实施保障性安居工程何以能稳定房价

今年“两会”上，温总理在政府工作报告中把大规模实施保障性安居工程作为稳定房价四项措施中的第一条，可以说是颇有深意。实施保障性安居工程何以能稳定房价?把这个问题理清了，对各地基层政府加快建设保障性安居工程将起到积极的推动作用。

首先，实施保障性安居工程有助于打破高房价预期。房价为何涨、为何越涨越快?一开始，大家都认为是成本在涨，所以房价顺理成章跟着涨。2003和2004年，当水泥、钢铁、土地价格与房价同时大涨时，这种观点成为主流。但很快大家就发现了“成本说”的软肋，一是成本的上涨速度远远滞后于房价的上涨速度；二是低价拿地的项目，房屋的售价并不比那些高价拿地的项目低。接着，又有人提出了“供求关系说”，认为中国人多地少，房子是稀缺品，所以长期来看一定升值。这个说法也不完全准确，以稀缺性而论，石油也是稀缺品，然而油价能从接近150美元一桶降到约70美元一桶，房价却为何只见涨不见跌?国土资源部的数据显示，开发商手中未完成开发的土地还有1.7亿平方米，市场根本不存在所谓“地荒”的问题，可见“人多地少”说也站不住脚。那么究竟为什么房价上涨越快，市场追高的趋势愈发明显?这说明在成本上涨和供不应求之外，还有一个非常重要的原因在推动房价持续上涨――那就是市场预期。开发商预期老百姓由于“安居乐业”的传统思维对房产有着几乎“刚性”的需求；地方政府预期房价的波动可能对经济发展造成不利影响，因而对出台平抑房价政策持审慎态度；老百姓预期今天不买房子，明天房价会涨得更高，况且在买和卖之间尚有利益可图，投资房产一本万利。这几方的预期集中到一起，结果是共同推动房价不断上涨。温总理提出要大规模实施保障性安居工程，可谓击中了高房价预期的要害，对房产商来说，意味着高价商品房需求不再那么“刚性”；对地方政府来说，中央已释放了明确的信号，今后的政策导向将由单纯的经济发展转向社会公平和社会共享，为平抑房价将不惜牺牲GDP和财政收入；对老百姓而言，保障房源的大规模增加使平价购房成为可能，也使投资房产的风险加大，两相权衡，对高价商品房的需求减弱，最终必将推动房价回归正常水平。

其次，实施保障性安居工程提供了一种调整利益分配模式、对冲房价上涨的机制。房价越高，购房越难，现实存在的看似简单的关系，其实并无逻辑上的必然性。举个例子，近年来，随着越来越多的亚洲人涌到澳洲去留学，导致澳洲学校学费水涨船高，但奇怪的是澳洲本地人对教育的“高收费”几乎没有什么意见。这是因为高收费是市场价，澳洲本地人无一例外地享有可观的逐年增加的教育补贴。市场和保障并行，市场价越高，保障力度越大，换句话说，老百姓从市场旺盛中获得的回报也越高。由此引申开来，高房价同样并不必然导致购房难，问题在于，我们缺乏可靠的利益返还机制能够对冲房价上涨的影响。在当前现实中，地方政府对将房地产市场上的获益拿来进行住房保障的积极性并不高，大部分被投入到修路架桥等城市基础设施建设上，而环境的改善又进一步助推了房价的上涨。大规模实施保障性安居工程意味着政府将来自房地产市场的收益更大力度地返还给普通老百姓特别是中、低收入群众，这种保障机制建立了中、低收入人群购房能力与房价上涨之间的对应关系，房价越高，中、低收入人群的购房能力越强，那么，高房价就不会成为众矢之的。

综上所述，温总理“大规模实施保障性安居工程”提得十分及时和必要。贯彻落实温总理要求，止住房价上升势头，笔者认为关键还在于“大规模”三字上，当前应尽快建立“三个三分之一”的机制，即新增供地的三分之一用来建设保障房；土地出让收益的三分之一用来建立初次购房者购房基金，专项支持初次购房者购房；涉房税收与住房公积金增值的三分之一用来购置廉租房和公共租赁房，为暂时买不起房的居民提供相对稳定的过渡环境。在此基础上如能早日出台《住房保障法》，以法律的形式保障公民享有基本的住房权益，那么中国百姓摆脱高房价的阴影、实现“住有所居”之梦必定指日可期。