论房地产拆迁评估问题及应对措施

【摘要】文章分析了现阶段房地产拆迁评估问题及相应的解决措施，供同仁指导与参考。

【关键词】房地产拆迁；评估；应对措施

1 房地产拆迁评估特殊性分析

1.1 对象特殊性

房地产拆迁评估的估价对象较为复杂，种类多且数量大。一次拆迁中往往会同时遇到住宅、店面、办公楼、车库等不同物业类型，一次拆迁中往往会面对大量的房屋，少则一、二栋，多则成片乃至一个小区，这些房屋又属于不同的业主所有，在一次拆迁评估中，估价结果既要有整体价格，更要有分户结论。

1.2 市场特殊性

拆迁人在最大限度地追求经济利益的前提下来实施拆迁改建项目，经济利益来源于改建项目，而不是拆迁房屋的本身，更不是双方一致的经济目标。这样特殊的交易条件和交易过程，与一般意义上的“公开市场”不相同，其形成的拆迁补偿价格很难是公平价格，由这些特殊的交易条件决定的拆迁市场也是一个特殊的市场，是一个不完全的公开市场。

1.3 原则特殊性

（1）“合法原则”。“合法原则”包括合法产权、合法使用和合法处分等。

第一：就合法产权来看，一般评估中指的是拥有房地产权证、土地使用证等。而在拆迁评估中，评估对象除产权房地产外，还包括部分可以进行补偿的但不具有产权的房地产，如附属建筑物、构筑物以及零杂空地等。

第二：就合法使用来看，拆迁房有许多存在着实际用途与产权用途不一致的问题，拆迁补偿中牵涉到房屋用途确定时，除合法原则外还要同时遵循当地拆迁管理部门的有关规定。根据地方制定的一些具体规定，如“营业执照面积原则”、“规划部门同意变更原则”以及“规划法出台前变更默许原则”等，产权用途为住宅，但却有可能按商业用房类型来进行补偿。

（2）“最高最佳使用原则”。它是指房地产估价中，在合法原则前提下，在各种可能的利用方式中，选择其中最大收益的使用方式来确定估价结果。一般来说，等待拆除的房屋是不具有以下价值的，比如说：转换用途、装修改造、重新利用等，虽然从理论上讲，拆迁评估中没有绝对排除最高最佳使用原则，但实际上在拆迁市场中它却真正难以应用。

2 现阶段房地产拆迁评估存在问题分析

2.1评估市场秩序混乱

根据我国有关房屋拆迁制度规定，房地产拆迁评估机构必须具有拆迁评估资格，并且需要有专业的评估师进行评估，然而现实中很多城市在进行拆迁中容忍一些没有资格的评估机构对拆迁进行评估，例如，房产机构、资产评估机构和一些审计机构。这就使得一些机构为了获取利益做出违规评估，从而损害被拆迁人的正当权益，造成拆迁评估市场的混乱。

2.2 评估机构缺乏独立性

过去房地产拆迁机构属于房产管理部门，虽然经过改革，房地产拆迁评估机构独立门户，但房产拆迁评估机构却依然受到房产监管部门的影响，未能完全独立于房产管理部门单独进行评估。

在具体操作中，会有一些拆迁评估机构为了获取拆迁方的长期合作，进而屈从于这些部门，从而丧失自身的独立性，进而使拆迁评估成了一个多方利益的争夺焦点，评估机构、房产管理部门和拆迁公司。

2.3评估方法的缺陷性

在正常评估操作中，评估机构应该根据勘察情况，慎重的确立朝向、成新、楼层等评估系数，选择合理的预算方案，进行精确的评估。但是在现实房产拆迁评估中，大多是以基准价格为准，结合区位、交通、成新等系数进行评估，而这种评估方法本身就存在很大漏洞。

3 针对房地产拆迁评估问题应对措施分析

3.1建立完善的市场评估制度

首先，评估机构需要完善自己的制度建设，对评估方案，评估策略进行有效实施，评估机构在进行评估时，也要对评估对象进行公开、透明、公正的招标制度建设，避免受拆迁方或其他诸多方面的影响。

其次，拆迁机构应该坚持公开公正的原则，通过正当的程序选出比较合适的拆迁评估机构。

最后，房产管理部门应当严格遵守拆迁规定，履行自己的监管制度，建立一套完善的评估信誉档案制度，对所有的评估机构进行备案并进行信誉等级划分，以此来约束和提高评估机构的评估信誉和评估质量。

3.2坚持公平性原则

在拆迁评估过程中，既要坚持拆迁机构和评估机构的地位的平等性，又要把握拆迁双方地位的平等性，坚持公平平等的原则。

首先，在评估过程中，要保持评估的独立性，不能受拆迁方或其他机构的影响，要做出科学准确的评估报告，按照评估程序，依照相关法律，对房产拆迁进行公正透明的评估。

其次，在拆迁评估过程中，要正确处理拆迁双方之间的关系，平等对待双方，不能因为地位差异，而动摇自己的评估策略。要保障被拆迁人的合法权益，避免在拆迁中受到严重损失，主动配合拆迁机构工作，避免加重拆迁机构的负担，保障拆迁评估的正常实施。

3.3完善评估策略

（1）对拆迁房地产进行客观评价

根据我国房地产拆迁管理相关政策规定，在拆迁过程中，需要按照房屋的实际价值对被拆迁人员进行补偿安置。这种规定，需要拆迁评估机构在拆迁中对拆迁房屋进行全面的分析评测，包括房屋位置、标定地价、重置价格、房屋用途等方面进行综合分析。综合分析最宜采用成本法进行估价，成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。

（2）明确评估时间点

在拆迁评估中，对拆迁房地产和安置房屋进行评价时，需要确立有效的评估时间。拆迁是一个长期的过程，所以在评估中要充分考虑拆迁时点，具体包括拆迁日期、拆迁证件的发放、开拆时间、拆迁完工以及安置等拆迁时间点。

4 房地产拆迁评估中估价风险因素及防范措施

4.1 风险因素

第一：技术风险。在拆迁过程中，为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度来看，这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。

第二：人为风险。由于城市房屋拆迁估价业务规模大、收益丰厚，受利益的驱使，估价机构和人员之间存在恶性竞争。估价机构和估价人员在不能了解拆迁项目的具体情况时，盲目估价，忽视了估价专业技术和服务的内在价值，导致估价结果与事实不合。

第三：系统风险。房地产价格的变化受很多因素的影响，其中政策的变化是估价人员不可预期的，而现行的城市房屋估价政策、法规和制度还不完善。

4.2 风险防范措施

首先：加强估价机构和人员的继续教育课程学习。

加强估价机构和人员的继续教育课程学习和考核，学习成熟的拆迁估价模式和做法，建立完善的技术规则，使估价人员的估价技术有据可依。由权威机构对房地产拆迁估价技术以规则的形式固定下来。

其次：提高估价机构和人员素质，公正对待房屋拆迁估价工作。

在城市房屋拆迁过程中，对拆迁房屋进行的估价，由于涉及众多群众的切身利益。估价机构和人员必须恪守职业道德，公平、公正地对估价项目做出客观、合理的价格评估，对维护大多数群众利益，维护社会和谐稳定关系重大。

最后：建立多层次的城市房屋拆迁估价监督机制。

建立房屋拆迁估价监督机制，就要建立和完善估价机构质量保证体系。它是在估价机构内部为减少机构面临的风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价任务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品，估价报告的全过程中，采取一系列检验、核查、验证等措施，保证估价的真实可靠及科学公正性。房地产工作人员要不断的提高自身的素质，公正对待房屋拆迁估价工作，保证我国房屋拆迁估价工作顺利有序的进行。

参考文献

[1]陈静华.谈房地产拆迁评估难点及应对措施.[J]经济技术协作信息.2013（04）

[2]赵承军.如何处理拆迁评估工作中常见问题.[J] 中国房地产.2014（07）