论析房地产工程造价管理问题及控制策略

摘要：文章结合笔者的工作实践和总结，主要针对房地产工程造价管理工作中存在的问题进行分析，并提出了有效的房地产工程造价控制的策略，旨在不断有效地实现房地产工程造价控制的目标，以促进房地产企业的可持续发展。

关键词：房地产工程；造价管理；问题；控制策略

1 引言

近年来，随着我国经济的发展和时代的进步，以往的工程造价管理方法已经不能应对竞争日益激烈的市场，存在诸多问题，只有做好房地产的工程造价管理，才能确保房地产企业在竞争激烈的市场下降低工程造价并实现利益最大化。所以加强房地产工程造价管理措施具有重要的研究意义。下面就房地产开发过程中的造价控制问题及与有效的管理措施进行分析。

2 房地产工程造价管理中存在的问题分析

虽然房地产发展的很快，但是在我国真正的发展也只有十几年的时间。房地产工程造价管理工作中存在的问题有以下几点：（1）前期项目缺乏策划定位，对于建设一个什么档次的项目达到一个什么标准，很多公司都很模糊；（2）造价人员成本控制意识较差。在项目成本控制中，确定项目档次和成本目标的情况下，要在成本目标达到的情况下，最大限度的提高项目的功能水平；（3）没有统一造价管理部门。很多房地产企业人为的把造价控制分为采购、合约、预结算等多个部门，却没有一个部门总体负责，反而造成造价控制的混乱；（4）房地产工程的设计缺位，造成投资浪费；（5）招标阶段编制标底不合理，招标条件缺乏公平性；（6）施工阶段动态跟踪控制和结算的审核力度不够。

3 房地产工程造价控制的有效策略

房地产开发建设的造价管理贯穿于项目的全过程，即项目决策阶段、项目设计阶段、项目工程招标阶段、项目实施阶段和项目竣工结算阶段都关系到开发项目的造价管理。因此，要解决房地产工程造价管理中存在的问题，应做好房地产开发各阶段的造价控制与管理策略。

3.1 决策阶段的工程造价控制

建设项目决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证、对不同建设方案进行技术经济比较选择及做出判断和决定的过程。项目决策对工程造价以及项目建成后的经济效益有着决定性的影响。建设项目决策阶段工程造价的控制涉及的行业较多，具体操作时参加的人员应由具备一定的专业实践经验的专业人员进行，必须保证数据的真实性、科学性、可靠性，从而保证造价的准确性和客观性。房地产开发建设是一项关系到当地经济以及人民生活住房问题的关键项目。决策阶段的造价管理决定了拟上马项目的投资消能比，是决定项目可行性的重要依据。因此，决策阶段的工程造价控制与管理是至关重要的。

3.2 设计阶段的工程造价控制

（1）建立必要的设计竞争机制

改进和完善现行的设计方案招标办法，在方案评选时要求设计者提供方案设计概算，明确概算控制经济指标，将技术指标与经济指标有机地结合起来，将经济指标的权重适当提高，改变过去只重技术指标，忽视经济指标的评标办法。改革现行的设计取费标准，按造价计算设计取费的基数不超过限额设计的基数。在具体实施中可针对不同情况，制定相应的奖罚措施。

（2）加快推广设计监理制度

主管部门应在搞好政府监管的同时，一方面应尽快建立设计监理单位资质的审批条件，加强设计监理人才的引进、培训、考核和注册工作，制定设计监理工作的职责、收费标准等；另一方面通过行政手段来保证设计监理的推广力度，为设计监理的社会化、市场化提供有利条件。

（3）优化设计方案

通过优化设计方案来控制投资是一个综合性问题，进行投资控制并非一味地减少投资，而是要依据项目的具体情况进行平衡和调节，既要鼓励采用先进工艺和技术，又要防止投资扩大和超出。最好的方案不一定是造价最低的方案，不能片面强调节约投资，好的设计方案不仅应该技术先进、功能优越，而且其投资要有最优的性能价格比。

（4）尽可能减少设计变更

首先，应严禁通过设计变更擅自扩大建设规模、提高设计标准、增加建设内容，一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥；其次，认真对待必须发生的设计变更，及时核算有关设计变更的造价，对于有问题或者费用偏高的项目可重新考虑，进行多方案比较，不能一味求快，而应求精。

3.3 招标阶段的工程造价控制

（1）科学合理地编制标底

标底是建设单位拟建工程投资的底数。单位没有条件，应请有资格的咨询单位代编；有条件的单位尽量自行编制。编制标底时要与市场的实际变化相吻合，要实事求是、切合实际，保证标底编制质量，把工程标底控制在合理造价的下限。

（2）确定适合的发包方式

业主可根据工程的规模、性质、特点，确定合适的发包方式来控制工程造价。当然，不管采用哪种发包方式都应该进行招标，引进竞争机制，使各施工方在保证最低的企业利润情况下，报出非常优惠的价格，杜绝议标或变相议标。实践证明，凡是先开工后定价的工程多半造价偏高。

（3）制定严密的招标文件，公平竞争，合理招投标

实行公平合理的招投标，可使承担的工程造价更加合理，并可有效地控制工程造价。所以在招投标过程中，要有明确的透明度，使招投标单位思想明确，对招投标工作放心，真正体现市场经济的公平竞争。

（4）慎重地选择施工队伍

必须根据工程规模、技术要求，认真挑选施工单位。

3.4 项目实施阶段的工程造价控制

（1）施工中设计变更的控制

建设单位、设计单位和施工单位在开工前认真审核设计图纸，严格遵守设计规范，把可能在施工中出现的问题，在图纸会审阶段进行解决，避免在施工过程中影响工程进度和质量，或发生返工等现象，造成不必要的人力、物力和财力的浪费。

（2）确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生

首先，强调办理工程签证的及时性。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况。

（3）认真对待索赔与反索赔

索赔是指在合同履行过程中对于并非自己的过错，而应由对方承担责任的情况造成的实际损失向对方提出经济补偿的要求，它是工程施工中发生的正常现象。建设单位反索赔的主要内容有：工期延误、施工缺陷、业主合理终止合同或承包商不正当放弃施工等。

（4）工程进度款的支付

工程进度款的支付也是施工阶段造价管理的一个重要内容，我国现行支付方法常见的有：按月支付、分段支付、竣工后一次支付等。无论实行何种支付方式，结算的条件都应该是质量合格、符合合同条件、变更单签证齐全，特别是要实行质量一票否决权制度，不合格的工程决不付款。

3.5 竣工结算阶段的工程造价控制

结算阶段，严格把关，核对合同条款，应审查竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程竣工是否验收合格，应按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等，对竣工工程进行结算审核。

竣工结算的工程量应依据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按国家统一的计算规则计算工程量。结算综合单价应按投标单价以及合同约定的计价原则和计价方法确定 各项取费应按合同约定以及项目建设期间与计价定额配套使用的项目属地政府有关政策规定执行。

4 结语

综上所述，房地产项目造价的控制是一个从投资决策到竣工决算的全过程管理，任何环节都缺一不可。因此，作为一个项目的造价负责人，一定要全程参与，根据项目定位的要求做一个较为准确、详细的估算，坚持限额设计，在过程中动态控制，确保项目的定位的档次，从中提升工程的施工进度，以实现房地产项目投资控制的目标。

参考文献：

[1]李五凤.浅议我国工程项目的造价管理[J] .当代经济，2009（14）.

[2]牛刚.建筑工程造价的控制[J].辽宁建材，2006（2）.