一季度房地产市场运行分析及二季度预测

2013年一季度，房地产开发投资和在建规模增幅低位回升，新开工和购置土地活动景气仍低迷；企业资金来源持续好转，一线城市房地产开发先行指标景气明显回升；销售增长强劲，一二三线城市商品房销售全面回暖；地价继续上涨，房价快速反弹。预计二季度70大中城市住房价格将保持稳中有升态势，房价涨幅减小，一二线城市房价上涨压力大于三四线城市。

一、一季度房地产市场运行特征

（一）投资和在建规模增幅低位回升，新开工和购置土地活动景气仍低迷

2013年一季度，房地产开发投资和房屋施工面积增幅高于上季度，低于去年同期。其中，房地产开发完成投资13132.6万元，同比增长20.2%，增幅比去年同期减少3个百分点，但比上季度增加约2个百分点；房屋施工面积478950万平方米，同比增长17%，增幅比去年同期减少8个百分点，但比上季度增加约15个百分点。40重点城市开发投资增幅与全国平均水平相当，在建规模增幅则低于全国平均水平大约4个百分点。

一季度，房地产企业购置土地面积和房屋新开工面积仍持续去年以来的负增长状态。其中，购置土地面积为6133.7万平方米，同比减少22%，降幅比去年同期增加18个百分点，比上季度降幅增加20个百分点。自2011年三季度以来，企业购置土地面积已经连续7个季度负增长。一季度，房屋新开工面积38873万平方米，同比减少2.7%，相比去年同期和上季度增幅减少约3个百分点。房屋新开工面积自2011年四季度连续6个季度基本保持负增长形势。

（二）企业资金来源持续好转，一线城市房地产开发先行指标景气明显回升

2013年一季度，房地产开发企业本年新增房地产开发资金来源增长29.3%，增幅比去年同期增加21个百分点。企业资金来源的好转主要源于销售回款快速增加。其中，定金及预收款同比增加62%，增幅比去年同期增加71个百分点；个人按揭贷款同比增加61%，增幅增加66个百分点。

一线城市土地购置活动景气大幅回升。2013年一季度，一线城市房地产企业购置土地面积同比增加151.4%；二线城市和三线城市土地购置面积仍表现为负增长，分别同比减少8.5%和16.1%，其中，二线城市减幅比去年同期缩小1.1个百分点，土地购置活动景气小幅回升，三线城市减幅则比去年同期扩大133.2个百分点，土地购置活动景气继续回落。

一线城市房屋新开工面积同比变化由负转正。2013年一季度，一线城市和二线城市房屋新开工面积分别同比增加2.1%和0.9%，三线城市房屋新开工面积同比减少9.9%。一线城市房屋新开工面积同比变化由负转正，增幅比去年同期高17.2个百分点；二三线城市房屋新开工面积增幅分别比去年同期低3.2个百分点和50.5个百分点，三线城市增幅回落较大。

（三）销售增长强劲，一二三线城市商品房销售全面回暖

2013年一季度，房地产开发房屋销售面积20898万平方米，同比增加37.1%，增幅比去年同期增幅增加51个百分点，比上季度增幅增加26个百分点。其中，房地产开发住宅销售面积为18901万平方米，同比增加41.2%，增幅比去年同期增加57个百分点，比上季度增幅增加29个百分点；办公楼销售面积同比增加19.7%，增幅比去年同期增加7.8个百分点，比上季度增幅减少10个百分点；商业用房销售面积同比增加1.4%，增幅比去年同期减少4.5个百分点，比上季度增幅增加4个百分点。房地产开发住宅销售增长强劲。

一二三线城市商品房销售全面回暖，一线城市增幅最大。2013年一季度，一线城市、二线城市和三线城市商品房销售面积分别同比增加62.3%、36.9%和54.2%，增幅分别比去年同期增加83.0个百分点、50.2个百分点和64.8个百分点，分别比去年全年增加47.7个百分点、30.5个百分点和46.8个百分点。受20%交易所得税的影响，3月份多数城市二手房成交量接近或超过历史最高水平。

（四）地价继续上涨，房价快速反弹

2013年一季度，全国主要监测城市综合地价环比上涨1.47%，涨幅比上季度增加0.35个百分点，地价涨幅连续第3个季度增加。其中，商业、居住、工业用地分别环比上涨2.07%、1.77%、0.86%，商业综合地价涨幅最高。

2013年1—3月各月份，70大中城市新建住宅价格环比分别上涨0.5%、1%、1%，二手住宅价格环比分别上涨0.2%、0.5%、0.5%；70大中城市新建住宅价格同比平均涨幅分别为0.9%、1.8%、3.1%，二手住宅价格同比平均涨幅分别为0.2%、0.7%、1.3%。相比去年各月，无论同比还是环比，房价涨幅均出现明显增加，显示房价短期呈现反弹形势。其中，新建住房价格上涨幅度高于二手住房价格上涨幅度，中小户型住宅价格涨幅高于大户型住宅价格涨幅。

一二三线城市住房价格呈现普涨，一线城市房价涨幅明显快于二三线城市且差距逐步扩大。3月份，70大中城市中仅温州新建住房价格为环比下降。

二、二季度房地产市场形势预测

（一）宏观经济的复苏和宏观政策的稳定为房地产市场的景气回升提供了支持

房地产市场景气回升的背景是宏观经济复苏和物价稳定。一季度，中央继续坚持稳中求进的工作总基调，以提高经济增长质量和效益为中心，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体平稳。国内生产总值同比增长7.7%，延续了去年三季度以来的复苏态势，增幅略低于上季度7.9%增长幅度。一季度物价稳定，居民消费价格涨幅回落，CPI为2.4%，比上年同期回落1.4个百分点，比上年全年回落0.2个百分点。一季度货币供应增长加快。3月末，广义货币（M2）余额103.61万亿元，同比增长15.7%，增速比上年末加快1.9个百分点。

经济的平稳增长和宏观政策的稳定，为房地产市场的景气回升提供了支持。年初以来，房地产市场交易量大幅增加，价格持续上涨，市场全面回暖，企业预期向好，一线城市企业投资意愿明显回升。

（二）房地产调控政策加码

2月26日，国务院下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（“国五条”），与2010年以来的调控政策相比，“国五条”在房价调控目标的制定、房地产市场限购限贷政策等方面再次加码。如要求各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布；限购区域应覆盖城市全部行政区域；对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

2月份以来，昆山、东莞、金华、武汉、长沙等城市，以提高公积金贷款门槛或下调公积金贷款额度等形式，收紧住房公积金政策。

（三）预计二季度房价稳中有升

短期看，“国五条”的出台必定会对房地产市场走势产生影响。3月份大量城市二手房交易量激增，集中释放了市场需求，预计二季度二手房交易量将会下降。

新房市场中，一线城市和二线城市的房屋库存压力减小。北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、重庆、武汉、福州、苏州、泉州、九江14个城市商品住宅存货量统计数据显示，除深圳、武汉、天津、泉州、九江5个城市商品住宅存货量比去年同期增加，其余城市库存量均出现不同程度的减少。另外，去年三季度以来，新房市场销售的持续增长，大大缓解了企业资金压力。在这样的市场条件下，住房价格难以下降。

地方在落实“国五条”调控政策中，除北京外多数城市将房价调控目标与不高于收入和经济增长相联系，预计在房价调控政策的影响下，新房价格亦难以较快上涨。

综上所述，预计二季度70大中城市住房价格将保持稳中有升态势，房价涨幅减小，一二线城市房价上涨压力大于三四线城市。

（作者单位：国家发展改革委投资所）