经济适用房管理模式现状浅析

摘要：住房问题一直是关系国计民生的大事，老百姓能否安居就在于此。因此各种各样的住房形式就随之出现了，如商品房、定向安居房、经济适用房、廉租房等等。尽管存在这么多的住房形式，但就我国的现状国情来说，应该提倡经济适用房这种住房形式，这也是在2010年初，政府工作报告中大力提倡的，在各地区这种形式也是在实际运作的，但由于各地区的发展状况、地区管理水平不同，存在差异，这种形式仍存在这样那样的问题。本文就这些问题展开，寻求一个适合、规范、切实可行的管理方法，来对该形式加以推广应用。

关键词：经济适用房、管理模式

中图分类号： TU113.5+41文章标识码：A文章编号：

引言：

住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。随着住房制度改革的深入推进，住房市场化进程的加快，住房消费成为居民消费热点，居民居住条件、居住环境有了较大改善。由于中低收入家庭难以买得起市场高价商品房，居民住房问题就不可能完全依靠市场去解决。因此，建立包括经济适用住房在内的住房保障体系，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是政府义不容辞的重要职责所在。

建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上基本住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，促进社会和谐具有重要意义。

但在我国积极推进经济适用住房建设和改革,努力适应市场经济发展形式下,仍存在投资缺口大、建设任务重、供需矛盾突出、管理方式方法等这样或那样的问题。 结合我国当前经济适用住房工程建设存在的各种问题及实际管理情况,在分析工程管理现状的基础上,对如何提高我国经济适用住房工程建设管理水平进行了有益的探讨,以期提高工程建设的投资效益。

一、经济适用房建设项目管理模式现状及存在问题

1、目前我国经适房建设项目管理运作模式

各地开展经适房建设项目管理，已基本形成三种不同的模式，以政府为主导，以社会为主导和界于二者之间的模式。

1组建政府专业管理机构+市场竞争代建模式

由政府组建建设项目代建中心，将政府全额或部分直接投资的党政机关，科、教、文、卫、体等社会事业建设项目由政府授权，委托代建中心进行市场竞争选定实质建设管理代建公司的模式。

1.2纯市场竞争代建模式

由政府设立准入条件，按市场竞争规则，批准若干具有较强经济和技术实力，有良好建设管理业绩并可承担投资风险的项目管理公司参与项目代建的竞争，由政府通过公开招标择优选取。

1.3管理运作模式的分析比较

1.3.1组建政府专业管理机构+市场竞争代建模式

优点：（1）由政府机构的身份出现，方便协调建设中的各种问题；

（2）政府对该机构方便监督与管理，一些合理的变更易于实现；

（3）政府意愿可以较好的通过项目代建单位实施；

（4）因为通过市场化运作，代建单位的积极性较高；

（5）有利于代建方严格控制资金使用。

缺点：（1）要新设机构，增加政府财政支出；

（2）对超概算及建设中资金节约的意愿不强；

（3）如果项目过多，会导致管理力度和水平的下降。

（4）具有垄断性，不利于竞争；

（5）合同的约束力不强。

1.3.2纯市场竞争代建模式优点：（1）可以引入竞争，提高项目管理公司的专业化水平，与国际接轨；

（2）可以降低投资，节约资金。缺点：（1）政府在监督上强度不大，并要求有较强的专业技术能力；

（2）一些使用单位合理的变更通过行政审批手段较难实现。

2、存在问题

2.1组建政府专业管理机构+市场竞争代建模式

经济适用房项目的实际投资管理方大多数是政府相关部门，这也是其性质所决定的，但在我国政府部门不能直接参与建设，必须由政府部门通过招投标的形式选定代建管理单位，实际运作其项目。但由于某种原因以及一些利益的驱使，政府不愿实际放权给通过市场机制选定的代建管理单位，因此，政府内相关部门成立实体公司与代建管理单位共同开发建设经济适用房项目。

1、代建模式下的垫资开发

政府自己组建的代建中心通过招投标选定的代建管理公司，签订代建管理合同，这种模式下虽然有代建管理公司，但实际的决定权仍然在政府部门，对外签订的合同都是同政府授权的公司签订，其相关合同的费用却由代建管理公司垫付，依照其同政府授权公司的代建管理合同，按照付款节点支付代建管理公司的工程款。

这种形式实际就是垫资的承发包模式，这是国家明令禁止的，同时这种模式对实际的开发主体也是不利的，由于工程款是代建公司直接支付给总承包单位的，不利于对工程总体造价的控制，易造成实际开发主体不能管理总承包单位，架空实际开发主体的情况且代建单位易同总承包施工单位串通作假，造成超概算，质量不保证的情况。

代建模式下的垫资开发流程

2、以其子公司名义下的垫资开发

政府毕竟是行政部门，没有企业实体的经济实力，因此对经济适用房项目的开发建设必选用一些融资方式，甚至是垫资施工的方式来进行。

首先，政府自己成立其开发公司（总公司），同时通过项目议定有实力的开发建设公司签订相关的协议后，使其成为子公司，对外签订合同都是以其子公司的名义签订。这些开发公司按照最初同总公司签订的回购协议进行工程项目建设，同时收回相关的建设工程款。

这种形式实际也是垫资承发包模式，除含有上文提到的缺点外，同时增加总公司的相关风险。开发公司以其子公司的名义签订相关的合同，易造成开发公司不承担任何风险，如进度

质量及成本的风险，以及入住后工程保修的风险，风险加大，管理失控。

以其子公司名义下的垫资开发流程

3、合作开发模式下的垫资开发

政府成立自己的开发公司，其开发公司同其他开发公司签订合作协议，工程款由其他开发公司支付。合同主体为政府自己的开发公司，按照付款节点支付其他开发公司的回购款。

这种模式包含了以上两种模式的缺点，实际支付工程款主体为其他开发公司，政府的开发公司不能参与项目的管理之中，施工单位只服从其他开发公司的相关指令；对外，政府的开发公司承担工程项目的所有风险。

合作开发模式下的垫资开发流程

二、经济适用房建设项目建设管理建议

1、创新经适房开发模式

创新经适房开发模式

这种模式既缓解了完全由政府建设的经济压力，且在开发建设中政府部门仍然只起到行政管理职能的作用，未出现相关的违规操作，同时叫经适房项目的建设完全实现了市场化运作机制，避免一些政府官员利用 职权，贪污、腐败的现象的产生，真正做到政企分家，市场竞争。

开发管理公司也在其监管与控制的前提下，规范的完成整个开发过程，同时由于是经适房项目，政府给予相关的政策扶持，也使得整个开发建设过程得以顺畅进行，同时，不必担心所开发的房屋市场销量问题，可以做到企业、政府双赢、双收益的效果。

2、创新融资模式

国家出台相关就经济适用房融资办法，叫政府既为实体开发单位，就应有相关的经济支持，可利用民间及银行资本进行经适房的开发建设。

3、采用行政方法

严格按照相关法律、法规执行，杜绝变相垫资开发形式的产生及出现，加大管理力度。