对我国房地产经济发展的几点思考

摘 要：房地产业作为中国重要的经济支柱，随着知识经济时代的到来，它面临着前所未有的机遇和挑战。本文从房地产经济对我国经济的拉动作用，房地产经济中存在的问题，以及我国房地产经济发展的未来走势等方面进行分析和思考，以求我国房地产经济的健康发展。

关键词：房地产；经济发展；存在问题；解决策略

中图分类号：TU-9 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2011）0020(C)-0329-02

房地产业作为中国重要的经济支柱，随着知识经济时代的到来，它面临着前所未有的机遇和挑战。房地产经济对我国经济的拉动作用，房地产经济中存在的问题，以及我国房地产经济发展的未来走势等方面进行分析和思考，以求我国房地产经济的健康发展。

一、房地产为经济发展做出贡献

（一）房地产的发展带动GDP的增长

在国际金融危机对实体经济带来的影响进一步加深的背景下，经济“保增长”成为了头等大事。作为城市居民大宗消费的主要投向，房地产销售持续放量是内需启动的基础；与此同时，房地产投资还在固定资产投资中占据很大权重。GDP和利率又与房价有着紧密的联系。市场经济条件下，房地产价格的形成机制非常复杂。决定房地产价格的既有房地产本身的因素，如：位置、地质、环境、外观等；也有其本身以外的因素，如：货币供给、利率、人口增长率、居民收入水平、家庭结构、产业政策和产业结构等经济、政治、社会因素。这些因素最终都是通过影响房地产市场的供求状况，进而影响房地产价格的。

（二）能抵消通货膨胀的影响

由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。

从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。虽然没有研究人员就所有的房地产投资项目进行全面统计分析，但几乎没有人会相信房地产价格的上涨率会落后于总体物价水平的上涨率。

（三）房地产业发展对国民经济中许多部门和行业具有带动作用。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可创造相关产业70―220元的需求；每销售100元的住宅，便可带动130―150元的其他商品销售。由此可以看出，房地产业对推动国民经济发展的重要作用。

（四）房地产业提供的产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋买卖中介业等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所，这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。

（五）住房消费是综合性消费，它带动生活消费的方方面面。房地产的消费特别是住房消费是种综合性消费，涉及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、发展等人们生活的方方面面。因而发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费，它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。

二、我国房地产经济过热也会造成巨大伤害

（一）房地产发展过程中资源浪费是一个普遍存在的问题。长期以来，我国的房地产偏重粗放发展，表现为效益增长主要依靠土地、水、能源等资源的过度消耗，其合理利用和开发更得不到应有的重视。我国由于人口众多，资源相对并不丰富，尤其是土地、空间等资源在一些地区形势非常严峻。房地产发展过程中对资源使用效率低下，并影响其他行业发展的事件屡见不鲜。在房地产下一步的发展中，资源的机会成本及合理利用是我们必须考虑的问题。

（二）房地产在发展过程中对于环境保护重视不够。开发单位片面追求经济效益，致使房地产在发展中建筑密度过高，容积率过高，产生“钢筋混凝土”丛林。城市缺少绿色空间，市区污染不易向周围散发，城市空气质量差；人们居住、生活感到压抑紧张；人们远离自然，使人类与自然隔离。

（三）与房产发展相配备的金融基础体系尚不完善。我国的房地产金融经过十几年的发展，虽然已完成了基本制度建设，形成了一定规模和良好的发展态势，但有些问题如不解决，将影响房地产经济的整体发展前景。首先是房地产信贷的结构还需要进一步调整，房地产贷款长期倾向于开发贷款。其次，住房消费信贷发展不足。住房消费贷款的发放也给银行资产安全带来隐患。再次，住房公积金缴纳范围和比率的扩大受到宏观经济环境的制约，低进低出的运营方式使资金使用低效率和显失公平。

（四）商品房没有得到有效利用，空置率居高不下。空置房地产产生的原因有很多，概括起来有两大类。第一类是由于与外部客观环境不相适应引起的空置。第二类是由于内部因素造成的房地产空置，包括开发商资质较低，开发的房地产质量存在问题、销售不畅、与周围已有项目雷同，缺乏自身特点，由于没有特点，没有优势导致的空置等。

三、我国房地产经济发展的未来走势

（一）合理规划建设用地，搞好“城市经营”。很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品位，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加。解决这些问题都要求我们一切从实际出发，以科学发展观看待城市建设。

（二）强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化。综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得。“不管好房、坏房，只要抢到就好”的现象将一去不复返。从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求，楼市就不会倒掉。近期，国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进入一个成熟理性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。

（三）加强政府宏观调控，地价将趋于合理水平。如前所述，房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。

作者单位：哈尔滨市房地产交易中心

参考文献：

[1]唐志军,徐会军.我国房地产现状、存在问题和未来发展趋势.《金融时报》.2008年9月4日.

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[3]白炎.房地产为城市GDP增长贡献巨大.《半岛晨报》.2009年12月3日.

[4]刍议对我国房地产经济发展的几点思考.省略）.2011年2月14日.