商品房预售制度中消费者权益保护问题研究

【摘要】一、商品房预售制度的概述 （一）商品房预售制度的概念 商品房买卖可以分为现房买卖和期房买卖两种形式。期房买卖即指商品房预售。商品房预售制度就是在商品房期房买卖过程中所逐渐...

摘　要：商品房预售制度和消费者权益保护是当前中国社会所面临的两个重要问题。商品房预售制度在一定程度上推动了中国经济的发展。这一制度的典型特征是商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在、预售商品房大多是房产商已确定的地段、楼房、面积及辅助设施并标明每平方米的房屋价格以及商品房预售人在未来约定的时间交付商品房，而商品房预购人则预付商品房价金。由于商品房预售制度自身的特征，因此消费者权益会因此受到侵害。为保护消费者权益，国家可以通过健全市场监督机制，规范房地产市场以及建立严格的审查制度，加强监管力度，对缺乏诚信、违规经营的房地产开发商予以重处等措施。

关键词：商品房预售；消费者权益；严格审查制度

中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）22-0126-04

引言

随着社会主义市场经济的发展，房地产业在中国经济的浪潮中迅猛前进着。其中，商品房预售制度可谓功不可没。它对于国内房地产业的发展、加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本等起着重要的作用。但由于其自身存在的缺陷以及监督机制不健全的问题，许多开发商趁机侵害购房者的利益，一时间预售制度遭遇到了前所未有的质疑和指责。商品房预售制度使得消费者权益保护面临诸多问题。这引起了社会各界对该制度的高度关注。

一、商品房预售制度的概述

（一）商品房预售制度的概念

商品房买卖可以分为现房买卖和期房买卖两种形式。期房买卖即指商品房预售。商品房预售制度就是在商品房期房买卖过程中所逐渐形成的。它是指商品房预售人（开发商）和预购人（购房者）就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房占用范围内的土地使用权、支付商品房价金等事宜所达成书面协议的一种制度。这种售房形式是从香港立信置业公司自创的楼宇“分层售买，分期付款”的销售方式，俗称“卖楼花”[1]的销售方式发展起来的。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设。该制度主要的法律依据是1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。

（二）商品房预售制度的特征

在这种预售制度中，合同双方当事人的行为在本质上仍然是买卖行为，预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款并负有交付房屋的义务。商品房预售合同中除有关付款、标的物交付、权利瑕疵担保和违约责任等条款内容与一般买卖合同基本相同外，它还是一种特殊的房地产买卖合同，具有如下特征：

1.商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物，而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。这使得承购人在签订合同时只取得了该商品房的期待权而非现实的所有权。只有在开发商将房屋建成竣工后交付给承购人时，后者才能拥有现实的所有权。因此，商品房预售中的承购人承担了比现房销售更大的风险。一旦开发商方面出现了意外情况，导致商品房无法建成交付，承购人就无法获得房屋的所有权。

2.预售商品房大多是房产商已确定的地段、楼房、面积及辅助设施并标明每平方米的房屋价格。购买者只能按房产商所表述的种种条件而在其中选择。由于购房者不能看到实际的房屋，只能根据开发商的描述来选择房屋。这里就存在购房者与开放商之间信息不对称的问题。

3.商品房预售人在未来约定的时间交付商品房，而商品房预购人则预付商品房价金。双方的交易在相当长的未来时间里（一般都要一年以上）才可能完成。

4.商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。

由此可见，商品房预售买卖具有较大的风险性和投机性。政府主管部门必须加强管理，保障商品房预购人的合法权益，防止开发商挪用商品房预售资金等情况发生，避免“烂尾楼”的出现。因此，国家对商品房预售条件、程序作出了严格的限制，以维护承购人的合法权益。

（三）商品房预售的构成要件

中国《城市房地产管理法》第44条规定，预售商品房须具备以下几个条件：

1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。这是从事商品房开发和房地产交易的前提。

2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。根据城市规划法的有关规定，在城市规划区进行建设需申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件。核发建设用地规划许可证后，申请人方可向县级以上地方人民政府管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后由土地管理部门划拨土地，进行房地产开发经营。

3.按提供预售的商品房计算的商品房，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。规定投入开发资金达到工程建设总投资的25%以上，是为了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行为发生；规定必须确定施工进度和竣工交付日期，是为了便于监管，有利于日后发生违约行为时确定违约责任，更好地保障承购人的利益。

4.向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这一规定是商品房预售的法定依据，否则是违法销售。建设部1994年颁布的《城市商品房预售管理办法》对房地产开发企业办理商品房预售许可证明的程序作详细规定。开发商应提交的证件（复印件）及资料包括：企业经营执照，建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；工程进度计划；投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料，商品房预售方需向境外预售商品房的应提交允许向境外销售的批准文件。

房产商只有全部符合以上条件，才能向预购人即消费者预售商品房。违反者，由县级人民政府房地产管理部门依法处理，责令停止预售活动，没收违法所得，并可处以罚款。人民法院在审理预售商品房纠纷案件中，对不符合商品房预售条件的开发商，应当宣布商品房预售合同无效。①由于合同无效的过错是开发商的，因此，开发商除返还购房款外，还应偿付同期的银行利息损失，并支付违约金。