经济学家 17期

楼市可能在2015年实现新平衡

连平 交通银行首席经济学家

当前房价的调整压力将会持续。下半年，供求关系和资金偏紧将导致楼市持续调整。

在供给端，为适应新的宏观金融和市场环境，开发企业将适时调整销售策略，更加合理地制定新盘价格，以加快销售回款速度，缓解业绩目标和库存高企压力。

在需求端，由于经济企稳信贷需求上升、信贷供给总量少于上半年以及银行负债成本大幅上升等因素影响，商业银行按揭贷款投放难以大幅增加，个贷利率上浮使相对购买力下降，申请门槛抬高和放款速度变慢，也可能会抑制购房需求的释放。

同时，市场预期改变使置业者观望情绪浓厚，加剧了房价下行压力。而在观望预期盛行的条件下，短期内购房需求价格不会敏感；即使房企理性定价，需求也难以形成大规模入市倾向。

未来，持续累积的刚性需求的释放、限贷政策大面积松动后刚性需求和改善型需求的增长、股市阶段性财富效应带来的消费和投资的冲动以及开发商理性定价将房价推至市场可接受的水平这四个因素，可能在某一时间段达成一个新的平衡，彼时房价可能持稳并出现反弹，这有可能在明年出现。房价持续大幅下挫的可能性不大。（8月12日）

中国养老金制度改革思路

祁斌 中国证监会创新业务监管部主任

1980年代以来，以美国、加拿大为代表的发达国家和以智利、哈萨克斯坦为代表的发展中国家，推行了公共和私人养老责任相区分的三支柱模式。同时，通过对养老金多元化投资管理，确保养老金制度可持续发展，实现养老责任的多方共担，减轻了国家负担。与此相反，近年来，希腊等国由于养老金制度过度依赖国家财政，加剧债务危机，几乎致使国家破产。

中国养老金改革应吸取正反两方面的经验与教训，从以下三方面入手――

第一，补充个人账户缺口，确保实账运行。补足个人账户资金缺口，是个人账户养老金通过市场化投资运作，实现自我积累，提高待遇水平的前提条件。可以考虑通过划拨国有股、国家财政预算安排等方式予以补充。

第二，调整制度结构，区分公共养老与私人养老责任。建议将社会统筹部分明确为第一支柱的公共养老金计划，降低其待遇水平（即参保者退休后的养老金领取额与缴费工资的比例）；在个人账户做实的基础上，和企业年金共同构成实质性第二支柱，并通过投资实现自我积累，保障总体待遇水平不降低。中长期可考虑在第二支柱发展壮大基础上，降低公共养老金的缴费比例和待遇水平，减轻企业负担。

第三，科学运营养老金，实现保值增值。公共养老金注重安全性和流动性，个人账户养老金则兼顾安全性与成长性，两者属性不同。应该据此设计不同风险偏好的投资组合，通过科学合理的投资运作，实现养老金保值增值。（8月5日）

农村土地的实际产权太弱

徐建国 北大国家发展研究院经济学副教授

农村土地的实际产权其实是很弱的。产权不是一个抽象的概念，而是一种具体的、可分割的权利，包括使用、收益、转让。

1982年宪法明文规定农村土地属于集体所有，但“集体所有”是个极不清楚的概念。若是集体所有，那么这个“农村集体”就应该对土地拥有完全的处置权。可是农村集体不能自由处置土地、不能自由买卖、也不能自由决定用途。

最主要的是现行法律法规对农村土地的处置，施加了层层限制。限制的核心就是农村集体土地不能进入市场流转。要流转，也必须在近年来慢慢放开的狭小范围内。

农村集体土地不能进入市场流转意味着市场里的所有机会都与农村土地无关了。经济的成长最终源于市场的发育，使得资产在市场里有更好的运用，并挣得更高的收入。既然农地与市场无关，也就无法充分分享经济增长的好处了，这是这些年来农村相对落后的根源。（8月6日）

货币国际化须有正确理论指导

管涛 国家外汇管理局国际收支司司长

第一，高度重视货币国际化的理论与实践问题研究。国际上早有较为成熟的理论和丰富的实践经验，可以结合国情充分参考和借鉴。

第二，货币国际化应该坚持服务实体经济的原则。只有实现经济的可持续发展，才会有本币国际化的可持续发展。

虽然解决对外经济再平衡问题重点要从恢复对内经济入手，但也要注意处理好本币国际化与促平衡的关系。要使本币国际化走得更远、更扎实，创造出基于满足实际交易而非单纯财务管理需要的本币计价结算需求，方为王道。

第三，货币国际化应坚持在岸市场发展优先原则。在货币国际化过程中，维护本土对于本币利率和汇率定价的主导权，根本上要靠放松金融外汇管制，加快在岸市场的发展。要坚持金融对内开放与对外开放并举，在条件许可情况下，给予在岸市场的政策支持应该不低于离岸市场，甚至多数时期应该更高。

第四，货币国际化应该坚持加强本外币政策协调。建立健全本外币全口径的跨境资本流动统计监测制度和体系必不可少。同时，为减少监管套利，还应尽量减少本外币监管政策的差异，其中必须处理好货币国际化与可兑换的关系。（8月7日）

股市是否迎来新一轮投资机会

易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员

今年以来国际市场的形势发生了巨变。从上月起，国际市场热钱又有了重新流入新兴市场的迹象；同时，欧洲市场表现也不理想，今年以来的行情乏善可陈。最大的变数还是马航MH17客机在乌克兰上空被击落后，欧美与俄罗斯开打了经济、金融的“冷战”。 欧美及俄罗斯的资金正在进入香港市场，觊觎沪深A股的投资机会，而即将开启的沪港通，刚好给沪深股市带来一股开启牛市的巨大动力。

从国内形势来看，今年以来经济增长下行的压力全面放缓，房地产市场的周期性调整已经全面开始，沉淀在房地产市场的投资资金正在逐渐流出楼市，股市的信心也在此过程中逐渐确立起来。

不过，不能忽略目前仍有三大问题在困扰着沪深股市。

其一，近5年来大量资金沉淀在房地产市场。假如房地产市场周期性调整由于政府干预突然中止，房地产市场重大调整与转型由此止步，那么沉淀在房地产上的流动性也就难以重新回到实体经济，股市将难迎牛市。

其二，在沪深股市及金融市场，政府的干预与管制随处可见。近一两年来，政府一直在推进股市相关制度的重大改革，但与股市繁荣的要求仍有较大距离。

其三，最近反腐所披露出来的一些案例，凸显了政府在市场中的利益冲突。而这些利益关系已严重侵蚀了股市，影响股市交易的公平公正性。

可见，沪深股市已具备了走出一轮大行情的不少条件，但先天不足、后天失调的沪深股市仍存在不少严重制约发展的不利因素。只有管理层加大马力兴利除弊，为投资者创造公平公正的机会，数千万股市投资人的投资机会才会真正到来。（8月12日）