我国房地产市场影响因素实证研究

提要 本文用问卷调查的方式来研究我国房地产市场稳定健康发展的影响因素，通过文献研究总结21个影响我国房地产市场稳定健康发展的因子，然后运用主成分分析法提取了四个关键因素：房地产市场与国民经济的相适应性、土地政策、税收制度、金融体系。分析显示，房地产市场与国民经济相适应性对我国房地产市场稳定健康发展影响程度最大。

关键词：房地产市场；稳定健康；主成分分析

中图分类号：F293.3文献标识码：A

一、引言

房地产是我国国民经济的基础性行业。一个稳定健康的房地产市场既能够促进人们居住条件的改善、实现社会的和谐，又能够推动国民经济平稳较快的发展。但是，目前我国房地产市场长期后续发展的根基不稳，竞争无序，政策导向性强，价格波动大。因此，促进我国房地产市场稳定、健康发展既是一个理论问题，也是一个亟待解决的现实问题。本文试图在上述研究的基础上，探究影响我国房地产市场稳定健康发展更为具体的、关键的因素，以及这些因素的重要程度，以供研究者和政策制定者借鉴。

二、相关研究文献综述

房地产市场的发展与经济增长之间存在着双向因果关系，宏观经济向好是房地产业扩张的前提和基础。但我国房地产业的发展在一定程度上脱离了国情国力及体制改革进程，房地产投资及房地产价格的上涨速度，明显高于经济和居民收入、消费的增长速度。而为了应对当前因外部金融危机冲击可能造成的经济下滑放松对房地产市场的调控政策，以维持房地产市场的繁荣景象来拉动经济增长，则会加剧房地产市场的畸形发展，从而积累经济的结构性矛盾。

各种数据分析表明，我国房地产市场并非完全竞争市场，没有达到规模经济和有效竞争的程度，市场垄断导致了我国房地产市场的失灵，市场失灵造成了房地产价格的扭曲，而房地产价格是房地产市场是否稳定健康的重要标志，但市场似乎没有形成一个令人满意的价格形成机制，房地产价格容易出现暴涨暴跌。虽然国家对房地产市场经过了多年调控，但并没有对我国房地产市场存在的问题进行根本改善，部分城市仍然存在着市场竞争无序、房地产供求结构失衡、房地产业发展不可持续等问题。

综合研究者的研究成果，本研究总结出了影响我国房地产市场稳定健康发展的21个因子。（表1）

三、研究方法

由于表1中影响我国房地产市场稳定健康发展的因子太多，而且各因子之间可能具有相关性，因此难以对所考察的对象获得一个直观清晰的把握。而主成分分析能够用较少的变量去解释研究对象的大部分变异，使得研究更加科学、客观。因此，在后续的研究过程中，将用主成分分析法对调查数据进行分析。

（一）问卷设计。在文献研究的基础上，确定了本研究中影响我国房地产市场稳定健康发展的因子共计21个，将其命名为变量1，2，…，21。调查表中的影响因子就是表1中的影响因素，调查表中要求各被访者对各影响因子按其重要程度评分，分值的大小表示各变量的重要程度。具体的分值评判标准见表2。（表2）

（二）样本的提取与问卷的发放。问卷调查对象的比例确定如下：40%为房地产消费者、40%为政府工作人员、20%为其他房地产研究机构人员。问卷调查采用电子邮件方式进行，并且仅在北京、上海、广州、深圳四个一线城市发放。共发出问卷180份，有效回收问卷63份，其中房地产消费者24份、政府工作者22份、其他房地产研究机构人员17份，问卷有效回收率为35.0%。

（三）问卷的信度分析。对于我国房地产市场稳定健康发展影响因素的测评来讲，信度是指这些影响因素的影响程度在测评问卷中反映的可靠度，通常使用克朗巴哈α信度系数法来测量问卷的信度，计算公式是：

α＝■1－■

（四）我国房地产市场稳定健康发展的关键影响因素。在问卷调查之后，本文运用主成分分析法，对调查数据进行分析，提取出影响我国房地产市场稳定健康发展的重要因子，并找出促进我国房地产市场稳定健康发展的关键因素。（表3）可以看出，前9个主成分的特征值均大于1，其因子累计贡献率为68.070%，它们代表影响我国房地产市场稳定健康发展的重要因素。此外，前四个主成分的特征值都大于1.5，因子累计贡献率也达到了37.671%。考虑到本研究中因子的数目，故只提取前四个主成分作为影响我国房地产市场稳定健康发展的关键因素。统计时选择旋转以帮助简化结构，旋转后的因素矩阵见表4。（表4）

通过考察与各主成分相关系数较大的有哪些变量，从剔选出的变量中分析各自含义，从中概括出各关键因素，如下：

1、第一主成分中，变量3、6对其影响较大，它们对应的系数分别为0.788、0.516，表示居民的收入水平、房地产相关产业的发展，本研究将它们概括为：房地产市场与国民经济的相适应性。

2、第二主成分中，变量11、14对其影响较大，它们对应的系数分别为0.740、0.782，表示土地出让方式、土地供需状况，本研究将它们概括为：土地政策。

3、第三主成分中，变量4、12对其影响较大，它们对应的系数分别为0.712、0.518，表示税收政策、税收法律，本研究将它们概括为：税收制度。

4、第四主成分中，变量2、19对其影响较大，它们对应的系数分别为0.572、0.724，主要为货币供求、金融制度，本研究将它们概括为：金融体系。

四、分析

根据上述结果，结合调查情况，本文针对四个关键因素进行进一步的分析。

（一）房地产市场与国民经济的相适应性。本研究发现，与国民经济相适应是影响我国房地产市场稳定健康发展的第一关键因素。事实上，在各国经济发展中，房地产都是国民经济发展的晴雨表。房地产市场的快速发展是把双刃剑，其快速发展可以推动国民经济的进步，也可能积累国民经济的结构性矛盾。房地产市场稳定健康发展，关键在于是否有稳定健康的国民经济做后盾，在于是否与国民经济相协调、与居民的收入、消费水平相适应。

（二）土地政策。土地政策是影响我国房地产市场稳定健康发展的第二关键因素，由此可见土地政策对我国房地产市场稳定健康发展的重要性。这一方面说明了推动土地市场化很重要；另一方面也说明了目前我国的土地制度还很不健全。在这方面，许多受访者认为，政府可以发挥更为重要的作用。

（三）税收制度。税收制度是影响我国房地产市场稳定健康发展的第三关键因素，许多受访者认为，税收是政府调控房地产经济的重要工具，但我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，这严重影响和阻碍了我国房地产市场的稳定健康发展。因此，完善税收制度，运用税收这一经济杠杆，选取恰当的税收杠杆作用点，推进我国房地产税收一体化，进而促进我国房地产市场稳定健康发展，是一个亟待解决的现实问题。

（四）金融体系。影响我国房地产市场稳定健康发展的第四关键因素是金融体系。许多受访者认为房地产行业是资金密集型产业，其发展离不开资金的支持，没有一个相对完整的房地产金融市场服务体系，房地产市场不可能步入稳定健康发展轨道。而我国还未形成体系化的房地产金融市场，房地产市场的发展遇到了瓶颈。建立统一开放的房地产金融体系、加快房地产金融市场法制建设、积极建立住房贷款担保机构等是推进我国房地产市场稳定健康发展的重要途径。

五、结束语

从分析的结果可以看出，与国民经济发展相适应是我国房地产市场稳定健康发展的关键因素。除此，房地产市场是一个系统，在这个总系统下的子系统如土地政策、税收制度、金融体系等共同影响着我国房地产市场的稳定健康发展。目前，我国房地产市场的不稳定、不健康是房地产市场主体（即政府、房地产企业、房地产消费者）共同作用的结果，房地产市场的稳定健康单纯寄希望于政府宏观调控并不可行，促进我国房地产市场稳定健康发展需要多管齐下，各种措施相互配合。

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

主要参考文献：

[1]国家统计局综合司课题组.关于房地产对国民经济影响的初步分析[J].管理世界，2005.11.

[2]陈平.房地产业可持续发展若干问题研究[J].建筑经济，2006.1.

[3]梁云芳.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学，2006.3.