房产市场回暖昙花一现?

尽管中赫集团CEO孙鹏声称他们的“地王”之举只是区域市场的个案，但关于地产市场复苏的预测随之而起。由于年内中国人民银行已两次降准降息，放松银根稳增长的意图明确，各地产公司近两个月的交易量有所提高，市场呈现“回暖”迹象。

市场真的回暖了？

一些专家表示，这些只是“刚需”刺激下的正常反映，不具有2009年房地产市场持续繁荣的特征。一向“看空”的中国社科学院金融研究中心教授易宪容表示，尽管看似新一轮的住房市场繁荣又要开始，尽管某些地方政府接连推出一些软性托市政策，但只要差别化的住房信贷政策不变，投机者不可能再在中国住房市场有大作为。

另一种声音也不弱，对外经济贸易大学国际商学院教授张建平在一次公开论坛上表示，房地产调控成效有限。

市场微升

自年内两次降息后，民众购房热情明显增高，成交量持续走高，各大房地产商竞相购地的积极性也明显增高。

搜房网数据显示，6月重点城市住宅销售量持续升高，与上月比，北京成交面积环比增长19.6%；上海为14.3%；深圳也有5.6%的增幅。

随着房屋成交量的提高，土地购买量也随之上升。这源于两个举措：地方银行鼓励民众消费，地方政府也在尽量推出土地。这似乎透出明房地产复苏的迹象。然而，中国房地产指数系统（CREIS）《2012上半年中国房地产市场研究数据报告》称，6月全国300个城市土地购买量的提升只是暂时转好，总体的土地购买趋势仍呈下行状态。

尽管近两个月来住宅的销售情况持续见好，但价格并未出现2009年连续增长的情况，只是微小的升高。CREIS的统计结果显示，对于新房，百城价格指数在连续下滑9个月后首次止跌，住宅平均价格为8688元/平方米，环比上涨0.05%。

7月18日，国家统计局公布了《2012年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，其中有如下表述，“与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有21个，持平的城市有24个，上涨的城市有25个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%”。国家统计局发言人盛来运说：“房地产价格上半年延续了去年以来稳中有降的态势，开发商以价换量，刚需得到一定程度的释放，但是实际上销售面积还是在下降。”

对于市场的表现，中诚信托有限责任公司研究部副总经理王玉国博士表示，地产市场回升的特征有二，一是“刚需”下首套房购买需求的有效释放；二是从4月份开始，中高端住房的“改善性需求”开始增多。上海证券研究所首席宏观分析师胡月晓曾发表相同观点，楼市小幅回暖是降息激发出过去两年积累的“刚需”效应，销售量的增长受益于很多楼盘的价格下降。

“繁荣论”为时尚早

频繁出现“地王”，其效应是否会带动一个区域的房价、地价，牵动整个市场走势？至少从目前的相关数据分析看，“地王”能量有限，尽管带动了周围的房价，但并没有波及整个行业，它似乎是一个地区的特别产物，类似人们对奢侈品的需求。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，市场供需存在严重失衡。以北京为例，保守估计库存有13万套，新增商品房7万套，保障性住房10万套，二手房20万套，共50万套，目前能达到的最高销售量为25万套，这个数字相对于50万套的供应，房价怎么可能持续走高？万柳地块只是个例，带动周围房地产走势也是正常现象，但不应该将点状信息扩大化。

虽然近期的数据显示某些地方房价提高，但幅度并不大。这说明并没有形成恐慌性购房，同时政策依然强制控制对房地产投机性投资。7月份已经来临，如果前期回暖得益于“刚需”和“改善性需求”，这两层需求在时间和数量上终究有限。

胡景辉表示，按照之前的数据分析，由于供需之间的严重失衡，价格不会走高，甚至有下降的可能。国家推出保障性住房的措施，“认房不认贷”的举措使得“改善性需求”的限制性进入，而“刚需”很难再维持到半年以上。房地产市场的进一步发展还要看政策导向。

高和资本金融分析师李慧忠认为，随着货币政策的宽松以及政府对首套房的全力支持，目前捆绑楼市的70%枷锁已经打开。对于改善型的二套房，未来一段时间将会成为市场的热点。至于投资，国家未来或许会引导向当铺、写字楼等方面发展。

社科院财经战略研究院最新的“住房问题研究”报告认为，首套房优惠并不能从实际意义上刺激太多刚性需求，建议取消个人按揭利率浮动区间下限为基准利率的0.7倍，提升至基准利率，二套房贷款利率上浮20%；同时继续限制二套房贷款，其首付比例定位60%，贷款利率升至1.3%；停止三套房贷，继续实施“认房又认贷”。并建议更大范围地完善差别化信贷政策。

不愿意透露姓名的某证券公司地产分析师则持谨慎乐观意见，他认为整体房市的回暖和两个条件息息相关：一是购房者的预期，如果购房者预期会涨价，那么现在进入就是合适的时机；二是购买者的能力，首套房贷款打折、央行两次降息的利好政策，都在变相提高购买者的能力。如果政策不变，目前的回暖形式还会持续下去。

对政策走向有着同样判断的是张建平，他认为，9月前后，多个部委会推出振兴经济的政策。因为经济再继续低迷下去，房地产商虽然难受，但总体能扛得住。实际情况是，大部分房地产企业已经绑架了银行。很多中小房地产企业资金链已经断了，但破产的例子不多，因为银行替它们拿资金。

经济学家许小年也在其微博上称，一项政策的效果取决于政策的公信力，即人们的相信程度。坚持调控不动摇，地方政府的资金链断了怎么办？没钱又拿什么去稳增长？不解决地方政府的土地财政问题，不放弃稳增长的目标，楼市调控政策就缺乏公信力。预期调控放松，人们就去买房，楼价于是反弹。

持续一年多的调控是否会以失败告终，还是市场说了算。

政府严控房价反弹

7月19日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发紧急通知，强调各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求，已放松的，要立即纠正。

7月5日，中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，同时强调个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

国务院总理7月6日至8日在江苏调研时指出，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹。

6月5日，住房与城乡建设部新闻发言人强调，坚持房地产市场调控政策不动摇。有关城市要严格按照政策要求，执行好限购措施。

7月24日，国务院发文，决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。