. 美国与OECD国家住房租赁消费：分类与地区差别

市场租金反映了租赁住房的规模，等效租金反映了自有住房规模。美国2010年以现价计算的住房总租金1.58万亿美元④，其中市场租金0.36万亿美元，等效租金接近1.22万亿美元，分别为1980年的6.45倍、5.8倍和6.6倍。2010年美国住房租赁消费占GDP的比重为10.9%，其中等效租金占GDP比重从2001年开始超过8%。从表１所列的数据可以看到，OECD主要经济体等效租金占GDP比重也普遍超过5%。值得注意的是，虽然承租人口和租金支出所占比重低，但是承租人的行为决定了整个住房租赁活动的市场价格。

依据可得数据，我们可以清晰判断出，无论是美国还是欧洲国家，住房租赁收入主要来自城市，非城市居民住房租赁收入的比重一般低于10%。这一方面是因为实现城市化国家的人口主要集中在城市；另一方面，城市的要素价格会高于农村。尽管我们没能获得城市之间细分类的数据，但是基于集聚收益随城市规模扩大而上升的事实，可以认为，大城市特别是超级大都市区住房租赁收入会高于其他地区。从图4中可以看到，以1995年房价对住房租金比为100%，到2005年全美国上升为140%，但地区间出现了极为显著的差别，大城市密集的加州、包括波士顿在内的新英格兰地区和包括纽约在内的中大西洋地区，以及著名“阳光州”佛罗里达等少数几个地区的上升幅度远高于全美的平均水平。

3. 市场租金与等效租金比例关系的历史变化

从图5中可以看到，1929～2010年的80年间，美国市场租金和等效租金所占比重有比较大的波动，但自1940年以来，等效租金比重在波动中持续上升，市场租金比重在波动持续下降，进入80年代后，二者大致保持着8:2的比例关系①。等效租金和市场租金比重对趋势偏离较大时，会出现两者比重的向趋势值的调整过程。根据美国的经验判断，即使是在实现了高度发达城市化的发达国家，仍然有不低于30％的人口会以租赁房屋的方式解决住房问题。

从理论上说，自有住房和租赁住房为家庭提供居住的效用应当是无差别的，“居者有其屋”本可不论是否拥有。可以想到的最简单的生活经验在于，物价具有长期上升趋势，房产价格亦如此。住房不仅有居住的效用，还具有资产保值增值的效用②。居民拥有住房的比例稳定提高，等效租金也就成为居民租赁收入的主体。但是在等效租金与市场租金比此升彼消的长期变化中会形成中短期的比例均衡关系。Poterba（1992）以房价―租金比的均衡方程给出了一种解释③。以下方程（1）的含义在于，房屋居住的成本决定于，经过（ia,τ，f，π）调整的房屋价格指数。其中：ia为房屋按揭市场利率，τ为房产税率，f为折旧和房屋维修费用，π为通货膨胀率。若将方程（1）中的房屋居住成本定义为租金R，则有方程（2），即租金决定方程。经过移项得到方程（３），房价－租金比例均衡方程。可以看出，在房产税和折旧与维修费用不变时，一个国家的房价－租金比例的均衡决定于长期利率和通货膨胀率水平。当短期利率低于长期利率水平，短期通货膨胀水平高于长期通货膨胀水平时，房价－租金比例就会上升，产生的结果是居民购房愿望增加，等效租金比例上升。

User cost of housing=P（ia+τ+f-π） （1）

R=P（ia+τ+f-π） （2）

（3）

OECD经济展望（Economic Outlook）2005年12月发表题为“近期房价上升：基础因素作用”的报告（见图6），从中可以看到，1995～2005年，除德国和日本外，英法意美的实际房价―租金比均显著超过理论的均衡房价－租金价格比例。报告还指出，造成在此期间OECD经济体广泛持续且大幅度的实际房价―租金比例上升的主要原因在于，持续的低利率政策和金融衍生品的创新。根据美国地产经纪人协会（NAR）的统计，按揭利率提高1个百分点，将增加300万不符合按揭买房条件的家庭。在美国，金融创新中大量新型衍生产品的出现，引起了降低首付甚至是零首付的降低按揭门槛的疯狂，越来越多不具备购买住房条件的人因此拥有了住房。摩根斯坦利的报告指出，次贷危机后的美国，住房拥有率已经从高峰时的68%下降为64%，并很有可能回到60%的水平上。

四、我国居民住房消费核算

及对消费率的调整

在我国现行统计体系下，居民消费支出中的“居住支出”有两个统计口径，一是居民住户调查中使用的居民居住支出口径，主要是用来反映居民日常消费中用于居住的现金支出情况，包括水电燃料费、取暖费、租房房租、物业管理费以及维修支出等，不包括购建房支出和自有住房的虚拟房租。二是国内生产总值支出法核算时的居民最终消费支出中的居住支出口径，它除包含上述狭义口径中的居住支出外，还包括自有住房的虚拟折旧。虚拟折旧是以住房的建造成本为基础计算的，既低于住房的历史价格，也低于当期的市场价格，这一核算方法低估了城市化过程中流动人口增长而形成的住房租赁规模，使居民消费统计明显低估，也低估了由此产生的居民个人可支配收入，事实上造成了我国国内生产总值的低估①。

本文以深圳市统计局在2011年开展的居民住宅租赁收支调查为基础，分析了深圳居民住房租赁收支核算及对消费率的影响②。验证了京沪穗与深圳具有大致相同的特征，并测算了全国范围居民住房消费的规模及对居民消费率的影响①。

1. 依据深圳居民住宅租赁调查所作的核算和调整

深圳作为我国第一个展开居民住宅租赁收支调查的试点城市，具有非常显著的代表性。表现在，在人口规模过千万的特大型城市中，经济增长最快，人均GDP（超过1.5万美元）和可支配收入水平最高，房地产市场体系健全且发达，移民规模最大，租赁人口所占比例高。2010年，深圳市常住人口1037.2万人，其中非户籍人口占75.8%。2010年，深圳市共有960多万套房屋，其中可供出租的房屋720万套，实际出租房屋642万套，是全国住房租赁比例最高的城市。

2011年，深圳市统计局按照房地产行业分类中的房屋租赁业，对辖区内具有租赁行为的所有房屋，进行了调查。本次调查理清了自住房屋、空置房屋和出租房屋，获得了出租房屋租金的准确数据，通过大量的典型抽样得到中间投入数据。此次调查资料详实，但在进行当年增加值核算中未进行资本折旧调整。本文在此调查数据的基础上，依据BEA的方法，对深圳的市场租金和等效租金进行核算与调整。

首先，对深圳居民住宅租赁的市场租金的核算与调整。根据深圳市房租租赁的调查，出租住宅产生的总增加值为404.88亿元。从深圳的实际情况看，在核算2010年当年深圳居民住宅租赁收支的增加时，先是需要获得当期房地产价格，然后进行资本折旧调整。

根据《中国房地产年鉴》2007～2009年3年的数据，全国房地产企业利润额与住宅销售额的比分别为9.7%、14.4%和11.1%，考虑到住宅竣工价值中未包含集体土地应得的补偿以及其他成本，本文按住宅竣工价值加25%的利润率来表示租赁住房的价格。根据《深圳市统计年鉴》的数据，用全社会住宅竣工面积与商品房竣工面积之差额来表示租赁住宅各年份的建设规模，1979年至2010年非商品房竣工面积为0.63亿平方米，可出租住房为2.21亿平方米，本文根据两者比值对各年竣工面积进行同比例调整，计算得到的资产折旧调整为-25.79亿元。由此得到，2010年深圳居民住宅租赁的市场租金收入形成的当年增加值为379亿元。

其次，对深圳居民住宅等效租金的核算。2010年深圳市商品住宅二级市场平均交易价格为20294元/平方米，自住房规模为1.88亿平方米，自住房的价格总额约为38153亿元。采用前述Poterba住宅使用者成本法，综合考虑2010年我国5年以上的住房按揭贷款基准利率、深圳市2010年居民消费价格指数为103.5%、取房屋折旧率3.3%和房地产税为０，得到当年深圳市自有住房总使用成本为2190亿元。本文计算的居民自有住宅的资本折旧调整的计算为-874.68亿元。总成本与资本折旧调整之差，即自住房形成的增加值为1315.32亿元。由此可以得到表2，即加入居民住宅租赁收支后的深圳居民消费率调整。表2中第三行的合计值为深圳居民住宅租赁收入当年增加值总计为1694亿元，其中市场租金为379亿元，等效租金为1315亿元。我国现有国民经济核算体系中，以居民住宅虚拟折旧额代替居民住宅租赁收入计入GDP核算，深圳市的虚拟折旧约为200亿元应当予以扣除。由此可以得到，2010年深圳市国民经济核算中应当增加计入的居民住宅租赁收入1494亿元。与深圳市统计局正式公布的2010年GDP为9581.51亿元相加后，得到经过居民住宅租赁收入调整后的GDP为11075亿元，居民住宅租赁收入占当年GDP的比例为15.3%。

在未考虑居民住宅租赁收入时，深圳居民消费统计为3975.20亿元，消费率为41.50%（限于数据可得性，该消费率包含了政府最终消费）。计入居民住宅租赁收入后的消费率为49.４%，居民消费率提高了近8个百分点。

２. 依据深圳案例对京沪穗城镇居民住房租赁消费的测算结果

从表3中可以清晰地得出如下结论：一是居民住房租赁消费已经成为我国四大城市当年GDP的重要组成部分，依次为北京17.8%、深圳15.3%、上海11.3%和广州9.2%。这一测算结果亦与我们有关四个城市人口结构的特点高度吻合。广州是华南重要的经济中心城市，但相对于京沪深而言，受城市化影响造成的流动人口比重相对最低。北京作为全国政治文化中心和经济中心城市，尽管总人口低于上海，但城市化过程造成的人口流动性和租赁人口规模显著高于上海。二是加入城市居民住房租赁消费因素后，四大城市的居民消费率上升幅度在5～11个百分点之间。三是四大城市常住人口超过6000万，相当于我们城市人口的1/10。居民住房租赁消费成为当年地区生产总值和居民消费的重要组成部分，对于研究全国居民收入支出结构具有足够的指标意义。

３. 我国城镇居住支出规模测算与前景展望

采用相同的测算方法，我们得到，2010年城镇居民住房租赁消费总额为26901亿元，其中，市场租金约8593亿元，等效租金约18308亿元。我国公布的2010年的支出法GDP为394307.6亿元①，居民消费率为33.8%。依据城镇居民住房租赁消费调整后的GDP应为411735亿元，居民消费率为38.9%，上升5.1个百分点。全国城镇居民住房租赁消费占GDP比例为6.5%，大致相当于美国上世纪50年代初的水平。值得我们关注的是，全国城镇居民住房租赁消费占国民经济的比重以及对居民消费率的影响，显著低于京沪穗深的水平，显示出在我国城市化率超过50%，开启大都市化发展过程后，我国居民住房租赁消费规模将有更大的增长，有可能会呈现出居民消费率波动上升的新趋势。

五、结论及简要的政策建议

１. 我国居民消费率上升临界点可能到来，居民住房租赁消费所代表的居民住房及相关消费将成为我国居民消费率上升的重点。本文开篇在一般动态均衡框架提出了一个假设，即居民消费率的提高是一个渐变的过程，所谓渐变是指居民消费偏好随着城市化水平的提高而提高，重点表现为居民住房租赁消费成为居民个人可支配收入和消费的重点。本文依据美国和其它发达国家的一般经验对此给出实证证明，通过对深圳开展的居民住宅租赁调查案例进行分析，推广到京沪穗深的对比研究，在此基础上测算了全国城镇居民住房租赁消费规模及对国民经济和居民消费率的影响。从中证明，居民住房租赁消费已经成为我国大都市区的重要的经济活动，并对居民消费率产生了显著影响。从全国范围看，随着城市化过程的持续深入，居民住房租赁消费也开始成为有重要影响的经济活动，并引起居民消费率的上升。未来随着城市化过程的推进，经济发展和收入水平持续提高，居民对改善居住条件的要求也会越来越强烈，居民消费率会因此上升。与之相关，未来有关促进消费的政策，应该重点加强对居民居住消费的关注。需要引起重视的是，居民住房的价值取决于住房产生的收入流，城市规模的扩大将大大提高城市住房包含的财富量，引起收入、分配和消费等领域的一系列问题。在不太遥远的未来，我国居民家庭财产将与美国居民家庭类似，房产净值是家庭净财富的最重要的组成部分，因此，如何调节住房以及财富变化对收入差距、消费结构产生的影响，也是下一步需要关注的重点。

２. 理论和实证均证明我国居民住房租赁消费已经具有相当规模，是国民经济的重要组成部分。随着城市化的发展，城市人口增加，城市规模不断扩大，居民住房租赁消费对国民经济的影响将不断增强，尽快建立完善的我国城镇居民住宅租赁收入统计制度具有迫切性。从深圳试点经验看，居民住宅租赁收支统计体系的建立首先决定于是否存在一个相对完善的房屋租赁管理制度；从对京沪穗深测算及对全国的比较看，四大城市常住人口约为全国城市常住人口的1/10，其城镇居民住房租赁消费占全国城镇居民住房租赁消费的比例超过20%。由此可见，在深圳试点的基础上，首先在四大城市推行居民住房租赁收支统计，据此通过调查测算全国城镇居民住房租赁消费应是一个简便可靠的办法。

3. 我国处于城市化快速发展时期，人口流动的规模大、频率高，建立规范的租赁住房市场和管理体系是促进城市化发展的重要制度基础。从租赁住宅结构分析，我国租赁住房供给主要由家庭提供，供给结构单一，亟需引进企业，以及虽然规模小比重低，但有重要市场影响力的政府公租房；从租赁住宅管理看，家庭一般将自住房之外的住房用于出租，租金收入一般不构成家庭收入的主要来源，导致家庭缺乏提高住房服务质量的动力。家庭资本有限，在面对市场需求增加时不能快速增加住房的供给；家庭对租金也缺乏敏感性，在市场需求萎缩时不能及时调整住房的用途。因此，鼓励专业住宅租赁机构的发展有重要意义。从住宅租赁的法规看，我国住房租赁市场处于发展的初期，但发展迅速，亟需政府健全相应的法规体系，对住房出租方和承租方的权利和责任进行界定。注重保护出租方的利益，吸引更多供给者，起到增加租赁住房供给的作用；加强对承租方利益的保护，缩小租赁住房和自有住房的效用差异，增加居民的住房选择。

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On Residents House Rents and Its Impact on Consumption Rate: A Positive Study of China with International Comparisons Xu Xianchun1 , Tang Jie 2, Yin Yong3 , Guo Wanda4 （1.National Bureau of Statistics of China, Beijing 100826; 2.Institute of Economics Nankai University, Tianjin 300071; 3.Shenzhen Statistics Bureau, Shenzhen Guangdong 518000；4.China Development Institute, Shenzhen Guangdong 518029)

Abstract: The part of housing in the resident`s income and consumption is growing bigger with the urbanization. The economic laws of the housing in U.S.A and other developed country have been summarized. Based a housing rental survey, we have analyzed the housing part in Shenzhen; Using the data from the Statistical Yearbook, we have calculated the housing consumption of all country and Beijing, Shanghai, Guangzhou. Housing part is bigger in the urban area and has significant effect on the consumption rate. More big cities and more effect on consumption will appear in the future. Housing is a very important expenditure of resident.

Keywords: Residential Housing Consumption, Statistic Accounting, Imputed Rent, Consumption Rate.