地铁停车场综合开发上盖大平台改造经验总结

【摘要】随着城市轨道交通的迅猛发展，地铁线路不断增加，不得不面对地铁停车场的土地资源利用问题，地铁停车场上盖平台综合开发模式在国内逐步推广，但处于起步阶段。本文从上盖平台综合开发施工过程中遇到的问题进行梳理和总结，希望在其他地铁停车场上盖综合开发前期规划和设计阶段予以参考。

【关键词】地铁停车场；上盖平台；综合开发

随着城市地铁的快速发展，城市地铁的土地集约化问题日益突出，尤其是地铁停车场面积过大，以吴中路地铁停车场为例，东西方向长800多米、南北方向300米，巨大的停车场基地对城市空间分隔作用愈加明显，造成土地极大浪费。在此情形下，通过对地铁停车场进行综合开发，既能解决城市土地资源日益紧缺问题，又能带动周边地区发展，将成为城市发展的必然趋势。

借鉴港铁在港铁康城站及将军澳地铁停车场上盖综合物业开发项目的经验，通过统一规划、同步设计、同步开发，在地铁停车场上建设上盖平台，并且在平台上建设住宅、酒店、商场、写字楼以及公用配套设施的综合开发模式。既能满足平台下地铁停车场的正常运营，又能对平台上部空间加以利用。通过与地铁的无缝连接，提升土地利用效率和土地价值。

而在国内地铁停车场综合开发模式还处于摸索阶段。在建设过程中存在一定的问题需要解决。由于项目规模大、周期长、影响相关因素众多，本文仅从施工技术方面将遇到的问题进行梳理和总结。

一、地铁停车场及上盖开发方案的矛盾

在地铁停车场和上盖开发方案进行了统一规划和同时设计统一建设，但是由于地铁建设期较长，停车场投入使用时，经济环境已发生变化较大，上盖开发方案已经不能适应当时的市场竞争。重新调整的定位方案已经与现有车场上盖平台有了较大的矛盾。

二、地铁停车场红线与停车场上盖综合开发用地红线的矛盾

1.部分区域地铁停车场的用地红线在上盖综合开发用地红线以内。在前期地铁建设时很多市政配套管线紧贴地铁停车场红线施工，而在上盖综合开发时这些市政管线已经进入到红线以内。这些市政配套一般非常重要，搬迁成本巨大、影响范围广，增加了对上盖开发的限制条件。

2.上盖开发一部分物业在平台上开发，一部分在地面与停车场相邻开发。地面部分与停车场之间的界限没有约定，在地铁停车场建设施工没有准确按照图纸施工，一些停车场管线敷设占用了较多的可用于商业开发的空间，且这些管线的安全重要性高，搬迁成本、周期和风险不可控，无法搬迁至合适位置。增加了对上盖开发的限制条件。

三、平台结构荷载与新上盖开发方案的矛盾

方案调整后有多处平台、桩基荷载不够，需要进行加固改造。改造区域需要深入平台下停车场日常运营区域，该区域根据重要程度分为无人区（地铁行驶区域）和公共区域（工作人员日常通行和活动使用的区域）。经过论证，无人区是地铁运营的重要区域，为确保运营安全，无人区的结构加固施工均不具备可行性；公共区域视改造方案和范围情况，在采取措施后不影响通行和运营的情况下，具备一定的改造可行性。上述情况都增加了对上盖开发的限制条件。

四、地铁停车场与上盖平台综合开发内部红线的矛盾

1.地铁停车场管线与商业开发之间的矛盾

停车场建设好投入运营时有很多管线敷设在地下，按照系统划分有：触网高压电缆、低压电缆、信号光缆电缆、FAS光缆电缆、通讯光缆电缆、安防监控光缆电缆、给排水管道等。无论是因为结构加固地下开挖（如图1、图2），还是停车场与商业开发临界处需要确保退界搬迁（如图3、图4），都要考虑所需搬迁管线的性质和重要程度，已确定结构加固和退界搬迁的方案是否可行。一般的原则是，停车场与地铁运营直接相关的管线，如触网高压电缆、低压电缆、信号光缆电缆，不能搬迁；在采取措施情况下不影响运营的其他电缆光缆及给排水管道在确保安全、风险可控的前提下具备搬迁可行性。

另外，停车场投入运营时从市政道路进入车场的市政光缆电缆、给排水管道等，敷设路线经过上盖综合开发区域。该类管线一般由市政配套单位负责实施，如果没有经过停车场和上盖平台综合开发统一规划和管理，也会对上盖平台开发施工时产生影响。

所以，从地下空间上考虑应在地铁停车场建设时应考虑与上盖综合开发的地下边界，互相提供可利用的空间。

2.地铁停车场设备用房建设在了上盖综合开发的区域

地铁停车场除了列检库、检修库、洗车库、镟轮库等主要车间库房建在大平台下区域，还有一些空压机房、蓄电池间等库房建在了大平台的外部（该区域属于上盖综合开发区域），需要对这些库房进行搬迁，才能确保综合开发的土地利用效率。

所以，从地上空间上考虑应在地铁停车场建设时应考虑与上盖综合开发的地上边界，互相提供可利用的空间。

五、地铁停车场和上盖平台交通路线和出入口的矛盾

经过上盖平台开发方案的调整，平台上部交通动线发生较大变化，原有的出入口已经不能满足开发需要，需要重新改造上下平台坡道和整个地块的出入口。另外，上盖平台结构的预留出入通道明显不足，后期增加的难度非常大，使得有些方案不得不放弃。

所以，应在规划初期就考虑尽可能多的增加引入上盖平台的道路出入口，便于上盖平台综合开发使用，以不至于使上盖平台成为孤岛。

六、地铁停车场和上盖平台综合开发雨污水排放问题

雨污水排放需要坡度，而巨大的停车场和平台建设时势必影响该区域的市政雨污水管网系统，而对于上盖平台巨大的面积来说雨污水排放更是确保上盖物业使用的最根本问题。如果可以在停车场基础施工时结合市政管网系统，更多的预埋通往停车场外部的雨污水管线接口，将对上盖综合开发物业的排水提供非常便利的条件。

另外，地铁停车场平台上雨水系统和上盖平台综合开发的雨水系统必须进行统一规划和设计，充分考虑开发过程中和运营期间的检修和维护。例如，明确哪些区域的雨水系统可以共用，哪些区域的雨水系统需要独立设置，对于开发运营期间仍需使用的雨水系统必须在施工过程中要加以保护。

七、地铁停车场与上盖平台综合开发之间的其他问题

1.地铁停车场轨道密集区域无法建设结构柱网，导致部分平台区域无法封闭，在上盖综合开发施工期和使用期存在一定的安全隐患，完全封闭和改造技术难度非常大，不具备可行性。

2.地铁停车场如试车线和牵出线的一部分未在地铁停车场建设期间加盖平台，也使得在上盖综合开发施工期和使用期存在一定的安全隐患。后期很难完全封闭和改造，完全封闭和改造技术难度非常大，不具备可行性。

3.地铁停车场平台下及平台上动线和出入口的变化，以及地铁停车场与上盖平台综合开发界限的重新确定，必要时还需要调整停车场围墙以及安防监控报警系统。相应的还将调整地铁停车场门卫保安的布置。

结语：上海市在大力推广地铁停车场上盖平台的综合开发模式，除了已建的吴中路停车场上盖、金桥停车场上盖外，其他后续建设的几个停车场都将推广这种综合开发模式。本文在地铁停车场上盖综合开发改造的过程中遇到的上述实际问题，在改造过程中花费了巨大的人力、物力和成本，且为不影响地铁停车场的运营需要相当长的时间才完成这些工作，对于将对整体综合开发造成很大的损失。希望为后续此类项目的规划、设计和开发时提供参考，避免出现同样问题。