房地产企业纳税风险及防范探讨

摘要：当前一些房地产企业已经成为集房地产开发、销售、物业管理为一体的综合性企业。随着企业规模的不断扩大，业务量的持续增加，其涉税事项也变得更加复杂。因此，如何在纳税方面，规避风险，防止企业利益受损，就显得尤为重要。本文以此为出发点，在分析了房地产企业存在的纳税风险之后，着重探讨应该如何进行风险的防范。

关键词：房地产行业 纳税风险 防范

一、引言

企业纳税风险，是指企业的涉税行为因未能正确有效的遵守税收政策和法规而导致企业未来利益的可能损失，具体表现为企业涉税行为影响纳税准确性的不确定因素。而就房地产企业来说，由于其本身涉及的税种繁多，且税收制度较为复杂，因此，在纳税遵从、应纳税额核算以及纳税筹划等方面，就会比其他行业面临更大的纳税风险。同时，房地产企业存在着开发周期较长、投资额巨大和会计核算相对复杂的特殊性，尤其是在滚动开发时，其成本更加难以确定。随着企业会计准则的不断更新，能够准备把握房地产业务核算并正确计算出纳税金额的财务人员也不多。而以上这些因素就导致了房地产企业成为中国纳税风险颇高的行业之一。

二、房地产企业纳税风险的具体表现

（一）税收政策遵从风险

税收政策遵从风险是指企业的经营，未能有效适用税收政策而导致未来利益的损失，大致表现为企业涉税行为影响纳税准确性的不确定因素。具体说来，一方面，由于企业未能及时更新最新可适用的税收政策系统，依然沿用原来的政策处理涉税事项，从而造成税收违法，例如，房地产企业在2002年之前，其土地来源是国家廉价的土地批租，但2002年之后国家规定土地的取得形式改为拍卖，这就导致企业涉税事项的大幅度更改调整，如果企业没有对这些政策法规进行精确的解读，那么就会使自身处于很大的涉税风险之中。另一方面，由于企业没有对自身内部发生的新变化做出适用税收政策的判断，这样也会同样导致纳税不遵从。比如，在将开发的产品用于出租和自用时，因对税收政策缺乏细致的了解，未能及时确认为税法上的视同销售，计算缴纳营业税和企业所得税，这样就构成了税收违法，从而增加了企业的纳税风险。

（二）纳税金额负担风险

纳税金额的负担风险，实际上就是税款负担风险，而这样的状况在我国现在的企业中普遍存在。由于很多企业的会计核算制度不够健全，税务系统也没用发挥相应的作用，这样一来，就使得企业的纳税金额以“滚雪球”式的方式急速增长，导致很多纳税企业可能会因为过重的税收负担而陷入财务危机，甚至最终难逃破产的厄运。

对于房地产企业来说，纳税金额的负担风险突出表现为在企业会计经济业务中使用大量不符规定的票据进行结算，从而引起诸多本应该可以扣除的真实发生的费用不能够在企业所得税前列支，加重了房地产企业的税收负担。例如，企业在采购汽油、办公用品之时，未能取得增值税专用发票，从而不仅导致进项税额不能如实抵扣，且企业所得税的税前列支也大打折扣。

（三）税收筹划风险

房地产企业涉及的税种繁多，并且涉及的税收条文及相关规定较为复杂，这就给了房地产企业较为广阔的税收筹划空间。基于此，但是很多企业在经营过程中，进行了各种各样的税收筹划。筹划并非不可，但一些财务人员因为过分追求纳税筹划本身而忽略了税收政策遵从和纳税金额核算等重要工作，舍本逐末的结果是，不仅税款没有节省多少，并且，每年因为盲目税收筹划造成了纳税违规问题，不得不补交金额不菲的罚款和滞纳金。

三、如何更好的防范纳税风险

（一）全面学习和把握税收法规政策

税收方面的法规政策本身就细致入微，条文繁多，并且更新速度很快，这就要求企业对这些政策法规进行与时俱进的学习，做到熟悉政策，理解其中含义，在实际工作中能够正确的运用和计算，保证各项经济业务都能够正确的纳入税法的轨道中来。例如，房地产企业在解读这些政策法规之时，可以根据自身特点着重把握合法与非法的临界点，总体上保证企业经营活动的合法性。同时可以合理利用税法赋予企业的各种权利，包括免税、减税、延期纳税等有利于企业进行资金周转的关键点，减轻税负，增加税后利润。学习税收政策法规，不仅仅是加强企业纳税遵从的途径，也是企业进行税收筹划的有效前提，这个方面，笔者会在之后重点说明。

（二）有效利用扣除比率，减轻企业税负

近年来，国家税务总局针对之前税法中存在的税收漏洞，进行了一系列的修订，增加了很多反避税的条款，使得我国税法在趋于完善的同时，也增加了企业的纳税风险。于是，笔者认为，企业应该抛弃过去的理念，重点利用现行税法中的一些扣除比率控制企业整体税负，从而规避税款负担方面的风险。比如，我国税法规定，除了一部分只有在实际发生时才可以列入抵扣范围的成本费用之外，有些税前扣除项目是可以按照权责发生制进行的，即费用可以在发生时而不是在实际支付时确认扣除。企业有些费用虽然在该年度内没有实质性的支付行为，但是按照权责发生制的要求，应该属于该年度内负担，税法又规定可以税前扣除的，对这部分费用应该及时予以提取。比如，根据税法规定，以合理比率提取12月份工资、工会经费以及年度内应该分摊的租赁费用和按照应收账款合理比率提坏账准备等。又如，在企业的所得税税前扣除范围中，业务招待费为一大费用，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，可以在税前按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。在年终汇算清缴时，超过税法允许扣除的部分费用支出，企业应调增应纳税所得额。那么，若能够做到让扣除费用最大化，则可以达到最佳的减轻纳税金额负担的效果。所有税法中这些类似的规定就要求财务人员在日常经营核算中，把握各项费用的扣除比率，对费用进行合理的分类，尽量保证应扣尽扣，使税前费用扣除最大化从而减少应纳税所得额。

（三）依法进行税收筹划

房地产行业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等。房地产行业的税收筹划一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面也需要利用房地产业自身的经营特点进行具有自身特色的税收筹划。当然，这所有的一切都是在合理合法的前提下进行，必须使得税收筹划的过程不违背相关的政策法规，不然，筹划就失去了其可行性。土地增值税可谓房地产行业的一大税种，现行税法中对土地增值税实行四级超率累进税率，而交税与否的临界点则是增值率是否超过20%，于是，如何利用这一临界点进行筹划，是房地产企业控制纳税风险的一个关键点。又例如，在房产税方面，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳时，税率为1.2%，而按照房产租金收入计算缴纳时，税率变为12%，两种方法计算出来的税额存在很大差异，因此，企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。根据不同情况，启用不同的税收筹划方案是必要的。就房地产企业而言，笔者认为，实施全方位的税收精细化管理，将能够考虑到的筹划细节一一落到实处，必定能够带来节税效应，从而更好的降低企业的纳税风险。

（四）实施纳税风险的转嫁

经过这么多年的发展，中国的税收中介机构也迅速的成长起来，成为一门新兴的行业。而房地产企业想要更好的防范和化解纳税风险，求助于税收专业机构是非常可行的。无论是税务师事务所，还是会计师事务所都集中了许多税务方面的精英和专家，纳税人可以请他们作为，全权处理企业的涉税事项，而这也是与国际接轨的一种做法，在其他发达国家，税务中介非常发达，事实上，寻求不仅仅可以提高纳税申报的权威性和专业性，确保纳税人正确和全面地履行纳税义务，而且也是转嫁纳税风险的最好选择。因为，按照中国现行法律政策的规定，如果税收机构在对纳税人实施税收时，给纳税人造成损失，税务中介必须承担赔偿责任，弥补纳税人的损失，这就使得企业纳税风险转移到了中介机构。当然，请求税务中介帮助处理纳税事宜，也需要充分考虑税务的成本与收益的关系，综合权衡，做出最适合企业的决定。

参考文献：

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[2] 张瑞珍，房地产开发企业土地增值税的纳税筹划及风险防范[J]大家, 2011, (10).

[3] 吴春璇，控制企业纳税风险要点分析[J]会计之友, 2011, (06).

作者简介：曾美娥、女、生于1974年11月2日，汉族，湖南邵阳人，大学本科，四川元瑞投资实业有限公司财务部，会计师，毕业于西南财经大学计统系，研究方向为企业财务管理。