房地产开发项目可行性研究存在问题及对策研究

【摘 要】房地产开发项目可行性研究是在房地产开发项目投资决策前，分析论证项目目标实现可能性的科学方法。随着房地产开发行业竞争的加剧和行业的成熟，可行性研究工作变得越来越重要。本文从开发商的角度对房地产开发项目可行性研究存在的问题进行了分析，并提出了相应的应对措施，以期为开发商同行做好可行性研究工作提供借鉴。

【关键词】房地产；开发项目；可行性研究；问题；对策

1 房地产开发项目可行性研究现状

房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实，提出合理的结论，使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上。因此房地产开发项目可行性研究越来越受到开发商的重视，许多大型集团开发商还专门设置部门和岗位来开展此项工作，同时也规定了明确的可行性研究流程和规范的可行性研究报告模版。但随着我国房地产行业的周期变化和行业竞争的加剧，对房地产开发项目可行性研究的要求也越来越高，房地产开发项目可行性研究中的问题也开始突现。

2 房地产开发项目可行性研究存在的问题

2.1 可行性研究估算与实际差别较大。主要体现在可行性研究估算的成本、收入和项目总体进度等与项目实际情况差别较大。虽然普遍认可详细可行性研究阶段投资估算的精确度为±10%，但房地产开发项目实际实施过程中常常与可行性研究估算中差额超过10%，而且普遍情况是实际成本超过估算成本，实际收入低于估算收入，实际进度慢于估算进度。因此许多项目在可行性研究阶段利润可观，而实际项目结算时利润较少，甚至出现项目亏损。

2.2 对土地遗留问题风险提示不够，应对措施不力。目前项目可行性研究中大家主要关心项目经济测算，对土地有关问题重视不够，风险提示不够，没有提前的应对措施。主要表现有：土地权属调研不清，一些开发商取得土地后才发现土地存在抵押、土地征地和一级开发尚未结案、土地权属存在纠纷、土地出让程序不规范等问题；交地时间延期，主要原因是“毛地出让”，地上物拆迁进度比预计进度慢，导致政府或者一级开发商不能按期移交土地；周边市政配套没有按照出让文件约定进行完善，一些土地出让文件中约定交地条件为“六通一平”或者“七通一平”，但实际交地时达不到出让文件中约定的交地条件，主要是电力、道路等达不到出让文件中约定的交地条件。

2.3 可行性研究报告本身出现错误。主要包括报告中项目名称前后不一致，正文和摘要内容不一致，页码出错，主要原因是技术人员常常是在原有报告上修改完成新的项目可行性研究报告；可行性研究中工期计划不支持销售计划，主要原因是项目工程计划常常由开发商的工程部门完成，而销售计划常常由销售部门完成，两个部门交流不够就会出现类似问题；车位比例与产品定位不符，有些可行性研究报告产品定位为高档住宅，而测算中车位比例严重不够，同样原因是因为此两项工作亦是由开发商中不同部门完成的。

3 房地产开发项目可行性研究改进建议

针对当前房地产开发项目可行性研究中普遍存在的问题，为了提高房地产开发项目可行性研究工作水平，建议从以下方面加以改进：

3.1 提高可行性研究工作人员的综合素质。房地产可行性研究是一项综合性工作，需要从业人员有较高的综合素质，要提高房地产开发项目可行性研究工作水平，提高从业人员素质是基础。一方面可行性研究工作人员应该加强自身的综合知识学习，主要包括投资、营销、成本、规划、工程等方面知识的学习；另一方面，房地产开发项目可行性研究是一个需要各技术部门提供技术支持甚至联合参与的工作，作为开发商中具体负责房地产开发项目可行性研究技术工作的人员，在与各部门联合工作过程中应该注重向其他部门专业人员的请教和学习，以提高自己的综合素质。

3.2 建立可行性研究相关数据库。当前国内房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息。信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下，我们更需要加强对信息的收集、整理工作，通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据，建立可行性研究数据库。另外，开发项目较多的企业，还需要加强成本等数据的汇总工作，建立自己企业的成本数据库，为进一步提高可行性研究中成本估算的精确度打下良好基础。

3.3 营销、设计、工程等专业工作在可行性研究阶段前置。可行性研究估算与实际差别较大与许多技术工作没前置有关。在可行性研究阶段部分营销工作前置，有利于确定项目的产品定位，确保项目土地取得后产品定位不做大的调整，这样就能保证实际实施中收入与可行性研究预计中差别控制在一定范围内；设计工作前置，同样也能保证可行性研究依据的项目技术经济指标在实际实施过程中不出现大的调整，这样就能保证实际成本与可行性研究估算差距不大；工程技术部门也需要参与项目可行性研究，做好项目土地地质条件和施工环境的研究，确保可行性研究依据的方案能顺序实施。目前国内很多知名开发商在各专业工作前置方面做得比较好，一些开发商在拿地前项目整体定位和规划方案就已确定，虽然投入了一些成本，但是如果顺利取得土地，就能保证按照可行性研究预定的目标顺利实施，同样因为规划方案已确定，减少了拿地后项目定位和方案设计占用的时间，能保证项目在较短时间内快速启动，尽快实现项目销售，减少财务费用，提高项目利润。

3.4 认真做好项目土地尽职调查工作。第一做项目可行性研究之前专业人员一定要从所在地国土部门主要是国土部门中负责权属的科室调研了解项目土地权属情况（二三线城市尤其要重视此项工作），调研重点是了解土地是否存在抵押、土地征地和一级开发结案情况、土地权属是否存在纠纷、土地出让程序是否规范等； 第二要做好项目土地地上物调研工作，重点是要做好地上建筑物和构筑物的调研，地上建筑物方面重点关注有无居民住宅，了解地上物数量和拆迁难度，总体目标是要相对准确地判断出来项目净地交付时间，并对可能存在的风险做出充分提示并提出相应的应对措施；第三，要重点关注项目的大市政配套情况，要对照项目土地出让文件里对大市政配套情况的描述逐条予以落实，土地现场勘察时要对大市政条件给予特别关注，可以采用“数井盖”、问周边单位等方法，条件许可的情况还要去各市政提供单位进行了解确认。

3.5 要组织召开好各部门可行性研究联合工作协调会。在可行性研究开展的过程注重好与各部门沟通协调，在项目定位初稿完成后和设计方案完成后召开两次各部门可行性研究联合工作协调会，各部门就项目定位和设计方案进行讨论，提出调整意见，最终分别确定项目定位和规划方案。通过平时协调和会议讨论等形式，确保项目定位准确和规划方案最优，同时能保证各专业成果之间协调和一致。

3.6 要做好项目可行性研究的审查工作。项目可行性研究报告文字量大，测算工作量多，难免不出现错误。因此，要做好项目可行性研究报告的审查工作。最好采用专业人员互审和部门负责人终审制度。专业人员之间互相审查，能大大减少项目可行性研究的技术错误；而部门负责人终审，确保项目可行性研究报告整体思路可控。

总之，土地是房地产开发商的最主要生产资料，土地储备工作是房地产开发流程的“龙头”，对房地产开发商而言地位非常重要。而在土地获取过程中，可行性研究工作起到了很重要的作用。我们要及时的研究和解决工作中遇到的各种难题，才能保证土地储备工作取得良好实效，促进房地产开发企业健康可持续发展。

参考文献

刘洪玉，房地产开发经营与管理，中国建筑工业出版社，2009年4月