透视深圳房价冲击波

近期，深圳房价的大涨引来了市场各方关注的目光，这从一个侧面反映了中国房地产市场板块轮动的发展格局。因此，对于购房者来说无论是投资还是自住，都要树立起一种全局的观念和长线的思维方式，

深圳房价大涨成热点

在房地产市场，如果要讨论近期有什么热点，那深圳的房价肯定是会首当其冲的。近一段时间以来，深圳房价的大涨不仅让许多业内人士大跌眼镜，也使这座城市成了市场各方关注的焦点，而对此感触最深的，还是那些在这里打拼生活的都市人。叶小姐是位来深圳不久的公司白领，最近她“火气”不小，经常会与丈夫陈先生发生摩擦，原因就是年初买房时由于陈先生的犹豫不决，错失了机会，而现在的房价与年初相比，又上涨了很多，买房愈发困难了。

考虑到自己年龄已经不小，生儿育女已提上议事日程，从去年下半年开始叶小姐就不断找房，希望先买一套小居室暂时过渡。经过两三个月的考察，终于在今年年初看中一套位于龙岗区中城康桥花园内的一套67平方米的小两房，房东开价35万元，但陈先生认为房价要价过高，希望下降10000元，未得到房东的同意。此后的房价走势更让他们无法理解了，5个月以来，不断有中介推荐相同类型的房源，但房价一路上涨，从最初的35万元，一直飙升到现在的55万元。他们目前手头上只有10万元的存款，年初还可以支付首付款，而现在却不能了，购房梦基本破灭，“房价涨得这么快，我想当个‘房奴’都已不够格了。”叶小姐如此自嘲。

深圳二手房价劲涨只是当地房价整体快速上涨的一个缩影，根据搜房网的深圳二手房指数报告可以看出，在过去的5个月内，二手房指数从今年1月份的1624点上升到5月份的2031点，上升407点，增幅达25％；同时，二手房挂牌均价从今年1月份的9645元／平方米，涨至5月份的12063元／平方米，涨幅达25％，平均每个月上涨近500元／平方米。

而新盘市场同样也火热燎人，深圳5月份公布的全市商品房成交均价达到14223元／平方米，也就是说，在过去的5个月时间内，深圳房价暴涨52％，其势头之猛令人咂舌。一切看似突然但似乎又在情理之中，深圳房价在这样一个时刻走到了市场的前列，究竟是个什么样的信号，其背后又有哪些值得我们关注的动因呢?这也引发了记者进一步探究的兴趣。

“乖孩子”何以后发制人

如果细心观察房地产市场这几年来的走势我们可以发现，在上一波楼市的涨升中，与长三角地区火爆的行情相比，珠三角地区可以说是显得颇为平静，甚至被许多人认为是“无泡沫”或“低泡沫”，用“乖孩子”来形容可能也并不过分。2004年，广州人均收入16884元，与上海差不多，深圳人均收入高达27596元，应该说百姓的购房能力相当高，但在2005年一季度，广州、深圳商品房均价基本稳定在5660元／平方米、6037元／平方米水平，与温州的9278元／平方米、上海的8627元／平方米、杭州的7210元／平方米有相当距离。而现在深圳的房价早已今非昔比，尤其在2007年上半年更是出现了令人咋舌的涨升，那么，这种状况究竟是什么原因造成的呢?

首先不可忽略的因素是供需失衡，拉动深圳房价上涨的重要因素仍是其强大的购房需求，其中一个是港人在深置业人数逐渐增多，成为推动深圳房价不可忽视的因素。同时，深圳作为我国最早的开放城市，居民财富积累也是领先于其他城市。而深圳土地比之其他城市更显稀缺，规划的建设土地早已提前透支多年，未来可透支的土地也不多了。中国指数研究院华南区研究总监林建辉在接受记者采访时表示，自从春季以来，深圳市新建商品房的供应量很少，需求没有得到有效释放，因此造成目前飞涨的现象。数据统计显示，市场上新商品房供应量在减少。据了解，今年一季度，深圳市房地产投资规模明显下降，全市完成房地产开发投资86.25亿元，同比减少16.18％；商品房竣工面积同比下降15.44％，商品房销售面积同比减少1.62％。而深圳5月份房价与上月相比，涨幅达到22.86％，是近期涨幅最大的一个月。林建辉表示，深圳是一个移民城市，刚性需求一直比较旺盛。而与此同时，深港一体化的进程在不断推进，而两地房价存在不小价差，因此使得很多港籍人士前往深圳置业，这也造成了需求扩大。一边是供应减少，而另一边却是需求旺盛，其结果可想而知。

其次不可忽略的是各方参与炒作。房价出现异常上涨情形，投机者参与炒作起到了推波助澜的作用，而投机者的能量万万不能忽略，这在上海已经得到过验证。2004年中，上海实行新房网上销售，同时禁止期房转让，这在当年七、八月份造成了短暂的观望态势，但是在2004年底，上海房价出现报复性反弹，而在这段时间内，开发商每月不断提高楼价，卖房人不断加价，温州投资者也最为活跃。

记者了解到，目前深圳就与当年的上海情形有些类似，尤其是促成房价上涨的方式，是何等的相像。具体表现在投机者活跃，房产中介参与炒作，开发商不断提价。据深圳业内人士介绍，目前深圳二手房中介公司整体进入极度亢奋状态，“就跟以前搞传销时的情形差不多。”一位不愿透露具体姓名的人士如此形容。很多中介公司门店都开始展开业务大比拼，因此不断发生中介忽悠上下家、推高房价的情形。中介公司的推波助澜，间接使得房价不断上涨，因为二手房很容易卖出高价，对此，广州地产专家韩世同分析认为，某个小区内只要出现一套高价房，其标杆作用会立即体现出来，而且其后会有大量的人跟着提价，这就会造成房价不断上涨。

投资者横行是目前深圳房地产市场一个真实写照。据深圳当地的业内人士介绍，倒卖房号、排队抢购、期房转让等情形在深圳十分普遍。林建辉表示，由于近期房价不断上涨，投资者转手就能获得利润，因此目前深圳投资房产之风盛行。深圳社会科学院近日公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》表明，从商品房转手时间分析，领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31％。

上涨势头能否得到延续

深圳的房价成了全国的“领头羊”之后，其未来的进一步走向也就成了大家关注的焦点。目前深圳成交均价已经达到14223元／平方米，这已是国内商品房均价的最高点。但深圳房价与对岸的香港相比，还有不小的差距，那么这是不是意味着深圳的房价就会以香港为目标，而一路涨上去了呢?

韩世同表示，如果深圳土地供应量没有跟上市场需求，房价肯定还会上涨。在他看来，深圳常住人口已经超过千万大关，由此形成的刚性需求一直持续存在，而目前的矛盾是土地供应没有跟上市场需求，这将对市

场形成巨大的压力。他注意到，随着深圳住宅开发用地连续多年的供应量不足，以及新房供应量的逐渐减少，造成“抢房”现象，促使房价高速上涨。“如果这种供需矛盾在短时间内不得到解决，那么深圳房价还会持续上涨。”他做出这样的判断。

林建辉也表示，由于此前增加土地供应量的不足，因此在近期，深圳房价涨势难以得到遏制。“即使是现在马上增加土地供应，也不足以缓解当前的矛盾，”深圳某业内人士如此评价说。

据了解，深圳市政府曾在此前出台了一系列举措平抑房价，如今年深圳市新增普通商品住房用地125公顷，同时落实所有项目必须达到套型建筑面积90平方米以内的住房所占比例不少于70％的要求；“十一五”期间建设政策性住房14万套，建筑面积770万平方米，并计划主要通过多种渠道来推进政策性住房建设；公布房地产市场十大整治措施，对房地产企业虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作哄抬房价、扰乱市场秩序的行为从严查处。但是从实际情形来看，并没有起到多大的效果。

有业内人士分析认为，深圳未来强势横盘的可能性较大。深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺在接受媒体采访时表示，目前深圳房地产已有泡沫，但依照国外经验，这个上升势头还将继续，并在一至两年后达到顶峰，然后出现拐点。而他的观点也得到了不少业内人士的认同，韩世同表示，深圳房价在未来一段时间内不会停止上涨。

不过与此同时有一个现象也值得我们重视，那就是最近深圳租金升幅的水平远远低于房价的升幅。从2005年开始，深圳的租金回报率大概每年是7％～8％的水平，而从最近的数据我们可以看到，房价升幅已大于租金升幅，租金的回报率跌至3％～4％，这个现象值得关注。由于房价一直看涨，吸引了很多投资者进入房地产，但与此同时租售比的变化也会压缩楼市未来的投资空间，从而使房价的涨幅得到抑制。

冲击波会否向外蔓延

深圳房价的大涨是一个冲击波，其意义已经并不局限在深圳这座城市本身，人们更为关心的是它对珠三角乃至整个中国房地产市场的影响。比如现在随着深圳房价飙升，而广州、上海、北京等地的房价也出现了不断上涨的局面，尤其是经历了一年多盘整阶段的上海楼市，近期也已“热启动”，这是不是受到深圳的影响了呢?

不过专家对此分析认为，广州受到深圳影响的可能性最大，而北京、上海房地产市场则与深圳房价的上涨关联度不大。据搜房网中国指数研究院华南分院分析师周瑞蓉介绍，广州的房价最近也一直在上涨。“这肯定是受到了深圳的影响。”她如此表示。韩世同也表示，此前广州市中心的部分高价盘销售进度不太理想，但是近期突然涌进不少深圳淘房客，使得这些高价盘销售状况有所改善。他说：“深圳购房者在广州表现得很豪爽，下单很快，毫不犹豫，这就跟当年温州人在上海买房的情形一样。”

正是两地存在不小的价差，广州的房价在近期也表现出不小的涨幅，据周瑞蓉介绍，在今年上半年，广州每个月的房价上涨速度基本维持在5％左右，越秀、天河、珠海等区域内的均价已经超过万元大关。不过，专家分析认为，广州房价不会出现暴涨情形，最为主要的原因就是这里的供应量相对来说要充足得多，如下半年供应量估计至少要超过400万平方米。

上海的房价已经启动，近期也出现了量跌价升的迹象。但专家表示，这与深圳房价上涨没有多大的关系。上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭表示，上海房价上涨主要是由于以下几个原因造成的：首先是由于经历宏观调控之后，2005年、2006年连续两年的震荡、盘整，压抑的需求得到释放，在没有重大调控措施出台前提下，房价势必反弹。其次是股市的作用，目前陆续有投资股市的人获利之后回归到楼市，规避投资风险，而且其置业的愿望非常强烈。此外还有一些投资成分在里面，人民币持续升值，对外资的诱惑相当大，因此外资以隐蔽的方式进入上海，只要人民币升值，相应地资产价格就会上涨。

而北京的业内人士也认为，深圳房价上涨不会影响到北京的房价。据北京链家地产市场研究部主任王志伟表示，目前北京房地产市场本身就有不少利好在支撑，如奥运会。同时，今年上半年供应量也并不充裕，与去年同期相比下降了四成左右，因此今年上半年北京房价走势也一直比较强硬，就二手房方面来看，今年上半年房价同比涨幅达到33％左右。“最多能够影响到北京购房者的心理预期。”王志伟如此认为。

其实文章写到这里我们倒是可以得出这样一个结论，深圳房价的大涨也从一个侧面反映了这样一个事实，那就是在中国房地产市场正处在一个长期的发展周期中，各地楼市呈现出一种明显的板块轮动的格局，其中以环渤海、长三角、珠三角为三大发展轴心，接下来是其他二线城市和三线城市。回顾这几年市场发展的历程，我们可以发现这样清晰的脉络，首先以北京等城市作为启动的引擎，接下来是长三角地区房价的快速上涨，其后环渤海地区继续跟进，而现在珠三角地区又走到了市场的前列，而在这一过程中，还伴随着不少二、三线城市房价的突发性“暴涨”。从未来发展看，中国房地产市场这种发展的格局还会继续延续下去，而对于购房者来说无论是投资还是自住，都要树立一种全局的观念，一方面对房价的短期大涨保持冷静，不要有恐慌的心态；另外一方面也要把握住楼市发展的长线思维，对于不少有潜力的区域也可多加比较和关注。