关于土地市场建设的思考

【摘要】：土地市场是一个市场经济体系中重要组成部分，完善土地市场经济，促进土地市场发育是社会主义市场经济体制的必然要求。由于我国的土地市场建设起步晚，发展水平低，还处于摸索阶段，尚不成熟，存在着诸多问题，从而在一定程度上影响了我国社会主义经济的发展。因此需要借鉴一些成熟的经验，来完善我国土地市场建设。

【关键词】：土地市场；建设；问题；措施

中图分类号：D651.1文献标识码： A

1、我国土地市场建设存在的问题

1.1 国家的土地所有者角色定位和政府管理土地市场的职能还不协调

市场经济客观要求政府必须将职能定位于制定市场规则，维护市场秩序和营造市场环境上，通过法律和经济手段调控市场，减少对市场的直接干预。在土地公有制条件下，国家还是国有土地的所有者，是土地供给的市场主体。在当前中国经济社会以及市场成长的特定阶段上，国家的土地所有者角色和政府管理土地市场的职能还没有分化好，地方政府以土地供给者、土地需求者、土地开发者、市场规则制定者、市场秩序调控者等身份参与土地市场，这就造成地方政府往往重土地审批供应，轻市场调控、监管与服务，不利于形成统一、公开、公平、有序的竞争性土地市场，从而无法建立反映市场供求状况、资源稀缺程度和环境损害成本的资源价格形成机制。

1.2 规划与市场在土地资源配置中的分工及配合还需要改进

土地利用总体规划(包括土地利用年度计划)和土地市场是现阶段我国土地资源配置的两种基本机制，目前这两种机制的关系还没有理顺。土地利用总体规划及土地利用年度计划是实现最严格的土地管理制度的重要手段，具有针对性和阶段必要性。但是，指令性的土地利用总体规划及土地利用年度计划无疑也在很大程度上压缩了土地市场的空间，影响市场在土地资源配置中发挥基础性调节作用。同时，土地利用总体规划及土地利用年度计划的刚性以及对各地情况和未来情势变化的不适应性，使土地利用总体规划及土地利用年度计划的效果打了折扣。科学地划分土地利用总体规划以及土地利用年度计划与土地市场的职能定位，探索二者相互支撑、相互配合、相互促进的衔接方式，是当代中国特色土地市场建设面临的关键问题之一。

1.3 集体建设用地市场管理不规范

我国对国有和集体两种不同的所有制实行不同的管理制度。在城镇国有土地市场得到迅猛发展的情况下，农村集体建设用地流转受到法律的严格限制，压抑了集体土地的价值和资产属性，导致集体建设用地配置效率低，利用率不高，不利于节约集约利用土地，影响了城乡统筹发展。同时，由于庞大的存量集体建设用地长期没有纳入规范的市场管理，造成集体建设用地隐形交易大量存在，出现了小产权房和农民宅基地无序交易等混乱现象。

1.4 现行的土地征收制度不符合市场化改革的要求

我国的征地制度为工业化、城市化进程的快速推进作出了巨大贡献。但由于土地征收范围大、补偿标准低，使地方政府可以通过土地征收获得发展空间和大量的经济收入，因而加剧了地方政府扩张用地的内在冲动。这既增加了耕地保护的压力，也不利于土地的节约集约利用，还扭曲了市场价格，不利于土地市场的健康发展。

1.5 尚未实行符合土地市场发展要求的不动产税制

我国现行土地税收制度的基本框架，如城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税和房产税等，主要是在20世纪80年代末90年代初形成的，当时是要突出和强化资产管理，而且在税制设计上，保有环节税种少、税负轻，流转环节税种多、税负重，导致土地使用者保有土地成本低、转让成本高，不利于土地的高效利用。这种税制设计已经严重落后于土地市场与房地产市场深度融合，房地产业成为支柱产业、土地资产不动产化的新形势。国际上通行的不动产物业税还没有进入我国，制约了土地市场的成长和发展。

2、加强土地市场建设的意义

2.1 是增强政府调控能力的有效途径

规范和有序的土地市场有利于政府对土地资源和社会资源以及经济建设的宏观调控。只有规范土地供应渠道，才能够有效保证全省的建设用地需求和粮食生产安全，也才能保证可持续发展有较为充足的土地资源。

2.2 有利于节约土地资源，实现集约利用

对投资者来说，在规范管理的环境下，越是公平取得的资源包括土地，越是会全力以赴地加以利用，绝不会粗放利用，更不会让它长久闲置。要实现在集约用地的同时，保障建设用地的需求，就必须建立由市场主导配置资源的长效机制，实现对土地资产的有效调配和集中统一管理，最终使国家受益、企业和个人投资者受益。

3、完善土地市场建设的措施

3.1 从实际出发，选择具有本国特色的土地市场模式

不同国家土地市场的结构和模式往往因受该国的政治制度、土地权利制度、法律体系、文化历史传统和发展阶段等的影响而有很大不同。土地市场的培育和建设大都从本国实际出发，形成各具特色的土地市场模式。我国的土地市场建设也需要从中国的独特土地公有制、政治体制、法律体系出发，充分考虑我们经济社会发展所处的阶段，特别是要与过去三十年土地制度改革的成果相衔接。

3.2 促进土地市场结构简单化，降低交易费用

发达国家或地区的土地市场结构都比较简单，交易规则都很简明，都由平等的市场主体自由交易，政府只是根据相应的法律、政策进行调节。我国应逐渐简化土地市场结构，公平对待国有土地和集体土地，明确所有权和使用权主体的权、责、利，通过税收、规划等政策来调控市场。

3.3 对土地市场的管理应更多使用经济和法律手段，减少对土地资源配置的直接干预

土地市场不同于其他市场，政府的介入是必不可少的，而且政府在介入土地市场时出于不同的目标对土地市场的管制和监控程度也存在一定差异，但其共同点是政府干预更多使用经济手段和法律手段，尽量减少对土地具体交易的干预，减少行政手段的使用。在我国土地市场建设中，今后应加强土地法律制度建设，要协调好土地利用总体规划及土地利用年度计划等行政手段与土地市场的关系，更多依靠税收、利率等经济杠杆来调控市场。

3.4 土地市场管理的重点应转向保持市场稳定，防止市场波动

经济发达国家和地区的经验显示，随着经济发展进入后工业化阶段，土地市场的管理转向保持市场稳定，防止市场波动。土地市场调控政策的焦点转向采用税收的手段调控市场投机，其中土地保有税和增值税是抑制土地市场投机的重要手段。经过20多年发展，目前我国土地市场的基础框架已经建立起来，地产泡沫问题已经出现。今后我国土地市场调控政策应该是培育市场与防范地产泡沫并重。目前，我国土地保有税税负过低，且征收范围狭窄，流转环节税种过多，不利于土地的合理有效利用，不利于抑制地价的上涨。因此，我们需要尽快改革现行税制，创设并建立完善的不动产保有税体系，降低土地增值税。

3.5 注意解决土地资源配置中的效率与公平问题

土地资源配置中的效率与公平问题是土地市场建设的永恒主题。在土地市场成长的不同阶段上，土地资源配置的效率与公平这一对矛盾的重点及表现形式都有所不同。如韩国1990年代土地资源配置的公平问题凸显，政府随之开始土地政策的转向，通过国家公司开发土地、增加住房（特别是中低档住房）的措施来缓解土地供需的结构性矛盾和社会公平问题，取得较好效果。随着中国特色土地市场的基础框架的建立，在土地资源配置效率的问题逐步得到解决的形势下，土地资源配置的公平问题也将出现，在一定时期甚至可能成为社会矛盾的焦点。这就要求我们在土地市场建设过程中，关注和解决土地资源配置中的效率与公平问题。

4、结束语

综上所述，土地市场的健康发展对我国的经济发展与稳定有着至关重要的意义。由于我国的土地市场起步晚，发展尚不完善，在发展的过程中出现了诸多问题，对我国的经济发展影响较大。只有不断地对我国的土地市场建设进行完善，才能够保证我国市场经济的稳定发展。

参考文献

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[2] 高萍. 我国土地市场供给机制的缺陷及未来政策取向[J]. 中国国土资源经济. 2009(06)