土地增值税的计算

摘要：《税法》中土地增值税部分在注会考试中占一定份额，但许多考生因为在学习时没有构建做题的框架而失分。文章是笔者归纳的一般做题步骤。

关键词：概述 计算步骤 扣除项目 实例

一、概述

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以转让房地产的增值额为计税依据，同时实行超率累进税率。

二、计算步骤

(一)扣除项目的确定

1、取得土地使用权所支付的金额

(1)取得土地使用权支付的地价款(即为向原土地使用权人实际支付的地价款)。(2)取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关税费(即有关登记、过户手续费)。

2、房地产开发成本

土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；开发间接费用。

3、房地产开发费用

(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息，并能提供金融机构贷款证明。

允许扣除的开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。

(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构贷款证明

允许扣除的开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

注：ⅰ、利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

ⅱ、利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

ⅲ、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4、与转让房地产有关的税金

营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税(非房地产开发企业)。

5、其他扣除项目(此项只适用于从事房地产开发的纳税人)

(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

6、旧房及建筑物的评估价值

(1)能提供评估价值的。评估价值=房地产评估机构评定的重置成本价×成新度。

(2)不能提供评估价值，但能提供购房发票的。扣除金额=发票所载金额×(转让年度-购买年度)×5%。

规定：(转让年度-购买年度)项的计算按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可视同为1年。

注：纳税人购房时缴纳的契税不作为此步的扣除项

(二)增值额的计算

增值额=销售房屋取得的收入-扣除项目

(三)增值率的确定

增值率=增值额÷扣除项目

(四)应缴纳的土地增值税

土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目×速算扣除系数

附：土地增值税四级超率累进税率及其计算公式

1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分

土地增值税税额=增值额×30%

2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分

土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%

3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分

土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

4、增值额超过扣除项目金额200%的部分

土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

三、为了让读者更直观的理解，下面举一实例

(例题摘自：2010年注册会计师全国统一考试《税法》)

某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%(其余30%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期银行贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4-6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，供给取得的销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。(说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%)。

解答：

(一)扣除项目

1、取得土地使用权所支付的金额

应扣除的契税=6000×3%=180(万元)

应扣除的土地成本=(6000+180)×70%×80%=3460.8(万元)

2、房地产开发成本

应扣除的开发成本=5800×80%=4640(万元)

3、房地产开发费用

应扣除的开发费用=300×80%+(3460.8+4640)×5%=645.04(万元)

4、与转让房地产有关的税金

已缴纳的营业税=60×5%+14000×5%=703(万元)

已缴纳的城建税和教育费附加=3×(7%+3%)+700×(7%+3%)=70.3(万元)

5、其他扣除项目

加计扣除=(3460.8+4640)×20%=1620.16(万元)

(二)增值额应缴纳的土地增值税的增值额

14000-(700+70+3460.8+4640+645.04+1620.16)=2864(万元)

(三)增值率

增值率=2864÷11136×100%=25.72%

25.72% < 50%，适用级数1的30%的税率

(四)应缴纳的土地增值税

土地增值税税额=2864×30%-11136×0=859.2(万元)

参考文献：

[1]中国注册会计师协会.2011年度注册会计师全国统一考试辅导教材——税法[M].经济科学出版社，2011

[2]中华会计网校.2011年度注册会计师协会全国统一考试.税法应试指南[M].北京：人民出版社，2010