浅析信托工具在保障性住房建设融资的运用

摘 要：解决住房保障是一个重大民生工程，建设保障性住房，政府责无旁贷。现在造成房地产市场失去控制的一个关键原因即为没能充分发挥保障房制度的保障作用。从我国实际状况出发，《中华人民共和国信托法》以及《公司法》已经在中国执行若过年，很有可能构建保障性房地产信托体系，其中含有保障性住房信托融资的设立以及保障性住房土地信托的设立。本文首先分析了2010年我国保障性住房资金需求，然后对信托工具在保障性住房建设融资的运用进行了探讨。

关键词：信托工具；保障性住房；资金需求；运用

分析2010年保障房的建设情况，二十八个试点城市的公积金贷款、中央财政拨款以及土地出让金是其主要的资金来源。由此可知，如果只是依靠财政资金的力量远远不够，必须要寻找新的保障性住房资金的融资渠道。

一、2010年我国保障性住房资金需求分析

（一）全国层面。根据2009年中央财政预算和之后的追加支出比例的基础上，能够大概估算出将有1000亿元的资金被中央财政拨出用于建设保障房。考虑2010年的地产调控对地方政府土地出让收入的负面影响，假如比2009年的1.59亿元降低百分之二十，则可达到1.3万亿元的土地出让收入，同时会带来保障性住房资金1300亿元，2010年的公积增值收益将会为廉租房款项补充大概400亿元。由此可以估测，2010年建设保障性住房的建设资金缺口大概为2032亿元。 （二）地方层面。根据2010年各主要城市建设计划和各类政策支持资金力度，对各主要城市资金需求及缺口进行估算，并结合各地网上公开信息，对保障性住房资金需求及缺口总结如表1所示：

二、信托工具在保障性住房建设融资的运用

（一）建立保障性用房土地信托。对中国的土地公有制的基本制度进行充分借鉴，使用权的公开竞得程序是得到经营性土地经营以及开发的必经之路，但是作为一种具有“准经营性”特征的公共产品，保障性住房的属性为经营性与公益性相结合。假如挂牌出让经营权的模式被保障性住房土地选取，那么要遏制传递商品房市场价格的作用就非常困难，这样就会将保障性住房价格提高到变相的商品房价格，从而没有了保障的作用；假如政府直接将保障性住房土地划分给开发企业，因为经营性是保障性住房所特有的，则违背了现在实行的土地出让制度。所以，必须设立一种脱离现有商业用地使用制度的保障性土地使用制度。然而设立的此制度不可以违背现存的土地法规以及土地所有制，这样折中的有效解决方式即为信托方式。简而言之，作为一类法律制度的安排，信托有着分离资产收益权以及所有权的最大特征。所以，在信托这一最大特征的基础上，使得保障性住房土地信托得以设立，也就是政府将专项信托应用在保障性用房土地上，政府依旧保留土地所有权。然而要明确规定土地使用的具体范围，在按照信托的法律程序确立土地的收益权以后，在政府那里转移出土地收益权，即转让一次土地使用权，也就是由政府转让保障性住房土地的收益权，则在信托机构的证券化模式的作用下，实现此权益的融资。此为现在基于国家土地制度较为满足规定要求，不但作为一种使用转让方式，同时也是能够解决融资问题的方法。

（二）设立保障性住房信托基金。中国的证券市场已经颇具规模以及容量，同时也在一定程度上发展了证券投资基金与产业投资基金。现在已经有初步条件良好的房地产投资信托被推行，有着不断成熟的时机。能够首先定点试验，投资者的资金根据对基金股份或者受益凭证进行发行的方式得到募集，同时保障保障住房投资基金或者房地产投资基金的建立。保障性住房信托基金的建立需要做到以下几点：（1）募集说明书的编制要在有关规定的基础上完成，由证券承销商发行受益凭证销售；（2）由基金托管银行对募集的信托资金进行专户代管；（3）在进行基金募捐以前，保障性住房信托基金公司首先和基金托管银行对投资信托契约进行签署，同时上报到报证监会申请批准；（4）投资委托契约由开发管理公司与保障性住房信托基金公司共同签署；（5）基金收益按时被托管银行依投资信托契约分配给投资人；（6）在基金专户当中加入保障性住房投资标取得的收益；（7）房地产开发管理公司委托费用的支付由托管银行依契约在基金专户中完成，同时在信托契约的基础上对基金托管费进行收取；（8）投资以及评估房地产实物和相关的房地产证券的工作由开发管理公司根据契约进行，同时房地产投资信托基金专户中登记投资标的产权；（9）保障性住房信托基金公司将使用托管银行执行基金的运用的相关注意事项传达给管理公司，同时将专业的建议提供给管理公司。

（三）规范保障性住房的使用。狭义上定义的住房保障的对象，即为少部分收入较低，有住房困难的人群；广义上定义其为拥有特殊住房需求的人群，其中包括残疾人、老年人与退伍军人等，以及广大没有充足支付水平的中等收入群体。特殊性住房保障即为扶助贫困的人群，社会的互以及公平性从中得以充分体现，但是普遍性的住房保障的基础即为使得社会成员的可支付水平不断提高，有机结合了普遍性住房保障以及特殊性住房保障的住房保障制度才是健全、有效的。所以，需要有效调整经济适用房政策，把经济适用房仅销售、不出租的形式改变成出租赁房，使得可售房的数量降低，使得可租赁房的比例增多，同时使得可出租的对象范围不断增大。租金收入来源渠道随着租赁房数量的增多而增大，这样信托融资的收益保障就得到保证。

三、结束语

对运用经济适用房的方法进行更改，不但能够促进经济适用房在经济领域的可持续性发展，同时对于理性消费以及梯度消费的模式，即“先小后大，先租后买，以旧换新，逐步升级”的模式有着积极的影响，制衡供应市场的机制仅仅在多元化的市场需求的基础上才能实现，这样就避免了房价高速增长的现象发生，使得人们群众能够借助多种消费方式加入到市场当中，选择自己需要，从而达到“有所可住”。

参考文献：

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