土地市场偏冷房企资金面紧张非主因

事件

“9月1日，广州土地市场拍卖会成交9块土地，其中8块以底价成交，今年广州最大规模拍地以冷清收场”；“前八个月，典型房企拿地规模较去年同期大幅缩水”。CRIC数据显示，虽然土地成交面积较去年下滑幅度不大，但前八个月土地成交金额下滑明显，不到去年全年一半，土地市场遇冷已成不争的事实。市场普遍认为，出现这些情况的主要原因是今年以来房地产企业融资难度加大资金链紧张、库存压力偏高。其实，真正的主因并非我们想象的那样……

主因

在目前政策不确定性较大的时期进行观望而主动调整拿地策略才是主因。笔者用数据说话：从今年内地上市的典型房企中报来看，无论从短期资金安全和长期负债水平来看，目前房企的资金状况虽然较2010年末和2010年中期略差，但明显好于与当前市场环境相似的2008年。2011年上半年，15家内地上市的典型房企剔除预收账款后的平均实际资产负债率仅为44％，长期负债水平稳健；而2008年末、2010年中和2010年末，这个数值分别为50％、47％和46％。此外，从短期资金安全情况来看，货币资金覆盖短期有息债务的倍数为1.39，而2010年中和2010年末，分别为1.56和1.96，短期资金安全性略有降低，但是与2008年末的1.02相比，仍相对宽裕。另一方面，企业拿地量的下降幅度却大于2008年。以保利地产为例，2008年全年新增土地规模同比下降7％，而2011年上半年则下降了16％。相比2008年，资金面状况好了，拿地规模却少了!因此，资金链问题并不是房企拿地偏少、土地市场冷清的主要原因。

房企拿地不积极，更多是出于对经营策略层面的考虑。目前房企的拿地节奏符合企业经营策略，可以降低房企拿地成本。因为对地方政府来说，土地出让金收入占财政收入比例很大，地方政府出让土地的意愿很强。而房企经过前几年的扩张，手中握有大量库存，在目前的形势下，宜观望，采取减缓拿地的办法，拿地意愿相对较弱。因此，地方政府要保证财政收入的稳定性，那么，房企和地方政府之间就有了讨价还价的筹码，甚至有可能内定交易对象，我们可以从最近土地成交大多数都以底价成交中看出端倪。

预判

由于房企的资金面并非我们想象的那么紧张，8月份，典型房企拿地规模环比大增，“再库存”可能再次展开。国外货币政策宽松，国内再紧缩已不合时宜，货币政策将会进入一段观察期，房企融资压力降低，资金面状况或将得到改观。综合以上几点，笔者预计今年余下的四个月中，房企拿地规模将稳中有升，土地市场遇冷的现象也将得到改观。