深圳:中国最贵的“样板间”

2007年，深圳人开始质疑，“谁被深圳抛弃?”这种质疑，缘于这座曾被称为“先锋城市”和中国“样板间”的城市里，耸立着贵房子。

深圳人或许连二手楼都买不起了，楼价上涨的推力来自中介公司，他们不但自己做炒家，也化身为炒家学院。

与“温州人一买一层，潮州人一买一栋”的传说不同，富过深圳人一倍的香港人有着更强的实力，一位房产经纪人在接待香港顾客时，听到的第一句话是“先买50套”。

深圳最大的竞争力就是拥有一大批富创新力的年轻人，但现在华为、腾讯员工的基本工资才五六千块，房价太高，将使得年轻人的生活压力越来越大。以前是深圳被谁抛弃，现在是我被深圳抛弃。

7月3日，黄昏，深圳湾口岸。一名中年男子站在深圳湾公路大桥新堤岸上，身后停满了长长一列的“粤B”牌私家车、电动单车和自行车，同他一样，把目光投向灯火香港的，是撑着后腰的孕妇。牵着宠物狗的师奶，握着拍照手机的年轻人和扶紧三脚架的摄影迷。

两天前，香港回归十周年庆祝日，深圳“西部通道”开启。这座中国最大的陆路口岸，推动深港融城一大步。

远望，是香港流浮山近海的一排排白色高楼，密集得像一堵城墙，灯火辉煌，回望蛇口近岸的楼盘，高空置率让灯光显得寥若晨星。

大桥下，那些囊中羞涩的深圳人开始担心，这座桥将吸引更多香港人来深置业，从而让高企的楼价雪上加霜。

2007年上半年，深圳房价惊现“深圳速度”，房价涨幅超50％，连续三个月居全国第一。关内新房很多突破2万元高位，在关外，宝中、龙华中心城、龙岗中心城、布吉、横岗中心城等区域的普通住宅房价先后破万，深圳整体新房均价高达14000元／平米。

2003年，深圳人对深圳的质疑是“深圳，你被谁抛弃”。2007年，深圳人开始质疑，“谁被深圳抛弃?”这种质疑，缘于这座曾被称为“先锋城市”和中国“样板间”里，耸立着贵房子。

10个月，用8万赚到45万

“在地产中介公司做两年以上的，都是炒家。我之前的那间公司，自区域经理以下全是。”江华(化名)是一家港资地产中介公司的物业顾问，自称是小炒家。

他的公司离深圳湾口岸不到十分钟车程，属于未来的楼市黄金地，“这边新开的楼盘多，很多客户都来了，我就跳到了这。”

“从去年8月到现在，10个月，我用手里的8万块赚到了45万。”白衬衫，黑长裤，30岁的江华一副典型的地产经纪打扮，他喜欢拿出地图，用“浪价”、“踩价”、“洗盘”、“打针”的暗语，以数字说话。

江华以前的一位经理是老手，他教他：“业主无情客无意”，你就当做是一盘生意，不要前怕狼，后怕虎，你大胆地去“搞单”嘛。做地产要狠，逼客户下订；要快，第一时间找到客户；要准，客户要朝南的你就绝不能找朝北的；要贴，客户到处看房，要跟紧一点。江华说，“快，狠，准，贴”是从香港传过来的地产秘诀。

11年前，19岁的江华高中毕业，从广东韶关来到深圳，之后读大专，在一家银行做职员，年薪5万多元，再之后，出来做生意结果赔了钱。两年前，他成为一名地产经纪人，“做这一行，来钱快。你别看地产公司门口停了好多车，那都是员工的。”

10个月，怎样用8万元赚到45万元?江华拿笔算起了账：去年8月，他买下第一套房，58平方米，总价36万，借了3万装修，再加手续费2万，总共是41万。住了半年后，今年1月18号，江华将房子转手，卖了52万，赚11万。一周后，他又花53万元买下另一套房，2月18号，一转手，成了63万元，赚10万，“如果现在卖，至少能赚20万。”尝到了甜头的他，在一个月前，花18万首付，买下一套105万的二手海景房，按市场价计，这套房子目前至少能给他带来24万元的收益。江华宁愿自己每个月花2000块租房，也不愿意入住海景房，“如果住了，就没有空钱了，我要让它钱生钱。”

炒家“海陆空”与“拉登”的黄金时代

“二手楼的房价80％的因素是中介公司抬起来的”，地产中介除了自己做炒家，也喜欢培养炒家，这样可以多交易几次，佣金就多一点。江华说，“海陆空”和“拉登”是深圳地产圈内流传甚广的两个神秘人物。

“海陆空”姓陆，此前的媒体报道称，他是一名职业炒家，从2003年到2007年，他从一个不起眼的小炒家发展成炒房联合坐庄的庄家之一，身家由不到10万迅速上升到上千万，而江华估计，其身家至少有1个亿。

“拉登”因为长得一口大胡子而得名，江华说，这个40岁的中年男子虽然身家有5000万，却开着一辆破车，还很小气，“打他的电话，必须要打他公司26******转505，然后呼叫转移到他手机上，这样接听免费。他们不用看房，你只需告诉他地段，几楼，大概价格，算一下，就说行吧。

快进快出是他们的作风，前海某楼盘是很好的例子，发展商给出50套让拉登包销，拉登说，给我30天，我找客户，他跟各个中介很熟，也好说话，赚的就是发展商的‘茶水费’。”

类似的炒家还有很多，江华说，他认识一个孟加拉人，普通话讲得非常好，“在我们电脑资料上显示，他的房子价值至少2000万，都是用来出租，不卖。如果你是业主，我拿你的电话在电脑里一搜，发现你有七八套房，或10几套，个别的有三四十套甚至上百套，你很可能就是炒家。”

炒家云集，不但抬高了房价，还导致了供需失衡和空置率加大，“如果晚上带你去看盘，入伙很久了，晚上开灯的没几家，有些入伙3年了，我在楼下看时，还是毛坯，连窗帘都没有，都空在那里。”

炒家引起了政府的重视。6月20日，深圳市市长闭门召开了一天的房地产形势座谈会，归结出房价飞涨的六大原因：土地稀缺；开发商囤房，居民购买力提升；新移民涌入；港人置业；调控滞后。

炒家是深圳房价高企的主力推手，这条“击鼓传花”的炒房食物链中，串起的是捂盘惜售的开发商，私募基金和地产中介公司，职业炒家，地产经纪人和银行客户经理。“在2006年置业者中，有超过三成的人在取得产权证后半年内转手，被市场视为短期炒房客。”深圳市社科院在《深圳蓝皮书中国深圳发展报告(2007)》中称。深圳中原地产总经理李耀智认为，今年深圳炒房客将从去年的10％增加到20％－30％，“很多客人明确告诉我们，买人后两三月就挂牌出手，价格升幅都在10％以上。”中原地产景田分行的一位邓姓物业顾问表示，现在炒家与住户的界限已经越来越不明晰，房价高企，原来的自住户也可能萌发投资冲动，原来的炒家只要25％的利润就敢炒，现在一套房子转手就赚100多万，何乐而不为?

港人入深与深人出逃

2011年大运会对深圳来说稍显遥远，7月

1日开通的“西部通道”，已足以让“深港一体化”、“深港无缝对接”，“两小时生活圈”成为热词，深港房价也在一夜间突然“接轨”。

与“温州人一买一层，潮州人一买一栋”的传说不同，富过深圳人一倍的香港人似乎有着更强劲的实力，一位房产经纪人在接待香港富婆时，听到的第一句话就是“先买50套”。

“目前，港澳台居民及外籍人士在深圳拥有的住房面积已达1296万平方米，占全市住房总面积的5.3％，占商品房登记总面积的10．4％，其中香港居民占绝大多数。”2007年的春季房交会上，深圳市国土资源和房产管理局在《全市住宅状况调查报告》中透露。

从2001年开始对港人内地置业进行调研的置业国际认为，深圳俨然成了港人工作生活的“第二城”，“7年来，最受港人欢迎的置业之地依次是深圳琳三角、广州、上海、北京”。港人置业，一直被媒体认为是推动深圳房价的重要因素，“深港房价接轨有概念炒作的成分，深圳房价短期上涨太快，政策面和技术面上都有调整要求。”中原地产深港研究中心总监张伟表示。

房地产交易中心往往是地产盛衰的晴雨表。

7月3日下午四点许，在福田区振华路的深圳市房地产权登记中心设计大厦登记点，可以看到2楼走道上的一张告示，似乎在记录曾经的喧嚣：为缓解工作压力，从6月13日起在福田区登记点开设2个窗口，每天受理100个左右业务文，每人限取1号，交文时房地产证号须与反面记录的证号一致，否则不予办理。房管局一名官员称，这是为了杜绝“黄牛党”炒号。

“深圳有个奇怪的现象，在媒体上，你看到的几乎都是外地而非本地的楼盘广告。”深圳御峰君融理财顾问投资总监苏武康说，当地报纸甚至还专门组织炒房团转战东莞、惠州及外省城市。

东莞、惠州的许多项目，几乎被深圳人“买断”，部分项目深圳人购买率达到了70％；但是每当夜幕降临，这些楼盘的亮灯率往往不到30％。某东莞项目营销负责人就称，突出项目的投资价值，是他们来深圳推广的主要目的，“让深圳人去我们那里住，还不现实。”

深圳人住珠三角，看似“遥不可及”，但却是未来的主流趋势。今年初，由深圳白领大山、小蔡、飞翔的梦在网上发起组建的“深圳购房砍价锄头联盟”，开始发挥团购的优势，目前，他们拥有1000多名会员，信息沟通主要是通过9个QQ群。“砍价锄头”中意的城市是临近深圳的东莞、惠州，人多力量大，所到楼盘，都有横幅欢迎，地产公司副总级人物前来接待。

“5+2(深圳5天，惠州2天)将成为深圳人未来的新休闲度假生活方式”，惠州光耀集团营销部总经理钟鼎轩乐观估计，越来越多受高房价挤压的公务员和白领阶层将会选择“逃离”深圳。

从“深圳，你被谁抛弃”到“谁被深圳抛弃”

6月12日，王石在参加“中英‘解决城市低收入人群住房问题’比较研究”活动时，就预测中国房地产泡沫两三年内会破，“不能年底交付的房子，设计的户型地价、建筑成本没有任何改变，房价却较年初增加了20％，这样做就是在透支品牌，当房地产泡沫破裂时，市场就会惩罚你。”王石说，“现在阿猫阿狗的房子都好卖，成了阿猫阿狗赚钱的时代。”到6月29日，王石在“2007-2008深圳万科战略发展推介会”上宣布，“精装修”将成万科房产新标志，他认为装修房有环保、节能的优势，还可避免三年装修期的噪音、灰尘影响，具有广泛的社会意义。2007年，万科装修房供应比例将达到推售规模的30％，2008年，该比例将达到80％甚至更高。“万科自喻为房地产的领跑者，但我们绝不做价格的领跑者”。

深圳御峰君融理财顾问投资总监苏武康道出他和身边朋友的一个担忧，“深圳房价涨的太快了，隐藏着很大的危机”，虚高的房价会进一步削弱深圳的竞争力，“以前是深圳你被谁抛弃，现在是我被深圳抛弃。”他认为，深圳最大的竞争力就是拥有一大批富创新力的年轻人，但现在华为腾讯员工的基本工资才五六千块，房价太高，将使得年轻人的生活压力越来越大。

苏武康发现，包括华为、富士康在内的许多企业，开始把生产基地向内地转移，“如果长期竞争力受损，这对深圳不是件好事。”

这座曾经肩负中国改革使命的“先锋”城市，中国地产的“样板间”，却生长出高房价的“顽症”。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也表示忧虑：“高房价会成为深圳吸引人才的制约因素。”

“极少主动干预市场”的深圳市政府终于决定，从7月3日起至2008年3月，由市国土、规划、工商、地税等13个部门联合行动，在全市范围内开展房地产市场专项检查和整治行动，打击哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售等违规违法行为，接踵而至的是12家开发商被吊销营业执照，58家企业被要求整改。

一个可喜的苗头是，为了防止炒房，7月1日，南山区星海名城六期“城中央”开盘仪式上，国土房管局派出近10人的队伍，对销售过程中的各环节进行监控和“盯梢”，以求监管前移，做到万无一失。但有知情人很快发现，7月6日，深圳房地产信息网的二手房栏目里，已经有4家地产中介了约12条“城中央”的出售信息，“统一开盘，现场监督，抽签买房，这个手段是比较好的。如果说监管这么严，还能让炒家钻空子，那就太可怕了。”

愤怒房子语录

“我败诉了，可是我没有办法。难道要让4口人住7平米的房子?”

――南京市白下区的卢先生一家挤在7平米的老房子里，为了结婚，他花3万元把22平方的公厕装修成新房，法院判其腾空厕所，恢复原样。

“要我们降价，就出公文来吧。”

――6月初，上海市房屋土地资源管理局对天价豪宅“汤臣一品”的开发建设及销售情况进行专项检查。汤臣集团主席徐枫表示，汤臣“不怕调查”，“汤臣一品”不会降价出售。

“现在阿猫阿狗的房子都好卖，是个阿猫阿狗赚钱的时代。”

――最近，王石在博客上解释“中国房地产泡沫可能会在两三年内破灭”的言论时这样写道。

“呆两天两宿了，看我这都成盲流了。”

――2005年，天津一位坐在塑料板凳上，穿着棉大衣的市民面对当地电视台镜头，从包裹里拿出棉被和食物说。连夜排队抢购经济适用房刻在许多中国人的记忆深处，这其中还包括开着宝马去买经济房的富人和倒号的黄牛党。

“手有一套房，心里就不慌。凡手头有点资源的人都在炒房。这在深圳是一个公开的秘密!”

――深圳美联物业门店经理小王表示，深圳人人都是炒房族。

“我刚开始在电话中听错了，以为是400元喝茶费，4万元茶水费，太离谱了!”

――深圳，开发商让购房者办“VIP”卡，交“茶水费”在深圳很普遍，“茶水费”收取最低为1万元，最高的则达20万元，普遍均在5万－8万元。

“公民的合法的私有财产不受侵犯。”

――今年三四月间，由于补偿金未能达成一致，重庆“最牛钉子户”杨武站在自家那幢突兀的两层小楼上，挥舞国旗，保卫私产。

“天亮不因鸡叫，房价不是开发商喊涨就涨。”

――华远房地产董事长任志强是出了名的“拧巴”，其惊人言有“房地产开发商只替富人建房”、“现在出现穷人区和富人区很正常”，到“房产品牌就应该是具有暴利的”、“房价降了，房地产开发商有权不盖房”，从“开发商公开成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大”，到“我们只是当丫环的，都是政府说了算”……近日，他又在《房价再涨十年又会怎样》的博客文章，把自己推到“风口浪尖”。

“北京小产权房为何卖了十年后才有‘风险’?”

――在建设部的尴尬“提示”和北京国土资源局的仓促“禁令”下，北京热销的小产权房被认为是隐藏风险的非法建筑，有媒体提出质疑，小产权房的出现并非一两年，为何直到今天才有风险提示和禁令。

“我们这儿楼盘环境不好，交通不便。房子质量也很一般，您去别处看看吧。”

――在南京的张先生发现，楼盘销售小姐不再急于推销楼盘，原来，飞涨的楼价已经让楼盘成为“皇帝的女儿”，“推客”、“捂盘”成了南京楼市的“售房经”。

“我们可以看到，国内房地产市场之所以问题多，正是这种金钱与权力的交易成了暴利的根源。”

――近日，易宪容在博客上写道。

“你不知道那种场面，好像买房子就像买白菜一样，去晚了还没得挑。”

――杭州的张先生从4月份开始四处挑房。5月底，杭州某楼盘开盘，张先生排队4小时才能进入售楼大厅挑选房源，可这个时候，自己中意的房源已经被人抢走了。

“楼盘开发成本只占房价20％，开发商能够拿到其中40％的利润，余下超过40％的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”

――近日，一位在珠三角、广西和云南多年从事楼盘开发的房地产开发商自曝中国房价的利益链。

(辑／何雄飞)