浅析房地产企业成本控制措施

摘 要：房地产企业中由于成本控制的不确定因素很多，且不同项目的实际情况不同、人员素质不同，要在不同的项目上应用同一种管理手段、方法进行成本管理是不可能的，也是不现实的。如何开展有效的成本控制，这对任何一个房地产企业都是很重要的课题。文章对成本控制原因、控制内容、控制措施等进行了阐述，仅供参考。

关键词：房地产企业；成本控制；管理措施

中图分类号：F293 文献标识码：A

由于我国诸多地方的房地产行业运行较为不规范，这样就直接造成企业自身成本控制方面乱象也较多。笔者经过分析统计认为，如果说在房地产成本控制过程中，房地产企业树立起了全过程成本控制的观念，分阶段实行重点控制，同时各阶段引入目标成本管理，按年度季度进行预算计划控制，实时反馈动态成本等措施，那么房地产企业成本控制管理的水平一定会有较大幅度提高。

1 目前影响房地产企业成本的各种原因

但就目前来说，比如市场需求、购买力等促成了房地产开发企业经济上的巨大增加。这无形当中给企业增加了诸多的困难，也给消费者在对户型结构及单元面积的偏好上随之也会发生变化，如果这个时候房企处理不好随着市场增加的利益变化，就可能促使房地产大量积压，难免使投资收益远远偏离预期，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出，这是影响房企成本不利的因素所在。

2 房地产企业成本控制内容

一般地，房地产企业成本控制内容包括的比较多。在这个内容里笔者认为，首先要明确房地产企业成本控制的种类和内容。我们先分析它的种类：

第一类，土地开发成本。这是房地产企业无法逃避的事实。项目开发离不开土地的开发，这里主要是指房地产开发企业开发土地时所发生的各项费用支出，这是比较大的一项支出。

第二类是房屋开发成本。这里是指房地产企业开发各种房屋的成本，包括商品房、出租房等所发生的各项费用支出。

第三类就是配套设施的开发成本。笔者认为，这是指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

以上三类笔者认为是房企成本最大投入的地方，也是无法规避的成本，在成本控制上也是较为难以把握的。笔者经过多年实践，逐步总结出了以上成本控制的主要内容。了解了这些内容才能较好地控制成本。具体如下：

首先是土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

其次是前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

再次是基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、排洪及道路等基础设施费用。

第四是配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用。

第五是开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用。

3 房地产企业成本控制措施

由于笔者多年都是从事房地产方面的工作，对这方面进行了总结分析，得出以下几方面的主要措施。行文如下：

3.1 确定成本核算对象。现阶段来说，成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。现在一般来说，房地产企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途等因素分别做具体的办法处理。办法笔者总结如下：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；还有同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，我们就可以合并为一个成本核算对象；但也要注意，我们在实际施工中对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。

3.2 制订合理采购计划。采购计划在这个环节中很重要。笔者认为，每当一项工程确定后，应立即组织技术人员、材料人员编制准确的用料计划，该进的料不按时进会造成停工待料；同时我们要清醒认识到太早采购又会囤积物料，造成资金的积压、场地的浪费、物料的变质，这也会造成成本控制难的因素所在。所以制订有效的采购计划是十分必要的。正确及时地编制物资采购计划可以有效地保证物资采购的计划性，杜绝盲目采购，避免物资的超出和积压，降低采购成本。

3.3 严格控制材料等原材料的价格。现在有些房企开发商只一味注重费用的便宜货材料的好坏，不考虑整个工程项目的实际预算成本。尤其是在具体施工选择材料过程中，同样的材料设备，由于产地档次不同，价格相差很远，就是同样品牌的设备由于销售级别不同，价格也有差别。所以说在这些工程中都要加以细致的考虑，树立成本意识，形成控制成本机制。这一点也很重要。

以上三点，笔者认为是控制房地产企业成本控制的最根本原因。最近，笔者对某工程部工程进行了招标，在成本控制上得到了一定的控制。后经笔者分析得知，由于前期准备工作做的充分，对该工程地弹门主材进行了市场综合调查，得到了地弹簧的价格范围在60-800元/个之间，拉手的价格范围在40-160元/套之间。

所以在招标过程中，我们就指定了合理的配置和价位。由于各施工单位报价的标准一致，竞争很激烈，最终中标价格比前期预测价格低很多，就以地弹门为260元/平方米价格，确保了公司制定的中高档配置、中低价位目标的实现，节约成本约3万元。

结语

综上所述，多年来房地产企业成本控制一直都是房地产行业规范化管理的一个难点。在实际过程运作中，由于成本控制的不确定因素很多，且不同项目的实际情况不同、人员素质不同，如果想在不同的项目上应用同一种管理手段、方法进行成本管理是不可能的，也是不现实的。如何开展有效的成本控制，这对任何一个房地产企业都是一个很重要的课题。

参考文献

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