基于房价收入比的居民住房支付能力研究

[摘要］面对高涨的房价，一些城市的中等收入居民既无足够的支付能力也不符合申请经济适用房的条件。本文以上海为例，通过否定国际惯用房价收入比4～6的合理取值范围，分析居民的实际购买力来确定房价收入比取值范围。同时对现行房价收入比指标进行修正和改进，以反映中等收入城市居民真实的住房支付能力现状。

[关键词］房价收入比 中等收入 取值范围 住房支付能力

[中图分类号］F299 ［文献标识码］A [文章编号]1004-6623（2012）02-0039-05

[作者简介］栾贵勤（1952―），女，吉林长春人，上海理工大学管理学院发展战略与区域经济研究所所长，小城镇发展规划研究中心主任，教授，研究方向：区域经济发展战略与规划；周雯瑜（1988―），女，上海人，上海理工大学管理学院研究生，研究方向：居民住房支付能力、住房保障发展；冀伟（1983―），黑龙江佳木斯人，上海理工大学管理学院研究生，研究方向：保障性住房政策。

长期以来，我国按照国际上通行的4～6倍标准来作为房价收入比的合理取值范围，但该结论从部分市场经济国家归纳而得，并不完全适用于我国，况且房价收入比在同一国家的不同城市存在差异。随着经济环境的变化，国内长期使用的房价收入比指标已经不适合于现在的住房市场。通货膨胀、居民购房支出、居民收入来源的变化影响了住房支付能力，这些都要求对房价收入比的计算进行调整，以适合实际的住房市场情况，了解中等收入城市居民的住房支付能力。

一、关于房价收入比合理取值的计算与分析

房价收入比，即 ，这个衡量居

民住房支付能力的指标，长期以来都备受关注。而该指标所普遍适用的合理取值范围也广受争议。城市的发展由于自身的经济、地理的环境不同而千差万别，住房市场的运行情况更是不尽相同，只有选择合理的房价收入比取值范围，才能够准确得到城市居民的住房支付能力。

1. 上海城市居民住房购买力分析。要知道上海城市居民的住房支付能力，就要分析他们的住房购买力。而一般国内衡量购买力的主要依据是收入，然而现实中由于居民受到自身购买力水平的约束，会有三种购买力来源。第一种，居民有充足的购买力，通过往年的银行存款就可以完全支付房款，该种购买力来源的居民对于住房拥有完全购买力；第二种，居民现有存款无法支付所有的房款，需要依靠贷款来补足自身的购买力，从而支付所有房款，该种存款与贷款结合购买力来源的居民对于住房拥有部分购买力；第三种，居民购买住房只能主要依靠贷款来偿付所有的房款，自身缺少住房购买力。这也就意味着居民存款与贷款能力最大程度地限定了居民的住房支付能力，要确定居民房价收入比的合理取值范围，就是要确定居民通过存款与贷款来承担住房价格的能力。

2. 上海城市居民的存款对房价承受能力。上海城市居民，尤其是中等收入居民的存款主要来源是工资收入，那么可以将居民的最大工作年限视为存款的最长年限。假设：第一，居民住房存款是5年以上的长期存款；第二，居民的平均家庭年收入采用可支配收入作为指标，然而，目前的收入统计还未能计算居民的“灰色收入”，我国的城市居民通过第二职业、收受捐赠等多种渠道获得的额外收入，无法在账面上体现。因此，需要在可支配收入中对“灰色收入”部分加以调整；第三，一般企业职工退休年龄是男年满60周岁，女年满50周岁，女干部则年满55周岁退休。按照我国民法的相关规定，18周岁以后的成年人才能参与工作，那么上海市居民的最大工作年限是32～42年。取中位数37年作为上海市居民的最大工作年限即上海居民的最大存款年限。在上述三个假设条件之下，我们建立存款对房价承受能力的函数：

存款可承担的最高房价=居民年均可支配收入×家庭平均人口×灰色收入调整系数×年均上海居民住房支出占存款比重× （1+实际存款利率%）n （1）

（n为存款年限，n=1，2，3，4，5......）

在居民存款所能够承担的最高房价情况下，房价对于住房存款的比为：

存款―房价收入比=

则将指标代入上述公式（1）、（2）可以得到上海居民的存款―房价收入比为4.5，即上海居民完全依靠存款来支付房款，在最大工作年限37年的条件下，可以承担自身年均可支配收入4.5倍的房价。这也就意味着当上海居民拥有完全住房支付能力时，房价收入比为4.5，即在该房价收入比水平下的住房价格，便是上海居民所能够承担的房屋价格的下限。

3.上海城市居民的贷款对房价承受能力。上海居民如果主要依靠贷款支付所有房款，则从商业银行贷款渠道来获得现金，并通过每月偿付一定的金额来偿还所有的住房贷款。根据中国银行业监督管理委员会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的规定：借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50％以下。假设：第一，居民住房贷款是5年以上的长期贷款；第二，由于上海居民的月住房还款额不能超过其可支配收入的一半，而将居民的最大工作年限视为能获得可支配收入的年限，那么居民能够有能力偿还贷款的年限就是最大工作年限37年；第三，上海居民通过每月使用等额本息的还款方式来偿付住房贷款，不考虑居民突然拥有巨大偿付能力，能够一次性付清所有住房贷款的可能性；第四，居民可承担的最大贷款额即累计每年还本付息额，由居民年均可支配收入决定，由于月还款额不得超过收入的一半，那么假定居民的最大贷款能力便是在最大工作年限条件下，居民累计年均可支配收入的一半。在上述四个假设条件之下，由财务管理年金公式推导住房贷款的每年等额本息还款公式，并建立贷款对房价承受能力的函数：

每年等额还本付息额=贷款本金×

（3）

（n为贷款年限，n=1，2，3，4，5......）

而贷款本金即是居民通过贷款支付方式能够承受的最高房价，则可以得到：

每年最大等额还本付息额=贷款可承担的最高房价

× （4）

根据假设四可以建立每年最大等额还本付息额与居民可支配收入的关系式：

每年最大等额还本付息额=居民年均可支配收入×家庭平均人口×调整系数×50% （5）

在居民贷款所能够承担的最高房价情况下，房价对于住房贷款的比为：

贷款―房价收入比=

（6）

联立公式（4）、（5）、（6），将指标代入公式整理得到上海居民的贷款―房价收入比为7，即上海居民主要依靠贷款来支付房款，在最大工作年限37年的条件下，可以承受当前收入7倍的房屋价格。这也就意味着当上海居民缺少住房支付能力时，房价收入比为7，即在该房价收入比水平下的住房价格便是上海居民所能够承担的房屋价格的上限。

4.上海房价收入比的合理取值分析。拥有完全住房支付能力的居民通过存款能够承担的房价收入比为4.5，也就是上海居民所能承担住房价格的下限，缺少住房支付能力居民通过贷款能够承担的房价收入比为7，即上海居民所能承担住房价格的上限，而处在房价收入比4.5～7之间的居民，便是需要通过部分贷款来补足自身住房支付能力的人群。那么上海房价收入比的合理取值范围便是4.5～7倍，在4.5倍以下的住房价格水平条件下，居民完全没有住房支付困难；在4.5～7倍之间的住房价格水平条件下，居民在依靠自身存款不足以支付全额房款的条件下，需要依靠部分贷款来补足支付能力；当房价收入比超过7倍的时候，居民基本上就不具有承受住房价格的能力，在其自身的最大工作年限之内已无法偿还住房贷款。

二、 关于房价收入比计算的改进

房价收入比，即 （平均房价=

面积单价×面积指标，平均家庭年收入=平均个人年收入×计算人口数），按照联合国定义的计算方法应该是：

由于我国住房价格的中位值难以统计，受统计资料的限制，我国学者往往在计算平均房价的指标选取中选用新建房面积单价、新旧房折合单价；在面积指标中直接选用60或80平方米来作为住房的平均面积；此外，在平均个人年收入指标上也仅仅是直接选取个人可支配收入。然而随着我国经济的发展，住房市场越来越呈现出多样性和复杂性，住房价格的计算要考虑到更多不同住宅类型的复杂因素，面积指标的选取也不可一概而论；为城市居民中的“灰色收入”未被计算入家庭可支配收入，居民收入能力在一定程度上被低估了。由于未考虑这些多重因素的影响，原有指标计算而得的房价收入比，无法真实反映居民住房支付能力的现状。

1.平均房价指标的改进。由于房价的波动，住房市场的结构也复杂多样。不同收入阶层对于住宅类型、住宅档次也有不同的偏好。新建房价格远远高于二手房，没有足够支付能力的居民便纷纷转向二手房市场，二手房对于新建房的替代作用在住房市场中越来越显现出来。而新建房逐渐显示出多极分化，针对不同收入人群而建设了不同档次的住宅。因此不能仅仅以商品房的面积单价来作为市场的平均水平，需要考虑到不同层次的住房对于平均房价的影响。这就有必要针对高、中、低三个层次的住房分别进行计算。

住房市场结构多元化，豪宅、高档公寓的价格和普通商品房相差甚远，若简单求其平均值，便无视了不同层次住房对于住房平均价格水平的影响，无法反映住房市场价格的真实情况。此外，随着政府住房保障体系的建立和不断完善，上海市保障性住房发展迅速，因此，在计算上海住房的平均价格时，就必须将这些不同层次住房的价格分别求平均，之后再对其进行加权平均。上海住房平均房价的计算公式改进为：

（7）

（8）

（9）

（10）

普通商品房、经济适用房以及旧房的平均价格和权重的计算方法，与豪宅、高档公寓的计算方法相同。通过改进的平均房价指标更能体现出上海住房市场多元化的住房格局，考虑了居民不同收入阶层导致的不同住房偏好对房价收入比的影响，并能真实地反映不同居民阶层住房的价格水平。

2.平均家庭年收入指标的改进。未改进的房价收入比在平均家庭年收入的计算中，只考虑居民的年均可支配收入，城市居民收入中存在的“灰色收入”很难通过精确的统计手段得到，也往往以很隐秘的方式存在，但从国家统计数据的一些缺口中可以对城市居民“灰色收入”的规模窥知一二。

2010年上海市居民可支配收入总额约为4211.83亿元，居民消费性支出与当年全市居民的储蓄存款增加额之和约为4963.8亿元，两者之间的差额达到了751.97亿元，而这仅仅为现金差额的统计，更多的固定资产收入若可以从账上查明，那么两者之差将会更大。对于“灰色收入”计算的忽视，往往导致在指标选取的过程中低估了居民的收入获取能力。在计算房价收入比的过程中需要考虑这个因素，以反映上海城市居民家庭的真实收入状况。

平均家庭年收入=平均个人可支配收入×平均家庭人口×灰色收入调整系数 （11）

调整系数=（1+灰色收入占比） （12）

在现有房价收入比的计算中考虑到该因素，就可以对平均家庭年收入指标进行调整，使之能够体现出城市居民灰色收入对于可支配收入的影响，并能够真实反映上海城市居民的收入状况。

三、 关于中等收入城市

居民房价收入比的计算与分析

对于高收入阶层而言，住房价格的波动对于他们的偏好和购买需求不会产生较大的影响。低收入者他们的住房偏好和需求也不会随着房价波动而受到影响。然而，上海的中等收入居民却处于尴尬地位。在扣除了生活正常开支之后，他们仍有余力购买适合的商品房居住。在可支配收入没有较大增加的时候，商品房价格不断上升，而在选择偏好上，中等收入人群更愿意选取环境较好的住房。这就使中等收入人群对于自己所偏好的住房逐渐失去购买力，该类人群又不符合申请经济适用房的条件，致使中等收入居民成为城市中的“隐性”低收入人群。对该类人群进行房价收入比的计算和分析，能够有利于有关部门及时了解他们的住房支付能力，并制定、颁布适当的政策和措施，来调整不同住房市场结构的房价并对该类人群提供具有针对性的住房保障。

（一）中等收入人群房价收入比的计算

分析、计算上海住房市场不同结构的住房价格以及中等收入城市居民的可支配收入，将数据代入经过改进的房价收入比公式中，获取上海中等收入城市居民的住房支付能力情况。

由于缺乏直接的上海房屋交易套数的数据，通过对上海住房市场信息网所的上海19个区县（南汇区和浦东新区分开计算）1115条房源信息进行整理和统计，可以看出平均每套豪宅、高档公寓面积基本上都超过普通商品房。普通商品房的每套平均面积大致相同，不同区县之间没有较大的差异。

目前房价收入比的平均家庭收入主要是通过统计居民工资性收入来获得数据，然而自2002年之后，城镇居民的储蓄存款增加额超过了职工工资总额，表明除了工资之外，居民还可以通过奖金、回扣、福利或第二职业等获得收入。这些收入未被统计到居民收入中，却深刻影响到居民对住房的购买力。而对于我国“灰色收入”的精确统计数据较难获得，根据学者徐滇庆的估算，我国居民的“灰色收入”不会低于所公布的居民收入的20%。

（二）中等收入人群房价收入比的分析

将所选取的计算指标代入改进后的房价收入比公式，得到2010年上海中等收入城市居民房价收入比为17，是目前上海城市居民住房购买力上限水平的2倍之多。根据上海城市居民的存款、贷款能力得到合理房价收入比得取值范围是4.5～7，而中等收入居民的房价收入比为17，这意味着即使居民通过贷款来补足自己的购买力，在目前收入的条件下，也已经超过了中等收入阶层的最大贷款能力，上海中等收入城市居民对住房基本不具备住房支付能力。

中等收入阶层多是工薪阶层，工资性收入是主要收入来源，相对于高收入家庭的投资性购房，中等收入家庭往往出于改善自身居住条件或者新建家庭而产生“刚性”住房需求。然而，当住房价格高涨并超过了居民支付能力时，刚性需求便受到破坏，转变为弹性需求。中等收入阶层对住房的弹性需求尤其敏感，此类弹性需求是由于刚性需求无法得到满足而产生，并不意味城市里中等收入居民的住房需求有所削弱。相反，住房支付能力不足使居民需求存在，“刚性”不足，并滞后住房需求，导致住房市场供需结构扭曲。在目前的收入水平以及住房价格条件下，既没有充足购买力，又没有针对性住房保障的中等收入居民购买一套住房非常困难。因此，进一步优化保障性住房覆盖人群和结构，改善中等收入城市居民的住房支付能力，能够使上海城市居民生活水平进一步提高。

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A Study on the Ability of Rent Paying for Housing based on Housing Cost and Yearly Income:

the Case of Shanghai Middle Income Residents

Luan Guiqin，Zhou Wenyu，Ji Wei

(University of Shanghai for Science and Technology, School of Management, Shanghai 200093)

Abstract: Faced with the sharply rising price of house, Shanghai middle-income Urban residents are not only short of capacity to pay for commodity house, but also inconsistent with the conditions for application of economic housing, which makes the middle―income Urban residents fall into the dilemma with insufficient purchasing power and no housing security. Through the negation of international standard reasonable range 4-6 of Housing Price Earnings Ratio and the analysis about Shanghai residents' real purchasing power, the range of Housing Price Earnings Ratio applicable to Shanghai could be determined. In addition, based on the Housing Price Earnings Ratio used extensively in our country, the paper corrects the related index and improves the calculation of Housing Price Earnings Ratio by choosing more applicable index and data from Shanghai housing market. Then it could take on the real situation about housing affordability of Shanghai middle-income urban residents.

Keywords: Housing Price Earnings Ratio Middle-Income Improvement of Calculation Affordability of Housing