浅谈搞好商业地产项目设计的体会

摘要：商业地产项目设计管理是将项目开发的理念及意图，项目策划的要求，通过调研所确定的市场需求以及开发商对项目开发的投资成本、进度、质量等诸多要求通过专业设计人员的设计，以图纸、文字说明、概算等表现形式确定下来，为后续的工程实施工作确立一个科学、严密、详细、清晰的书面依据。可见，商业地产开发项目设计的科学性、合理性和经济性，对项目成本起着关键性的作用。

关键词：商业地产；项目；设计；管理

1.引言

商业地产项目要降低产品造价，就必须重视设计工作，从投资形成之初就应该进行严格控制。据有关资料统计，设计阶段对商业地产项目投资有较大的影响，初步设计阶段对投资的影响可能性达 60%-90%。可见，商业地产开发项目设计的科学性、合理性和经济性，对项目成本起着关键性的作用。

2.商业地产设计的特点

从产品本身来说，商业经营的业态多种多样，从消费需求划分就有购物、休闲、娱乐、餐饮、健身、演艺等，传统商业主要指零售业，国家标准《零售业态分类》（GB/T18106-2004）根据经营方式、商品结构、服务功能等划分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类，具体包括食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物17种零售业态。由此不同的业态对商业地产有不同的要求，即使相同的业态也有可能根据商家经营定位思路的不同而有差异，甚至同一个商家根据大环境的差异也会对不同地点的商业地产提出区别要求。也就是说商业地产产品还不能形成具有指导意义的开发标准，不能够实现按照标准生产产品就能适应市场需求的局面。地产开发商或者按照一种模糊标准打造商业产品，或者按照签约商家的要求量身订造，都会对开发行为形成一定的限制和风险。

3.提高商业地产项目设计管理工作的体会

3.1收集基础信息，开展统筹整体设计

与住宅开发中的底商或配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。作为设计的组织管理工作，积极的作法则应该是搜集各类商户的技术需求，根据策划定位，把潜在的商户分门别类，对其技术条款逐一类比，由此得出这一类业态的通用技术标准。在这个过程中，设计对招商信息反馈的及时性极为重要，做好这一环节，可以使后续工作朝向更合理、更经济的轨道上良性发展。

3.2专业的设计，要与其他专业很好合作

虽然目前商业地产开发形势火热，但众多Shopping Mall项目搁浅的事实也反应出此类项目操作中有很大失误，最主要的原因是对大型商业项目的高度专业化要求认识不够。开发商自说自话的招商材料，与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。此外，专业公司的指导是规划设计出一个达到商家专业使用要求的商业设施的保证。在大型商业的平面设计中，各部分功能都有严格的要求，如主力超市每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求，大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求。而如何将大量商铺区的平面灵活组织，化整为零利用于出售，同时又可化零为整，利于整体出租和管理，也是设计需要解决的问题。？

商业建筑是一个非常活跃、时尚的建筑类型，要求设计师除了具有丰富的经验与综合的设计能力以外，更要有敏锐地把握市场动态并与开发商、策划机构及销售公司之间密切合作的能力，及时将市场需求融汇到规划设计中。

3.3设计注意体现功能、空间的人性化

从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境，是商业项目的特殊要求。同时，业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。不同于普通独立的商业建筑，如百货商场、超市等，大型商业地产项目中各部分功能空间在平面布局、竖向交通、安全疏散、人流组织等方面很容易出现交叉干扰、结构混乱的情况。而且不同功能模块在空间尺度等方面也差异巨大，对结构、设备等技术要求更高。一些先进的结构、设备技术的采用也需要建筑设计师和国外专业化公司之间紧密的配合，如大跨度空间体系、钢结构体系、生态智能设备体系以及先进的防火疏散体系等在大型商业地产项目中往往是必须重点研究的技术核心。甚至某些技术难点部位不能简单照搬国外的实例，而应根据国内实际情况专门研究并制定技术解决方案。商业地产项目中，不同的功能空间有相当严格的技术要求，如电影院需要大空间以及适当倾斜的阶梯式观众席，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。某些大型超市对每层面积、柱网尺寸、层高等也都有自身独特的要求，所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。如某些商业地产项目进行招商时发现，其地段、规模等均对大型超市具有相当的吸引力，但其柱网、层高方面虽适合普通商业的需要，却与大型超市的要求有较大差距，最后双方的合作不能成功。

3.4设计应特别重视建筑的艺术处理

？？？ 随着时代的进步，商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、运动等多方面发展，从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。这也要求其建筑设计无论在空间效果还是立面造型等方面均应适应这种全新的体验式消费模式。商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在创造体验式消费场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理。这里的建筑艺术，不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。它有历史和文脉的延续性以及时代的前瞻性，直接对人们的心理、生理施加影响，对于传播新的物质文明和精神文明起着能动作用。人类创造建筑，同时建筑又影响人类，对于大型商业地产项目而言，应成为矗立在当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。

4.结束语

建筑设计、空间设计、设计管理，都应从后期招商、经营的角度考虑，规划设计对商业地产的成功有哪些关键性因素；当面对商业运营与建筑设计之间产生的一些不可调和的矛盾时。仅从商业设施的运营与使用出发而确定的功能流程和空间布局，会影响到建筑结构及造型的技术合理性，甚至会产生关系到建筑物能否成立的问题。因此，在商业地产项目设计中，一方面要追求技术的进步、重视对新型结构形式以及技术设备的研究和探索，以适应更新的商业业态的使用要求；另一方面在进行业态规划和商业空间布局的同时，应充分考虑技术实现的可能性。